Как у нас принято думать? Перегорела лампочка в подъезде – виноваты муниципальные власти. Плохой напор воды в доме – виноват мэр. Начала сыпаться штукатурка с фасада — виноват губернатор, министр ну и так далее. В общем, в головах у людей глубоко сидит мысль, что ЖКХ – это дело государственное.
Само государство, кстати, к этой мысли людей и приучило. И это даже не про Советский Союз. Вот возьмите последние годы. Расселение аварийного жилья происходит полностью за счет бюджета. Главные источники финансирования капитального ремонта домов – тоже бюджетные. Если посмотреть на коммунальный сектор, 85% всех предприятий до сих пор унитарные. Такая модель управления в какой-то момент была необходимой (нужно было быстро решить наиболее острые проблемы), но она не может быть эффективной — слишком дорого обходится государству. Минстрой России разработал стратегию развития ЖКХ-2020, которая предполагает коренную перестройку отрасли и передачу части полномочий населению, а части активов – инвесторам.
Регулярные опросы общественного мнения показывают, что больше половины населения недовольным качеством услуг российского жилищно-коммунального хозяйства. Понять причины несложно. Так, по данным Минстроя, с перебоями горячей воды сталкивается 48% жителей страны, холодной воды – 42%, электроэнергии – 28%. В сфере водоснабжения до нормативных значений очищается только 55% водопроводной воды и 45% канализационных стоков. Если добавить к этому высокую степень износа коммунальных фондов и постоянно дорожающие услуги ЖКХ — станет понятно, что отрасль находится в глубоком и затяжном кризисе. Как из него выходить – Минстрой прописал в стратегии-2020.
Оксана Демченко — директор департамента жилищно-коммунального хозяйства министерства строительства и ЖКХ РФ – рассказывает: "Мы проанализировали основные проблемы, которые отмечаются людьми и подготовили варианты и механизмы решения этих проблем. У нас все ключевые направления отрасли в стратегии обозначены, это управление многоквартирными домами, капитальный ремонт, расселение аварийного жилищного фонда , это развитие социальной политики, кадрового потенциала отрасли, общественного контроля".
В России – больше трех миллиардов квадратных метров жилья (3,3 миллиарда квадратных метров) и почти 70% приходится на многоквартирный фонд (2,2 миллиарда квадратных метров). Задача, которую ставит Минстрой, — сформировать у собственников квартир чувство ответственности не только по отношению к личному, но и общему имуществу в доме. Проблемы в многоэтажке должны решать сами жители – через ТСЖ или управляющие компании.
"Сегодня собственники должны в полной мере отвечать за то, что происходит у них в многоквартирном доме, — убежден председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Андрей Широков. — Сегодня государство создало, и стратегия это закрепляет, что защищает собственников многоквартирных домов. Введено лицензирование управляющих организаций".
То, что россияне пока малоинициативны в вопросах ЖКХ, – факт очевидный. Программы капитального ремонта уже запущены почти во всех регионах, план на этот год – отремонтировать уже 30 тысяч домов. При этом модель специального счета выбрали только десять процентов собственников. Как показывают опросы общественного мнения, большинство респондентов вообще не разбирались, как будут ремонтировать их дома.
"Стратегия предлагает стимулирование дальнейшего развития именно специальных счетов с учетом применения льготного кредитования, субсидирования процентных ставок и планируется, что уже к 2020 году уровень соотношения специальных счетов и домов, которые находятся у регионального оператора, будет 50 на 50", — поясняет исполнительный директор федерального проекта "Школа грамотного потребителя" Александр Козлов.
Деньги, которые собственники откладывают на ремонт дома, можно будет размещать в банках с госучастием под проценты. Также на них распространится система страхования вкладов, чтобы люди не боялись за свои сбережения. Переходить на спецсчет собственников призывают и эксперты: если сам контролируешь сбор денег, по-другому относишься и к их тратам. В подтверждение этому – слова Дмитрия Гордеева — эксперта фонда "Институт экономики города": "При реализации модели регионального оператора, собственники помещений заинтересованы, чтобы у них капитальный ремонт проводился как можно чаще, так как есть "котел" и из "котла" тебе заплатят, а ты как платил взносы до ремонта, во время ремонта или после, так и будешь платить. А у тех, кто выбирает специальные счета, — совсем другая идеология. У них цель — как можно лучше делать текущий ремонт, чтобы как можно реже вкладываться в капитальный ремонт".
Аварийное жилье останется главной проблемой российского ЖКХ еще не на один год. По прогнозу Минстроя, до 2035 года непригодными для проживания будут признаны дома общей площадью 100 миллионов квадратных метров. На расселение потребуется четыре триллиона рублей.
В ближайшее время будут выработаны новые механизмы решения этого вопроса. "Стратегия-2020 учитывает эти положения и предполагается, что будет предоставляться помещение гражданам, которые попадают под переселение уже возможно не в собственность, а на условиях социального найма, либо некоммерческого использования", — уточняет Александр Козлов.
Стратегия ЖКХ-2020 предполагает и масштабную модернизацию коммунальной инфраструктуры. Износ основных фондов по тепло- и водоснабжению сегодня доходит до 80 процентов. Причина – в неэффективном менеджменте, считают в Минстрое.
"Была проведена оценка эффективности унитарных предприятий по всей стране, — сообщает директор департамента жилищно-коммунального хозяйства министерства строительства и ЖКХ РФ Оксана Демченко. — И порядка 30% этих предприятий были признаны неэффективными. Причем критерии этой неэффективности были очень понятные и простые — это наличие убытка за последние три года и наличие проблем с качеством предоставляемых услуг. Процент нахождения объектов управление которыми неэффективно, то есть не приносит должного результата, 100% такие объекты должны находится в ведении частного инвестора, муниципалитет на такие объекты своих бюджетных денег тратить не должно".
К 2020 году доля частных предприятий в отрасли должна вырасти с 15 до 80%. Для повышения инвестиционной привлекательности отрасли вводится долгосрочное тарифное регулирование, а приоритетной выбирается концессионная модель частно-государственного партнерства.
По планам Минстроя, на рынке ЖКХ к 2020 году должно появиться 7-10 крупных игроков, которые инвестирую в отрасль сотни миллиардов рублей.
В Чехии 25% населения живет в арендованном жилье. В Германии, США, Канаде – больше 30%. В Нидерландах – 40%. В России данных нет, так как нет самого легального рынка арендного жилья. В Минстрое сейчас формируется новая структура на базе АИЖК и фонда РЖС, которая будет заниматься комплексной поддержкой жилищного строительства в стране. Среди основных задач – развитие института арендного жилья.
На окраине Самары строят первый в Поволжье арендный дом. Он предназначен для рабочих моторостроительного завода. Около 500 сотрудников предприятия сегодня нуждаются в улучшении жилищных условий.
"Мы с девушкой снимаем квартиру, и хотелось перебраться поближе к предприятию, на котором мы вместе работаем, — говорит Александр Павлов, работник моторостроительного завода. — Это бы решило финансовый вопрос".
"Я снимаю комнату, плачу за нее 8 тысяч рублей, — рассказывает Ирина Брызгалова, работник моторостроительного завода. — Главное неудобство — приходится жить с хозяйкой. Снимать квартиру я не могу себе позволить, так как у меня на это уйдет вся зарплата".
16 этажей, 154 квартиры и самая низкая арендная ставка в городе — 8,5 тысяч рублей в месяц за однокомнатную квартиру и 12 тысяч — за двухкомнатную. Из них 4,5 тысячи компенсирует предприятие. Доступное жилье поможет решить сразу два вопроса — квартирный и кадровый.
"Это позволит нам привлечь молодых специалистов, удержать их и мотивировать для дальнейшей работы на нашем заводе", — рассуждает заместитель исполнительного директора по персоналу моторостроительного завода Ильдар Нуреев.
Самарский моторостроительный завод имеет стратегическое значение для страны. Здесь выпускают двигатели для ракет-носителей "Союз" и самолетов семейства "Туполев". В последние годы госзаказ на предприятии вырос, вместе с этим возник вопрос дефицита кадров. Главным образом, не хватает квалифицированных рабочих — фрезеровщиков, токарей, шлифовщиков. Представители этих специальностей смогут претендовать на льготное жилье в первую очередь.
"Есть определенные критерии по которым мы будем отбирать кандидатов — это, прежде всего, возрастные ограничения, необходимость в данном специалисте, и чтобы не было дисциплинарных нарушений", — добавляет Ильдар Нуреев.
С работниками заключат бессрочные договоры аренды. Квартиры будут сдаваться с мебелью, бытовой техникой и даже посудой. "Хотели построить не просто жилой дом, а создать полноценную жилую среду, — признается исполнительный директор Самарского областного фонда жилья и ипотеки Реналь Мязитов. — На первом этаже будет размещен детский сад, прачечная и колясочная".
Новостройка еще не сдана в эксплуатацию, а конкурс уже сейчас – три человека на квартиру. Менеджмент завода обсуждает возможность строительства еще одного арендного дома для работников. Опыт перенимают и в соседнем Тольятти. На родине "АвтоВАЗа" построят жилой комплекс для врачей пятой городской больницы. В целом, потребности региона в данном сегменте жилья огромные.
"Мы провели социологическое исследование и определили, что сегодня из 37 муниципалитетов, входящих в состав Самарской области, в 32 есть потребность в арендном жилье среди социальных работников, — отмечает министр строительства Самарской области Алексей Гришин. — Провели такое же исследование среди предприятий и определили, что примерно 380 предприятий на территории Самарской области также нуждаются в арендном жилье для расселения своих сотрудников".
Социологические опросы показывают, что купить жилье имеют возможность не больше 30% россиян. То есть две трети населения страны – это потенциальные потребители арендных квартир, которых сейчас на легальном рынке практически нет.
По всей стране построено 850 тысяч квадратных метров жилья для сдачи в наем, притом, что в год сдается 70-80 миллионов квадратных метров жилой недвижимости. По планам Минстроя, к 2020 году доля арендных домов должна вырасти до 10% от общего объема ввода жилья в стране.
Для достижения этих показателей необходимо, чтобы на этот вид недвижимости обратили внимание профессиональные застройщики. В прошлом году Госдума приняла закон о найме жилья. Сейчас Минстрой разрабатывает механизмы поддержки таких проектов, а бизнес начинает потихоньку прощупывать новый сегмент рынка.
Весной наша съемочная группа была на открытии первого доходного дома в Крыму — это многоэтажка на 64 квартиры. Минимальный срок аренды – полгода. Стоимость проживания – от 25 до 40 тысяч рублей в месяц.
Несмотря на то, что за эти деньги предлагалась полностью укомплектованная квартира, тогда могло показаться, что цены для региона завышенные.
Спустя три месяца мы решили узнать, не упал ли ценник, и выяснилось, что крымский дом уже заселен на сто процентов. Квартиры в арендном доме буквально размели.
"Люди есть желающие, у нас очередь стоит, — говорит управляющий арендного дома Ольга Курочкина. — Мы рады. Это первый дом в Крыму такой. Это удачный бизнес, как мы поняли. Сейчас мы заложили уже второй такой дом, началось строительство. Мы планируем, что у нас до конца года будет уже второй такой дом, и он будет тоже заселен".
Развитие института арендного жилья стимулирует внутреннюю трудовую миграцию, — об этом говорил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень в Калужской области. Здесь инвесторы выкупили у застройщика 400 квартир в микрорайоне Молодежный для сдачи в аренду. "Здесь работает схема, не привязанная к какому-то предприятию, а в целом она работает как единый проект, который имеет экономическую окупаемость, — замечает Михаил Мень. — Появление рынка цивилизованного арендного жилья может изменить ситуацию. Другой вопрос, что такая схема может работать не во всех субъектах федерации, а там где появляются новые рабочие места. Если человек заключает трудовой контракт на 3-5 лет, то у него нет необходимости покупать квартиру".
Олег Ищенко в поисках работы два года назад переехал в Калужскую область. Сначала снимал квартиру у частника, теперь переехал в арендный дом. Стоимость, как и на сером рынке, – около 20 тысяч за "двушку", но есть официальный договор найма и приличная инфраструктура. "Здесь вся инфраструктура есть, рядом детский сад, кафе, парковка, — подтверждает Олег. — Дом новый, мебель новая".
Пилотные проекты по строительству доходных домов показывают, что новый жилищный продукт крайне востребован среди населения. И это дает надежду на то, что арендное жилье в ближайшие годы получит бурное развитие.
Как именно Минстрой будет развивать институт арендного жилья, пока не определено. Но, вероятнее всего, инвесторы смогут претендовать на субсидирование ставок по кредитам и на упрощенную схему подключения к коммуникациям. На этом все. Это было программа "Технологии жилья".
