Москве испытывает дефицит в новых торговых и офисных площадей, об этом накануне заявил глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев на Международной выставке коммерческой недвижимости и инвестиций EXPO REAL 2018 в Мюнхене.
По его словам, офисы могут приносить до 11% годовых. Как правило, офисы строят инвесторы на свои деньги, либо с привлечением банковского финансирования
"Сегодня мы чувствуем нехватку офисной недвижимости. Поэтому в данном сегменте есть огромный потенциал для инвесторов, они это чувствуют и начинают строить больше недвижимости", - сказал Константин Тимофеев, чьи слова приводит пресс-служба Комитета.
И если в период с 2011-2014 гг принималось решение о строительстве порядка 1,5 млн кв м офисов ежегодно, а в 2014-2017 этот показатель снизился до 200-300 тыс квадратов, то с начала года город одобрил строительство более 1 млн кв м офисной недвижимости.
Что касается торговых площадей, то их в столице тоже недостаточно, считает глава Москомстройинвеста. "Торговые площади, которые сдавались буквально в этом году, даже в момент открытия были заполнены на 92-97%. Это свидетельствует о том, что в городе имеется недостаток торговых площадей", - отметил он.
Например, в ТЦ "Каширская плаза" еще до открытия 93% площадей были арендованы. Среднюю доходность инвесторов по торговым объектам Тимофеев оценил в 15%.
В настоящее время открывающиеся торговые центры являются малоформатными, средняя площадь их 18-20 тыс квадратов. По прогнозам главы Комитета, в следующем году в столице будет построено порядка 600 тыс кв м торговых площадей.
Эксперты также отмечают дефицит новых торговых площадей и офисов, качечтвенных, и в отдельных локациях.
Действительно городу не хватает торговых центров, преимущественно районного формата, и офисов, говорит руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ Олеся Дзюба. Дефицит торговых объектов районного формата, по ее словам, будет устранен с постепенным вводом проектов ADG group.
"В целом объем ввода ТЦ в этом году окажется минимальным за шесть лет: рынок пополнится лишь 137 тыс кв м. При этом уже на 2019 год в Москве заявлено 321 тыс кв м торговых центров", - отмечает Олеся Дзюба.
Если говорить о средней обеспеченности торговыми площадями качественных ТЦ в Москве и ближайшем Подмосковье, то она составляет 488 кв м на 1000 человек, рассказывает старший аналитик отдела исследований рынка CBRE Константин Будагян.
Это высокий показатель, сопоставимый со многими европейскими столицами. В то же время, Москва уступает по обеспеченности площадями ТЦ таким крупным российским городам, как Санкт-Петербург, Самара и Екатеринбург и некоторым другим городам России, отмечает он.
В случае, если все заявленные до конца года торговые центры будут открыты в срок, то предложение пополнится еще 292 тыс кв м. "В результате, в начале следующего года обеспеченность площадями ТЦ достигнет уровня около 500 кв м на 1000 человек, при котором можно говорить о хорошей обеспеченности города в целом", - говорит Константин Буданян. При этом, он не исключает формирования дефицита в отдельных районах.
Директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Евгения Хакбердиева отмечает, что в столице за пять лет количество торговых площадей на тысячу жителей увеличилось на 61% до 502 кв м. По итогам первого полугодия Москва занимает пятое место в России по обеспеченности жителей качественными торговыми площадями с общим объемом предложения - 6,3 млн кв м.
С офисами дела обстоят гораздо сложнее, говорят эксперты, и как такового дефицита не видят. Так, по данным JLL, доля свободных офисных площадей в Москве по итогам третьего квартала составила 11,1%, в целом по рынку свободными остаются более 2 млн кв м офисов.
Термин "дефицит офисов" на данный момент нельзя применить ко всему рынку офисной недвижимости, поскольку дефицитом в данном случае считается уровень вакансии ниже 5% процентов, а значения в диапазоне 8-10% свидетельствуют о сбалансированности рынка, поясняет директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Константин Лосюков.
Согласно подсчетам Knight Frank, по итогам третьего квартала в Москве доля вакантных площадей в офисах класса А составляет 13,6% (или 570 тысяч кв м), в офисах класса В – 9,9% (или 1,2 млн кв м). Таким образом, в целом по Москве рынок активно приближается к балансу в офисах класса А и сбалансирован в офисах класса В.
"Тем не менее, несмотря на такой большой объем пустующих офисов, основная их масса разбросана по территории города и в отдельных локациях может наблюдаться дефицит площадей", - отмечает Олеся Дзюба.
В качестве примера она приводит Центральный деловой район, где доля свободных офисов равна 7,7%. Низкая доля вакантных площадей связана с небольшим объемом ввода: за первые три квартала текущего года было введено всего 95 тыс кв м, поясняет эксперт. Для сравнения в 2015 году строилось 465 тыс кв м.
Нехватка офисов наблюдается в Павелецком деловом районе и на севере Садового кольца доля вакантных площадей офисов класса А составляет 6% и 5% соответственно. В офисах класса В практически во всех районах Садового кольца (за исключением запада) доля вакантных площадей офисов данного класса держится на уровне 6%, рассказывают в Knight Frank.
Также сложно арендовать или купить достаточно большой объем площадей, в границах МКАД таких предложений осталось не так уж и много, добавляет замдиректора отдела исследований рынка CBRE Юлия Богомол.
Ждать больших объемов ввода новых офисов не приходится и в этом году. Объем нового предложения, введенного в этом году, не превысит 200 тыс кв м. Это не только в два раза ниже показателя 2017 года, но самый низкий показатель за последние 10 лет, говорит эксперт CBRE.
Сейчас девелоперы с осторожностью запускают офисные проекты. Более того, многие не вводят здания в эксплуатацию официально пока не найдут на свои площади арендаторов. В свою очередь, это оказывает давление на ставки аренды. По итогам года они могут показать рост в 3-5%, но в отдельных локациях, отмечает Олеся Дзюба.
При этом, застройщики, видя положительные тренды на офисном рынке постепенно начинают активизироваться. В этом году было заявлено о начале строительства нескольких интересных проектов, добавляет Юлия Богомол.
Однако их ввод в эксплуатацию может ожидаться не ранее, чем в 2020 году. По-прежнему много бумажных или замороженных проектов, строительство которых возможно при появлении крупного заказчика – конечного пользователя, заключает эксперт.
