Строительный рынок в России пережил кризис и возвращается к нормальному развитию. В 2017 году ожидается начало роста цен на недвижимость. Основанная 10 лет назад группа компаний "Кортрос" — одной из ведущих девелоперских компаний России. Она сделала ставку на комплексное развитие территорий при застройке. Итоги 2016 года и тенденции на рынке рассматривает главный финансовый директор компании Владислав Яблонских.
- В 2016-м группы строительных компаний "Кортрос" успешно выплатила купонный доход по биржевым облигациям. В августе вы провели сбор заявок инвесторов на трехлетние облигации объемом 3 миллиарда рублей. Новые заимствования в 2017-м вашей компанией планируются?
- Мы с 2012 года работаем на рынке капитала. И занимаемся выпуском облигаций. Так диверсифицируем свой кредитный портфель. Соответственно, выпуск, который совершили в августе, прежде всего, оказался связан с достаточно удачным моментом на рынке: появилась возможность разместиться по более дешевой ставке, чем та, которая делалась в начале 2016-го и в прошлом году. Мы решили воспользоваться этой возможностью, чтобы удешевить свой кредитный портфель.
- У вашей компании было два выпуска корпоративных облигаций. Предполагаете ли следующие выпуски, и реален ли (и нужен ли вам) выпуск еврооблигаций?
- Планы на выпуск еврооблигаций существовали у нас некоторое время назад. Но в ближайшей перспективе – полгода-год — выпуск евробондов мы не предполагаем. Политика управления долговым портфелем компании нацелена на следующее: первое — как я уже сказал, это удешевление долгового портфеля со своевременным выходом на рынок заимствований при удачной рыночной конъюнктуре, и второе – при необходимости, финансирование участия в новых проектах. Сейчас мы, как и многие участники рынка, рассматриваем кризис как время возможностей. Если на рынке станут попадаться потенциально интересные нам проекты, и будет принято решение в них заходить, то какие-то выпуски в будущем году, в зависимости от рыночной конъюнктуры, возможны. И, конечно, в зависимости от того, как будет складываться стратегия развития компании в 2017-м.
- Судя по вашим ответам, заимствования группой компаний в 2017-м все-таки планируются, но с известной долей осторожности?
- Когда "Кортрос" создавалась и когда развивалась, руководство компании исходило из приоритета долгосрочной устойчивости ее развития. Такое достаточно аккуратное поступательное движение вперед. Вопрос ваш правильно задан. Компания не просто смотрит с осторожностью на новые заимствования – она расценивает свою работу на рынках капитала скорее как инструмент развития основного бизнеса. Увидим проекты, позволяющие акционерам заработать необходимую доходность на них – компания выйдет на рынки заимствования и софинансирования участия в таких проектах. При этом структура сделок может быть совершенно различной. Заимствования ради заимствования – не очень правильный путь в нынешней турбулентной рыночной ситуации.
- В мае 2016-го рейтинговое агентство Standard & Poor's (S&P) подтвердило вашей компании кредитный рейтинг. Что для "Кортрос" означает данное событие, и что для вашей компании стоит за понятием "финансовая устойчивость", учитывая ситуации в отрасли?
- Прежде всего, подтверждение рейтинга от S&P стало важным событием для нас. Оно подтвердило правильность нашей стратегии: достаточно консервативное управление устойчивостью компании. В своей работе на рынке капитала и в развития бизнеса мы исходим из долгосрочности проектов и доходности их для акционеров. И одно из трех мировых рейтинговых агентств не только подтвердило наш рейтинг, но и, обращу внимание, в непростой ситуации в экономики России повысило свой прогноз до стабильного. Это свидетельствует о качестве работы, проведенной в компании в 2015-м и в начале 2016 годов и в части управления кредитным портфелем, и в части управления портфелем проектов.
Что касается второй части вопроса – о финансовой устойчивости. Для девелоперской компании это — прежде всего сбалансированность портфеля проектов и обеспечение в каждом проекте качественного продукта. По результатам последних полутора лет в экономике напрашивается вывод: платежеспособный спрос рынка никуда не делся — он просто стал гораздо более избирательным. Платежеспособные клиенты выбирают проекты, где есть понятный и качественный продукт, и в каждом из которых присутствует изюминка.
- Например?
- Если посмотреть на один из наших флагманских проектов в Екатеринбурге, где комплексное освоение огромной территории с полной инфраструктурой от детсадов и школ до всех необходимых торговых и обслуживающих объектов – тут люди приобретают не просто квартиру. Они делают свой мир, свой образ жизни более комфортным, современным. Или другие проекты, как, например, проект в исторической части Санкт-Петербурга. У него уникальная локация – на Петровском острове. Таких просто больше нет.
Если вы обеспечиваете сбалансированный портфель проектов, которые несколько растянуты во времени, но при этом они в комплексе создают ясное представление об устойчивости компании, и об ее поступательном развитии. Это позволяет избегать каких-то серьезных колебаний в зависимости от баланса спроса и предложения на рынке и собирать платежеспособный спрос.
- Вы могли бы дать предварительную оценку финансовых результатов деятельности компании в уходящем году?
- В целом результаты будут чуть лучше, чем в 2015-м. В основном за счет проектов в московском регионе, а также за счет базовых проектов в Екатеринбурге и Перми. В настоящий момент мы видим, что по сравнению с прошлым годом объем поступлений, объем выручки, скорее всего, превысят показатели 2015 года, и мы покажем небольшой рост. Это в нынешней ситуации достаточно неплохо.
- В каком из 8 регионов присутствия вы планируете расширить свою деятельность, может быть, появятся ли новые – возможно, за Уралом или на западе страны?
- Мы достаточно активно смотрим на новые проекты. Оценивая потенциальные возможности, исходим из простых критериев. Прежде всего, это перспективность экономики конкретного города, где возникает проект. И здесь, наверное, компания делает фокус на высоко маржинальные регионы. Тут стоит говорить о Центральном федеральном округе, о московском регионе. Смотрим внимательно на новые проекты, возникающие в Санкт-Петербурге. В общем, наше внимание пока сосредоточено на тех городах, где мы уже представлены. При этом готовы изучать новые города и регионы, в которые могли бы выйти.
Не исключаем развития в новых городах Уральского округа, возможно, и на западе России.
- В следующем году планируется развивать господдержку в ипотечном кредитовании. По-вашему, какими должны быть условия выдачи ипотечного кредита с учетом прогнозируемой инфляции и ценовой динамики на рынке жилья?
- Господдержка ипотеки – крайне нужная и важная вещь. Хочется надеяться, она будет в той или иной форме продолжена. Потому что строительство и девелопмент в целом – прогрессирующая отрасль российской экономики. Здесь поддерживается спрос, создаются рабочие места не только при строительстве квартир, но и при производстве стройматериалов Господдержка ипотеки стимулирует платежеспособный спор на недвижимость и производство всего, связанного со стройкой. Конечно хотелось бы, чтобы стоимость денег на этом рынке была ниже, чем сейчас. Есть данные, что регулятор допустит в первом квартале некоторое снижение ставки.
- 10 процентов – это психологический рубеж, ниже которого последует всплеск спроса на ипотечные кредиты?
- Снижение ниже 10 процентов подстегнет спрос. Это зависит в первую очередь от регулятора. Если ставка пойдет в низ, а я думаю, что она пойдет вниз либо в первом квартале, либо в первом полугодии, то с учетом мер господдержки, полагаю, на ставку от 9,5 до 10,5 процента по ипотеке потребители смогут рассчитывать.
- Расскажите о сотрудничестве компании "Кортрос" с финансовыми организациями.
- Мы постоянно пытаемся расширять продуктовый диапазон ипотечных кредитов для своих клиентов. Мы открыты к сотрудничеству со всеми основными крупными российскими банками. Наша задача: вместе с нашими партнерами из финансового сектора предлагать максимально приемлемый для наших клиентов ипотечный продукт. Чем более интересный продукт мы вынесем на рынок, тем больше это будет стимулировать спрос и на наши квартиры, и на продукт наших коллеги из банков. Количество сотрудничающих с нами банков в этом году увеличилось.
- С вами сотрудничают несколько известных архитектурных бюро, одно из них проектировало Сколково. Продолжите такое сотрудничество, будете расширять привлечение известных архитекторов к вашим проектам в 2017-м?
- Продолжать сотрудничество будем безусловно. Что касается его расширения – это зависит от концепции новых проектов. Мы работали так с бюро "Остоженка", с французским бюро интересные работы были. В нашем проекте в Перми за счет использования нетривиальных подходов в проектировании, а его проектировали как раз французы, удалось сохранить все деревья вокруг проектируемого нами квартала. Так удалось предложить рынку товар, находящийся посередине парка.
Но мы открыты и для новых интересных архитектурных идей.
