Упадут ли в ближайшее время цены на недвижимость? В Москве – одной из самых дорогих столиц мира – покупатель платит за квадратный метр жилой площади в среднем от 4 до 6 тысяч долларов. При этом риэлторы уверяют, что это далеко не предел, несмотря на то, что сейчас в условиях кризиса стройматериалы в России резко подешевели. Почему же пока падает только себестоимость квартиры, но не ее цена на рынке?
Они приезжают сюда каждые выходные, чтобы услышать, наконец, шум стройки. Но за забором по-прежнему ледяная тишина. Никакие работы не ведутся уже полгода, дом стоит мертвым грузом. Вселиться в свои новые квартиры и Олег с семьей, и все остальные жильцы, должны были еще 4 года назад. Покупали не виртуальные стены на стадии котлована – жилье казалось почти готовым. Почти… За это время выросли дети. Теперь они помогают рисовать плакаты и наблюдают, как родители надрываются в мегафон: "Повернитесь к народу лицом, а к жуликам и проходимцам…!"
Чем повернуться к нынешнему хозяину строительства власти Щелково регулярно слышат под своими окнами. Впрочем, Юрий Аношкин, а сейчас именно его компания отвечает за ржавеющий долгострой, жуликом себя не считает.
"Все активы мои находились в банке Московский капитал. Как вам известно, у банка 2 февраля отобрали лицензию. Все мои финансовые активы, которые там находились, заморожены. Строительство заморожено, потому что у меня сейчас отсутствуют финансовые средства", – объясняет генеральный директор ООО "ИСК "Капитал-Недвижимость" Юрий Аношкин.
Где добыть эти финансовые средства он пока не знает.
"На завершение двух домов надо порядка 120 миллионов – это минимум. Плюс, около 35 миллионов – подведение электричества и тепловых мощностей", – уточняет гендирктор строительной компании.
Юрий Аношкин уверяет, что делает все возможное. Поступи к нему деньги – уже через три месяца все жильцы смогут праздновать новоселье. Но странное дело – в этих домах еще 40% квартир не проданы. Их стоимости хватило бы на все строительные и коммунальные расходы. Однако застройщик – как собака на сене. Сам сидит без денег, но и скидки на квартиры с испорченной репутацией не дает.
"Можем 300 миллионов получить, посчитали. Поймите, не будет снижения цен на новые квартиры", – поясняет гендиректор ООО "ИСК "Капитал-Недвижимость".
"Почему я, офицер запаса, должен жить в съемной квартире? Ведь я заплатил за эту квартиру еще 3 года назад, и все мы заплатили", – возмущается один из вкладчиков.
"Мне негде жить, я все деньги сюда вложила", – поддерживает его другая несостоявшаяся владелица квартиры.
"Кто сейчас может спокойно по ночам спать? Но не мы придумали кризис и то, что у нас в стране произошло", – отвечает людям Юрий Аношкин.
"Они могут все свои проблемы валить на кризис! Кризис все спишет", – объясняет Сергей Канохин, президент Российской гильдии риелторов.
Глава Российской гильдии риелторов признает, что снижать цены воротилам строительного бизнеса не выгодно – к сверхприбылям слишком привыкли, доход был 200-300 процентов с каждого объекта.
"Сегодня застройщики из последних сил стараются держать цены. Из последних сил делают все, чтобы сохранить и динамику, и цены на рынке. В рублях цены уже растут, т.е. скидок ниже уже, наверное, не будет", – поясняет Сергей Канохин.
Но что на самом деле происходит с ценами, и сколько сейчас реально стоит квадратный метр в Москве, никто из экспертов говорить не хочет. При этом все подтверждают: рынок недвижимости стал рынком в буквальном смысле слова. Поторговавшись с застройщиком теперь можно серьезно сбить цену. И чем дороже жилье, тем больше может быть скидка.
Точного квартирного ответа нет ни у кого. Аналитики, застройщики и риелторы тянут воз под названием "московская недвижимость" в разные стороны. Риелторы говорят: цены растут, срочно покупайте, будет дороже! В Минфине прогнозировали снижение цен еще в течение 5, а то и 10 лет. В результате по одним данным столичные квартиры в марте дешевели, теряя больше 3 процентов в неделю, по другим – те же самые квартиры уже начали дорожать. Средняя цена на квадратный метр в Москве по разным данным колеблется от 4 до 6 тысяч долларов.
"В Москве, что касается элитного жилья, то снижение будет в пределах 30%, так как здесь цены были слишком взвинчены. Что касается эконом-класса – я сомневаюсь, что больше 3-5% цены опустятся", – прогнозирует Сергей Круглик, руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
"На эконом-класс в основном пойдут скидки, на элитку скидок особых не будет, там было, есть и будет дорого", – дает совершенно противоположенный прогноз Ирина Липушкина, руководитель аналитического департамента ОРСИ.
Аналитик Открытого рынка строительных инвестиций рассказывает: с приходом кризиса долги и невыполненные обязательства девеллоперов стали новой валютой. С октября прошлого года задолженности и ипотечные закладные – товар в торговой системе ОРСИ. И выставлено лотов здесь больше чем на 6 миллиардов рублей. Среди них и незаконченные инвестиционные проекты, те, что в кризис были заморожены. Карта московских строек – теперь карта столичного недостроя.
"Вот три основных застройщика – группа ПИК, "Главмосстрой" и "СУ-155". 60-70% строек остановлены. Мы объезжаем, фотографируем таблицы стройки и видно, как в них исправлены сроки ввода в эксплуатацию – сначала был 2006 год, потом 2007, теперь 2010 год", – говорит Ирина Липушкина.
Когда и на что будут достроены эти дома – вопрос пока открытый. Замороженных бетонных каркасов не только в Москве и Подмосковье, но и по всей России, сейчас тысячи. Государство предлагало помощь в обмен на снижение цен. Но как выяснилось, жадность взяла верх. Застройщики по низким ценам даже убыточные квадратные метры не продают. Власти не уставали повторять: раздутый мыльный пузырь должен лопнуть. Но столичный мэр разговоры о снижении цен на недвижимость назвал дезинформацией.
"На данный момент некоторые СМИ распространяют информацию о том, что цены на жилье в городе упадут на 50 и более процентов. Эта информация как бы говорит человеку, который хочет приобрести квартиру: "Не торопись, сейчас цены упадут, и тогда купишь". Это попахивает дезинформацией", – заявил Юрий Лужков.
Одним из распространителей прогноза, который Лужков счел дезинформацией, был Сбербанк. В официальном прогнозе финансовой организации говорилось, что "долларовые цены на жилье в Москве упадут на 47-60% на первичном рынке и на 40-50% на вторичном" и произойдет это уже к концу 2009 года. Строители такие цифры рьяно опровергают, покупатели затаились и ждут обвала цен. Риелторы и аналитики продолжают нагнетать.
"Действительно, ситуация сейчас – кто кого пересидит. В Москве спрос колоссальный, он дает возможность реализовывать объекты по высоким ценам. И снижать ниже какой смысл?" – считает Сергей Канохин, президент Российской гильдии риелторов.
"Если мы сегодня не закончим недострой, если мы сегодня не начнем строить новое, то естественно через 2-3 года у нас не будет ни одного нового квадратного метра. Это скажется на цене. Предложение закончится, и цены наверняка пойдут вверх", – уверена Ирина Липушкина, руководитель аналитического департамента ОРСИ.
На эти бетонные стены Александр Овчинников копил 15 лет, сейчас он уже уверен – въехать в свой дом вовремя не сможет. Стройку официально не заморозили. Но вместо пары сотен рабочих здесь теперь всего пара десятков. Темпы строительства ударными не назвать. У Олега редкая возможность – самому заглянуть в глаза застройщика.
"Как нам понять, когда мы сможем въехать в свои квартиры? Мы же ведь вынуждены сейчас в съемных жить, а деньги нам не просто так достаются. Надежда все-таки остается, но не хотелось бы, чтобы ее рубили", – говорит дольщик Александр Овчинников.
"На самом деле я не меньше вас волнуюсь за наше будущее. Хотели сдать в конце декабря, но кредитов нам не дают, ипотеку теперь тоже не берут", – объясняет генеральный директор компании "Строй-Инвест" Валентина Скворцова.
Она во всем винит банки – кредиты ей теперь не дают, компания по уши в долгах и строить стало не на что. А не хватает Скворцовой, как коллегам из Щелково, совсем чуть-чуть.
"Чтобы завершить строительство нужно 120 миллионов, чтобы садик – еще около 42 миллионов. Не такие уж большие деньги. Но взять их неоткуда", – жалуется Валентина Скворцова.
Продавать квартиры дешевле, чтобы выручить деньги, Валентина Антоновна, как и другие застройщики, не согласна. Просит денег у государства и банков.
"Скидки не будет, мне не хватит достроить объект. Те объекты, которые мы будем начинать заново, будут дешевле, надеюсь", – уверяет гендиректо "Строй-Инвест".
Дешевле – это не о продаже, а о себестоимости. Цена на стройматериалы в России из-за кризиса резко снизилась. Так что на возведение домов девелопперы смогут тратить меньше. А если высоту цен на метры они все же удержат, то получится, что кризис продавцам недоступного московского жилья поможет еще больше нагреть руки.
По данным Ассоциации строителей России по сравнению с ценами лета 2008 года к февралю 2009 года себестоимость строительства в Москве снизилась в среднем на 15%:
- стоимость строительно-монтажных работ снизилась на 20-30%
- цены на арматуру снизились на 40%
- цемент стал дешевле на 50%
- бетон дешевле на 20%
-металлопрокат дешевле на 20%
Валентина Скворцова продолжает ждать денег. Квадратный метр в подмосковных Мытищах она по-прежнему хочет продавать за 96 тысяч рублей. В правительстве считают – 30 тысяч ему красная цена. Жилье эконом-класса по низким ценам государство отчаялось покупать, и теперь на его строительство будет госзаказ. Хотя, кто его осуществит пока не ясно. В то, что в Москве появятся предложения – купить новые квадратные метры по 30 тысяч рублей – не верит, похоже, никто.
