В России дешевеют квартиры. Одна из причин – снижение цен на строительные материалы. Но уменьшение себестоимости строительства – не единственный и не главный фактор. Кризис внес коррективы в баланс спроса и предложения на рынке недвижимости.
Действительно, в апреле купить квартиру можно за меньшие деньги, чем еще несколько месяцев назад. Но только в регионах.
По данным мартовского отчета Ассоциации строителей России, в среднем по стране недвижимость с начала года потеряла в цене до 5%. Построить новый дом стало дешевле на 3%. Самый крупный обвал цен на квартиры – в Красноярске. Здесь квадратный метр подешевел на 14,5%. В столице Башкирии – снижение почти на 7%. Подешевело жилье и в Северной столице. Правда, всего на 2%.
Белая ворона в списке крупнейших городов страны – Москва. Вопреки общей тенденции, столичное жилье стало дороже. Пусть и не намного – 1%. "В регионах эта тенденция наиболее очевидна, потому что там максимальный объем жилого строительства приходится на эконом-класс. В Москве эта доля экономического класса, которая попадает на коммерческую реализацию, невелика. 60% того, что строится в Москве, – это жилье бизнес-класса. Соответственно, эта тенденция не так очевидно", – объясняет Вячеслав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ".
Даже статистика разнится. Среди десятков обзоров, опубликованных в последнее время, можно найти практически противоположные данные о ценах на столичные квартиры. По подсчетам Ассоциации строителей России в Москве квартиры дорожают. По версии аналитического центра Ай-Эр-Эн.Ру, с начала кризиса долларовая цена столичной недвижимости упала на 30-40%. А сейчас падение лишь стабилизировалось на уровне 1-2 % в неделю. По материалам компании "Инком-Недвижимость", в марте падение стоимости столичного квадратного метра – менее процента (0,6%).
Откуда неразбериха? Пожалуй, стоит учитывать, что себестоимость домов, выставленных на продажу сейчас, складывается не из текущих цен на строительные материалы. Эти квартиры, пусть и в новом доме, построены из бетона по старым, высоким ценам. К тому же, в Москве и регионах строят разные дома. В столице, уверяют участники рынка недвижимости, покупатель готов платить дорого. А значит, и дома бизнес-класса для него делают из качественных импортных материалов. А те, в свою очередь подорожали из-за падения рубля. В регионах – наоборот: простые постройки, отечественный бетон, и цена падает.
С начала года ключевые строительные материалы, действительно, дешевеют. Кирпич – более чем на треть (-38,3%), щебень и бетон – на десятую часть (-10,4% и – 11,7%). Трубы и песок стали дешевле соответственно на 5,3 и 7,7%. По стране средний показатель цен упал на 4,28%. При этом строительство по-прежнему остается прибыльным бизнесом.
Вот только несколько регионов для примера. Построить 1 квадратный метр в Рязани стоит 780 долларов. Продать можно за 845. Разница примерно 8,3%. В Астрахани у строителей маржа побольше – 35%. Похожая ситуация в других городах. Но самое интересное, конечно, в столице. Вкладываем 1628 долларов. А получаем больше 4 тысяч. Такую разницу – в 2,5 раза иначе, чем накруткой не назовешь.
Так может дело не только в себестоимости строительства? "Уровень рыночных цен зависит, в первую очередь, от платёжеспособного спроса, т.е. насколько много людей готовы заплатить за квадратный метр. И если это покрывает объём рыночного предложения, то устанавливается некое равновесие на определённом уровне. То есть себестоимость играет десятую роль", – уверен Василий Иллювиев, директор по развитию компании "ВС-Оценка".
Таким образом, снижение цены на квартиры в регионах в первую очередь – последствие дисбаланса спроса и предложения. В кризис платежеспособность людей упала. И уже построенные дома покупать просто некому. "Красноярск лидировал по строительству жилья. И когда спрос значительно снизился, конкуренция у компаний увеличилась. Соответственно, это привело к такому значительному снижению цен по сравнению с нашими коллегами в Сибирском регионе", – рассказывает Антон Глушков, директор по развитию ЗАО "Культбытстрой" (г.Красноярск).
"Надо ожидать скачок цен на любой вид продукции. И не из-за того, что этого хотят строители. Идет финансовый кризис. То же кредитование: когда строители идут брать кредит, – повышение кредитных ставок и т.д. На энергоносители, железнодорожные тарифы – все это цепная реакция идет", – говорит Сергей Щербаков, директор строительной компании "Дальсвет" (г. Благовещенск).
Строители стали заложником собственной докризисной политики. Когда кредитный ресурс был неограничен, и брать деньги взаймы можно было под низкий процент, рынок рос ударными темпами, и, казалось, это будет продолжаться вечно. Но продажи остановились. И теперь под угрозой не только застройщики со своими долгами, но и продавцы-посредники. Весну – традиционно сезон высокого спроса – уже называют провальной. На осень пока надеются.
"На сегодня спрос очень низкий, что не характерно для этого времени года. Обычно в марте жилье востребовано. Некоторый спрос оживился в феврале. Сделок нет. Агентства, которые маленькие, они на грани краха", – констатирует Виталий Злочевский, президент гильдии риелторов Амурской области (г.Благовещенск). "Май – традиционное затишье. Мы ожидаем его с тревогой. Но я уверен, что по итогам первого полугодия рынок ждет оживление, и падение цен будет практически остановлено. А в некоторых сегментах я даже прогнозирую рост цен в связи с дефицитом объектов", – отмечает Евгений Сосницкий, руководитель агентства недвижимости (г.Ростов-на-Дону).
Для строителей и продавцов недвижимости восстановление покупательской активности – единственный способ выжить. Именно поэтому они видят только оптимистичное будущее. Выхода другого нет. Но в период кризиса многие экономические механизмы не работают. Как стоимость стройматериалов практически не влияет на розничную цену квартиры, так и огромное желание купить жилье не гарантирует самой покупки. Особенно в трудные времена.
