Проекты планировки площадок реновации предполагают увеличение площадей почти в три раза, хотя изначально говорилось, что увеличение площадей произойдет не более чем на четверть. Об этом накануне сообщила газета "Коммерсант".
Столичная программа реновации жилья была утверждена летом 2017 года. Она предусматривает расселение свыше 5 тысяч домов, в которых проживает более 1 миллиона человек, и строительство нового жилья за счет города. К настоящему времени уже утверждено 318 стартовых площадок под строительство жилья. Самим участникам программы гарантируется получение жилья после реновации именно в своем районе. Всего в 2019 году планируется представить 89 проектов планировок и переселить свыше 12 тысяч человек. По словам главы столичного Стройкомплекса Марата Хуснуллина, в ближайшие три года по программе реновации в Москве начнут строить около 15 млн кв м.
По данным издания, речь идет о проектах планировки шести будущих площадок программы реновации в районах Северное Тушино, Солнцево, Метрогородок, Очаково-Матвеевское, Митино и Ивановское. Так, в Северном Тушино предлагается снести 22 дома площадью 161 тыс кв м, а на месте них построить почти полмиллиона кв м жилья. В поселке Западный в Солнцево место восьми домов общей площадью 34,6 тыс кв м должны построить 129 тыс кв м нового жилья. Больше всего нового жилья возведут в Метрогородке – порядка 1,23 млн кв м на месте 428 тыс кв м. Всего по шести проектам реновации вместо сносимого 1 млн кв м построят 2,77 млн кв м жилья, пишет газета.
Помимо этого, могут быть построены жилые корпуса высотой от 70 до 85 м по проекту планировки в районе Метрогородок и высотой от 60 до 75 м в районе Ивановское. Также отмечается возможный дефицит парковочных мест после увеличения объемов строительства.
В 2017 году глава департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев говорил, что объем нового жилья по программе реновации примерно на четверть превысит объем снесенного. "Программа реновации жилищного фонда Москвы позволит выровнять плотность застройки. Будут возводиться кварталы плотностью не выше 25 тыс кв м на 1 га. Никакого переуплотнения города не предвидится, объем нового жилья лишь примерно на четверть превысит объем снесенного", - говорил Бочкарев. По его словам, этажность большинства домов, построенных в рамках программы реновации, составит от 6 до 14 этажей.
Главный архитектор столицы Сергей Кузнецов в свою очередь заявлял, что плотность застройки в микрорайонах Москвы, где будет проходить реновация, может вырасти максимум в 2,5 раза. В настоящее время средняя плотность застройки микрорайона пятиэтажек составляет около 10 тыс кв м на гектар. Средняя допустимая площадь обновленных микрорайонов будет 25 тыс кв м на гектар, пояснял архитектор. Также, по мнению главного архитектора столицы, реновация сделает город более рациональным.
По мнению экспертов, столько значительное уплотнение застройки связано с желанием минимизировать издержки и привлечь инвесторов.
Увеличение объемов жилья в рамках реновации вполне логичный шаг со стороны властей в текущей экономической ситуации. Городу важно привлечь частных инвесторов в проект реновации старых пятиэтажных районов, говорит управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
Однако с учетом постоянного роста издержек в экономике, повышения стоимости стройматериалов и оборудования, инфляции и других факторов, рентабельность участия частных застройщиков в таком проекте в долгосрочной перспективе может быть низкой. Соответственно, это можно компенсировать увеличением площади жилья, предназначенного для продажи привлеченными инвесторами на рынке, поясняет эксперт.
Цель любого уплотнения застройки – это максимизация ренты с квадратного метра земли, соглашается генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко. В данном случае речь, скорее всего, идет о краткосрочной максимизации, то есть на этапе сдачи этих объектов в эксплуатацию, некоторой доле продаж вакантных площадей.
"Однако при таком значительном уплотнении, отсутствии паркингов и необходимого уровня озеленения уже в среднесрочной перспективе может привести к формированию низкопривлекательных районов", - считает Николай Алексеенко.
Трехкратное увеличение объема застройки по реновации, безусловно, окажет влияние на первичный рынок столичного жилья, уверены эксперты. Однако, многое будет зависеть от того, какими порциями будут выводиться эти объемы на рынок.
Дополнительные квадраты создадут конкуренцию проектам комфорт- и бизнес-класса в соответствующих локациях, считает Мария Литинецкая. Во многих районах столицы есть отложенный спрос со стороны локальных жителей, которые не попали в программу реновации, но хотели бы улучшить жилищные условия, не покидая родной район. Их определенно привлекут новостройки по сниженным ценам. Чтобы привлечь этих клиентов, застройщикам понадобится либо снижать цены на свой продукт, либо повышать качественный уровень новостроек.
Общий объем застройки сегодня составляет 18 млн кв м жилья, только в рамках первых шести проектов предусмотрено 2,8 млн кв. м жилья. "То есть, безусловно, объем предложения будет расти очень значительно. Помимо усиления конкуренции, есть риск невостребованности дополнительного жилья в силу очень слабого экономического роста и снижения доходов населения", - отмечает эксперт.
По мнению главы РАСК, влияние на рынок жилья во многом будет определяться динамикой ввода этих объемов. "Если в одном моменте выставить все эти лоты (которые, между прочим, не будут проходить под эскроу-счетами, тем самым обладая явным ценовым преимуществом), то вполне реально получить в итоге достаточно серьезный рыночный обвал", - не исключает он. Речь идет о дополнительных объемах, примерно сопоставимым с текущим годовым объемом ввода в Москве. Если же эти объемы условно придутся на пять лет, то фактически никакого серьезного влияния на рынок не окажет.
При этом, вряд ли жилье, возведенное в рамках реновации, появится на рынке в одночасье, считают эксперты. Поэтому у застройщиков, как и у всего рынка будет время на адаптацию к появлению мощного конкурента.
В конце прошлого года Марат Хуснуллин заявил, что первые квартиры в домах, построенных по программе реновации, выйдут на рынок не раньше, чем через 3-5 лет. "Мы считаем, что в ближайшие три-пять лет квартиры на рынке появляться не будут, потому что достаточно большой спрос у жителей по покупке дополнительных квадратных метров", - говорил глава столичного Стройкомплекса.
Примерно 8-10% жителей, которые переезжают, хотят купить дополнительную площадь. По мере реализации программы число желающих будет расти. Людям нравятся и квартиры, в которые они переезжают, и цена (можно получить скидку в 10%), отметил он.
Напоминаем, что 28 марта стартовали публичные слушания по проектам планировки будущих программ реновации жилья в шести районах Северное Тушино, Солнцево, Метрогородок, Очаково-Матвеевское, Митино и Ивановское.
Как сообщали столичные власти, на слушаниях жители этих шести районов могут обсудить будущую застройку, ее параметры, социальную инфраструктуру (школы, детские сады, дороги, парковки и благоустройство территорий). Участники программы могут внести свои предложения и получить ответы на интересующие вопросы. С 4 апреля по 10 апреля организована экспозиция будущих проектов в 3D-формате.
Собрание участников публичных слушаний по первым шести проектам кварталов в рамках реновации намечено на 11 апреля.
