За девять месяцев 2010 года банки выдали 187,3 тысячи ипотечных кредитов на сумму 234,2 миллиарда рублей, свидетельствует статистика ЦБ. Это на 54% превышает показатель того же периода 2009 года. Означает ли такая динамика, что рынок ипотеки восстанавливается, Вести.Ru спросили у аналитиков.
Количество выданных за первые девять месяцев 2010 года ипотечных кредитов действительно увеличилось по сравнению с показателем прошлого года. При этом средний размер кредита вырос почти на 7% - с 1,17 млн рублей до 1,25 млн рублей, пояснила Вестям.Ru аналитик Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Елена Силенко.
В АИЖК полагают, что на частичное восстановление ипотечного рынка повлиял рост доходов населения: по данным Росстата, за январь - август 2010 года реальные располагаемые доходы граждан превысили показатель того же периода 2009 года на 5,6%. При этом средние цены на жилье по итогам первого полугодия 2010 выросли по отношению к показателю IV квартала 2009 года на 6,5%.
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях с начала года составила 13,4% годовых, а по валютным кредитам - 11,1%.
Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам говорит о том, что темпы снижения ставок замедлились. Эксперты АИЖК объясняют это массовым снижением размера первоначального взноса по ипотечным кредитам. Высокий уровень риска по ссудам с меньшим первоначальным взносом сказался на величине процентных ставок. Некоторое влияние на уровень ставок оказало общее повышение инфляционных ожиданий на рынке в связи с ослаблением рубля и летней жарой, считает Силенко.
Общую картину некоторого восстановления рынка ипотеки подпортил продолжающийся рост накопленной просроченной задолженности по ипотечным кредитам.
Только за август просроченная задолженность увеличилась на 4,4% (41,7 млрд рублей). При этом общий объем ипотечной задолженности на балансах банков за девять месяцев увеличился на 1,3% - до 1,069 трлн рублей.
Доля просроченной задолженности в общем объеме накопленной задолженности по ипотечным кредитам увеличилась с 3,8% в июле до 3,9% в августе. 41% от объема просроченной задолженности составляют кредиты в иностранной валюте, хотя в общем объеме накопленной задолженности их доля не превышает 17,7%. В итоге, доля просроченной задолженности по кредитам в рублях намного ниже, чем по кредитам в иностранной валюте - 2,8% против 9,2%.
В АИЖК такое положение объясняют тем, что в кризисный и посткризисный период кредиты в иностранной валюте выдавали редко (порядка 3-5% от общего количества кредитов), основную часть подобных кредитов выдали до начала кризиса в период устойчивого укрепления рубля.
При девальвации рубля (конец 2008 года - начало 2009 года) платежи по кредитам в иностранной валюте резко возросли. В этот период ухудшилось материальное положение заемщиков, выросла безработица, что стало причиной увеличения просроченной задолженности. После завершения острой фазы кризиса многие заемщики так и не смогли восстановить свою платежеспособность.
По данным ЦБ на 1 сентября, просроченная задолженность по ипотечным кредитам достигла 14,3% от общего объема накопленной задолженности. При этом совокупная доля дефолтной задолженности (с просроченными платежами от 91 дней и более) составляет 7,2%, доля задолженности с технической просрочкой платежей (до одного месяца) - 5,1%, а доля задолженности со средней просрочкой (от 31 до 90 дней) - 2%.
Таким образом, увеличение количества выданных ипотечных кредитов свидетельствует о некотором восстановлении рынка ипотеки, однако рост просроченной задолженности говорит об ухудшении "качества" заемщиков.
Средневзвешенный срок по ипотечным кредитам в рублях, выданным за первые девять месяцев 2010 года, составляет 16,4 года, средневзвешенный срок по кредитам в иностранной валюте - 13,6 года, пояснила Силенко.
В III квартале снижение банками процентных ставок и смягчение прочих условий ипотечного кредитования было менее заметно, чем в I и II кварталах, пояснили Вестям.Ru в компании "Миэль". Ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке сохранились на уровне II квартала: 14% годовых в рублях и 10,7% годовых в долларах США.
Средняя ставка до оформления права собственности при кредитовании квартир в новостройках (обеспечением выступает залог прав требования по договору долевого участия или договору инвестирования) в сентябре составила 15,7% в рублях и 12,8% в иностранной валюте. Налицо увеличение размера ставок по кредитам, отмечают эксперты.
При этом возможности приобретения квартир в новостройках по ипотеке ограничиваются теми объектами, которые одобрены банками или находятся на завершающей стадии строительства.
Ужесточение условий кредитования привело к тому, что количество зарегистрированных ипотечных сделок в Москве в III квартале сократилось по сравнению с показателем II квартала на 19%.
"Уменьшение количества зарегистрированных ипотечных сделок на рынке жилья Москвы в III квартале связано с завершением периода реализации отложенного спроса, который пришелся на I и II кварталы, с сезоном летних отпусков и аномальными погодными условиями августа. Несмотря на то, что массовое снижение процентных ставок и облегчение прочих условий кредитования приостановилось, в ближайшее время наряду с оживлением рынка можно ожидать и постепенного увеличения количества покупок с помощью ипотеки", - считает генеральный директор "АКЦ Миэль" Владислав Луцков.
Доля сделок с привлечением ипотечного кредита доходит до 43% от общего количества сделок по приобретению квартир в новостройках, а по некоторым проектам превышает 50%.
Среди требований банка к объекту кредитования на первом месте остается условие, что объект находится в стадии строительства (50-70% готовности), некоторые банки рассматривают только полностью построенные дома.
Несмотря на ужесточение условий кредитования, задолженность физических лиц по ипотечным кредитам в рублях на 1 октября выросла до 841,4 млрд рублей - исторического максимума.
Объем просроченной задолженности по кредитам в рублях в III квартале 2010 года увеличился на 12% - до 25 млрд рублей, по кредитам в валюте - на 8%, до 17,6 млрд рублей. Общий объем просроченной задолженности увеличился за квартал на 11% - до 42,7 млрд рублей.
"Количество выданных кредитов говорит об оживлении рынка ипотеки. Но рост просрочки однозначно свидетельствует об ухудшении положения дел. Такой вот парадокс. Что толку выдавать кредиты, если граждане не могут осуществлять по ним платежи?" - задается вопросом аналитик столичного Центра недвижимости Алексей Бекетов.
По его мнению, некоторым банкам нужно просто отчитаться о полученных от государства для поддержания ликвидности средствах. "Вот, смотрите, выдаем кредиты, работаем с населением. Под производство кредиты почти не дают - рискованно. Приходится, скрипя сердцем, выдавать кредиты под залог недвижимости, она хоть чего-то стоит. Это, своего рода, вынужденное ипотечное кредитование. Банки, кроме некоторых крупных госбанков, знают, что ипотека - тяжкий груз, который может утянуть навсегда на дно. Но во что тогда вкладывать средства? Куда податься среднему банку? Осталась ипотека и потребительское кредитование. Что касается граждан, посмотрите вокруг. Думаю, многие ваши приятели по-прежнему не могут позволить себе ипотеку", - заключил Бекетов.
