Российские девелоперские компании оказались в числе наиболее пострадавших от мирового финансового кризиса. В трудное положение попал и один из ведущих российских девелоперов - Mirax Group. На прошлой неделе агентство Moody's сообщило о понижении рейтинга компании и поставило его в список на понижение.
Mirax Group основана в 1994 году в Санкт-Петербурге и работает в Москве с 2000 года, специализируясь на офисах класса А и жилье бизнес- и премиум-класса. 78% акций компании принадлежат Сергею Полонскому. Широкой публике Mirax Group известен, прежде всего, по проекту строительства башни "Федерация" в Москва-Сити. Из-за финансового кризиса возведение этого и других объектов делового центра приостановлено.
По информации аналитиков Moody's, в ближайший месяц компании предстоит выплатить кредиторам 380 миллионов долларов. Из них 200 миллионов долларов долг перед банком Credit Swiss, а 180 миллионов долларов должно пойти на выпуск еврооблигаций (20 марта Mirax проходит оферту по займу с погашением в 2011 года).
"Хотя Moody’s и знает Mirax как одного из наиболее известных девелоперов недвижимости, который в настоящее время реализует несколько проектов очень высокого качества, изменение рейтинга было вызвано тем, что компания имеет портфель задолженности с подходящим в ближайшие несколько недель сроком платежа на общую сумму в 380 миллионов долларов. Все это делает Mirax очень зависимой от денежного потока от проектов или привлечения альтернативного рефинансирования", - подчеркивает рейтинговое агентство.
Moody’s отмечает, что Mirax может не хватить источников наличности, чтобы уладить все возможные проблемы, связанные с погашением имеющегося у корпорации банковского кредита на 200 миллионов долларов и вероятного опциона на 180 миллионов долларов.
"В свою очередь, ухудшение текущей ситуации в отрасли ведет к гораздо более значительному снижению денежных потоков компании, чем ожидалось ранее, и, следовательно, к удару по финансовой силе Mirax в будущем", - предостерегает Moody’s.
В настоящее время Mirax ведет переговоры о реструктуризации задолженности и с Credit Swiss, и с держателями еврооблигаций. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года выручка компании упала примерно на 50%, но девелоперы надеются на оживление рынка.
В конце января агентство Fitch также снизило рейтинг компании. Понижение рейтингов, прежде всего, отражает усиление обеспокоенности в отношении слабой позиции ликвидности Mirax, поясняли специалисты агентства. По их данным, у компании имеется "существенный объем долга со сроками погашения в 2009 году (эквивалент 601 миллиона долларов), при этом обязательства в размере до 395 миллионов долларов потенциально могут иметь сроки погашения в первом квартале 2009 года, в том числе, возможно, кредитные ноты в размере 180 миллионов долларов с погашением в 2011 году, если инвесторы решат воспользоваться опционом на предъявление этих бумаг к досрочному погашению, действующим с 20 марта 2009 года".
В настоящее время у Mirax недостаточно запаса ликвидности для проведения выплат по обязательствам такого объема. Так, на 31 декабря 2008 года компания имела денежные средства в размере 109 миллионов, и у нее не было каких-либо безотзывных неиспользованных резервных кредитных линий, писали аналитики Fitch.
Менеджмент Mirax пытается осуществить ряд мер по компенсации нехватки ликвидности. "К таким шагам относятся потенциальные продажи активов и возможное вливание капитала со стороны мажоритарного акционера Сергея Полонского в течение первого квартала 2009 года (в зависимости от успеха продажи его собственных активов), а также получение примерно 600 миллионов долларов дебиторской задолженности в течение 2009 года", - отмечало Fitch.
Несмотря на трудности, Mirax продолжает развивать новые проекты. На прошлой неделе в управление компании на пять лет был передан Курский вокзал. Mirax должна будет обеспечить эффективное управление имуществом, результатом которого будет увеличение дохода компании, расширение спектра и повышение уровня оказываемых услуг пассажирам и посетителям вокзала.
Аналитик "Файнешнл Бридж" Екатерина Лощакова считает проблемы Mirax Group типичными для девелоперского бизнеса. По ее словам, кризис коснулся, прежде всего, застройщиков, возводящих элитное жилье. "Сомнения в возможности Mirax провести реструктуризацию долга не являются чем-то необычным для нынешнего состояния отрасли, такие проблемы возникают и у других компаний", - отмечает она.
В то же время в возможность ухода Mirax с рынка Лощакова не верит. "Проекты компании, в частности, "Москва-Сити", могут получить поддержку государства", - считает она и добавляет, что риски Mirax типичны для девелоперов.
Начальник отдела рыночного анализа "Собинбанка" Александр Разуваев отмечает, что сектор недвижимости в наибольшей степени пострадал от экономического кризиса, поскольку оказался перегружен долгами. "У девелоперских компаний возникли трудности с рефинансированием, а капитализация сектора упала до нуля", - констатирует он.
По мнению аналитика, банкротств среди девелоперских компаний избежать не удастся. Выжить смогут только те, которым придут на помощь акционеры или государство. "В долларовом выражении цены на недвижимость еще упадут на 30%, а в некоторых регионах и на все 50%", - прогнозирует Разуваев. Падению цен, по словам эксперта, способствует отсутствие спроса. "Даже те граждане и компании, у которых имеется наличность, не торопятся с покупками, справедливо рассчитывая на дальнейшее снижение цен", - указывает он.
При этом трудности затронут и компании, ориентированные на строительство дорогих объектов. Так Mirax Group, по мнению Разуваева, отличалась агрессивной стратегией, последствия которой и сказываются в период экономического спада. "Кризис всегда убирает кого-то с рынка. Если такая крупная компания будет вынуждена уйти, то это, наверное, будет не очень хорошо для отрасли. Но пока говорить об этом рано. Цыплят по осени считают", - призывает подождать аналитик.
Руководитель пресс-службы Корпорации "Инком" Антон Гололобов считает, что в результате кризиса на рынке останутся только самые профессиональные девелоперы, а если смена собственника и будет происходить, то скорее в форме укрупнения компаний. "В условиях кризиса непрофессионалы на рынке недвижимости просто не выживут", - считает он.
Гололобов считает важным, чтобы возможная смена собственника не влекла за собой образование "долгостроев", а компании в полном объеме исполняли взятые ранее обязательства. Но эксперт уверен в профессионализме тех отечественных девелоперов, которые останутся на рынке. "Вряд ли процессы внутри девелоперских компаний скажутся на конечном потребителе", - отмечает он.
В конце прошло года Mirax Group был признан самым дорогим брендом среди российских строительных компаний, согласно исследованию компании Interbrand. Стоимость этой торговой марки была оценена в 211,57 миллиона долларов. Бренд Mirax Group впервые участвует в рейтинге и сразу занял 20-е место в российском топ-40. По мнению исследователей, Mirax Group и раньше была признанным игроком российского рынка недвижимости, но попасть в топ-лист ей позволило открытие отчетности.
Возможно, помочь Mirax выпутаться из непростого положения должны свежие кадры. Во всяком случае, несмотря на сокращения в отрасли, в блоге председателя совета директоров компании Сергея Полонского появилась следующая запись: "Mirax Group ищет человека, способного изменить мир. Вознаграждение гарантируется".
