Итоги года, которые будут подводиться буквально через месяц, нам явно продемонстрируют, что 2018-й станет абсолютно рекордным за всю история рынка недвижимости. С чем связан такой ажиотажный спрос среди покупателей, почему застройщики вывели на рынок такой значительный объем предложения, какие новые изменения грядут в 2019-м, и как успеть купить качественную недвижимость пока еще на привлекательных условиях, рассказывает Сергей Казадаев, генеральный директор компании Lexion Development.
Отрасль обеспечения жильем в государстве является социально-значимой, к тому же по словам президента Российской Федерации, ежегодные объемы жилищного строительства в России должны быть увеличены с нынешних 70–80 млн до 120 млн кв. м. При таком значимом объеме, важно, чтобы существовали эффективные решения и механизмы, которые с одной стороны защищали потребителя, а с другой – стимулировали спрос и строительную отрасль в целом. Конечно, проблемы обманутых дольщиков и банкротства застройщиков, которые наблюдаются в обществе в последнее время, приводят к различным социальным недовольствам. Естественно государство стремится к тому, чтобы ликвидировать эту напряженность.
Какое влияние на рынок недвижимости окажет введение новой схемы эскроу-счетов?
На протяжении последних нескольких лет государство целенаправленно работает на повышение защищенности прав дольщиков, совершенствуя разработанные ранее решения. Первый механизм, который был внедрен – обязательная страховка.
Второй механизм – это взносы в компенсационный фонд долевого строительства, который начал полноценно функционировать чуть более года назад. Схема достаточно простая – это отчисления застройщиком страхового взноса дольщика в размере 1,2% от каждого ДДУ. И третий, более совершенный механизм – это переход рынка на эскроу-счета.
Как работают эскроу-счета?
Для начала давайте разберем, что такое эскроу-счет, уверен, что для многих покупателей этот термин совершенно непонятен. Эскроу – это специальный счет, открытый в банке, на котором все средства дольщика, будут "заморожены" до тех пор, пока застройщик, не выполнит все обязательства по строительству и не передаст квартиру покупателю. Именно эти радикальные изменения, которые уже частично вступили в силу для некоторых игроков рынка, обеспечивают еще большую безопасность дольщика. Полный переход для всех застройщиков должен вступить в силу с 1 июля 2019 года.
При этом нужно четко понимать, что эскроу вовсе не отменяет привычный всем 214-ФЗ. Это тот же договор долевого участия (ДДУ), та же самая покупка на стадии стройки, эскроу – это способ сохранения денег дольщиков до ввода дома в эксплуатацию и более строгого контроля за деятельностью застройщиков.
Как новые правила игры отразятся на дольщиках и строительной отрасли в целом?
С одной стороны, у дольщика появляется 100% уверенность в том, что он не будет обманут, и в случае невыполнения застройщиком своих обязательств, он вернет свои деньги, т.к. на все время строительства они были "заморожены" на эскроу-счете, а строительство велось на кредитные средства банка.
А в случае каких-либо проблем с банком, страховая сумма возраста составит до 10 млн рублей, поскольку все денежные средства дольщика на эскроу-счетах застрахованы в агентстве по страхованию вкладов. При этом нужно четко понимать, что это исключительная ситуация, когда могут возникнуть проблемы у банка. Если говорить, про крупные банки, которые работают по новой системе, то такой исход крайне маловероятен.
А что будет с ценами?
При переходе рынка на эскроу-счета нельзя не сказать про повышение цен на первичном рынке недвижимости. Не секрет, что в экономике все взаимосвязано, и чем ниже риск, тем выше цена. Дело в том, что на сегодняшний день практически каждый застройщик открывает кредитную линию на строительство объекта недвижимости. И если при работе по старым правилам застройщик направляет полученные средства дольщиков на погашение банковского кредита, то в случае с эскроу полностью закрыть долговые обязательства перед банком становится невозможным. Конечно, процентная ставка по кредиту для застройщика может быть снижена, если на эскроу-счете накопленная часть денежных средств дольщиков сравняется или станет больше суммы выданного кредита. В связи с тем, что застройщик не может полностью закрыть кредит перед банком, вырастает себестоимость строительства, что неминуемо приведет к удорожанию цен на недвижимость для конечного покупателя пропорционально удорожанию стоимости финансирования проекта.
Тема эскроу-счетов довольно молодая и пока еще не до конца понятна. Уверен, что к 1 июля 2019 года, когда все участники рынка должны перейти на работу через эскроу-счета, будет разработана единая схема со всеми сводами и правилами, которая удовлетворит потребности всех участников.
Как будет развиваться строительная отрасль в ближайшие годы?
С одной стороны, часть девелоперов может значительно упростить будущие проекты, чтобы как можно быстрее построить дом, его сдать и рассчитаться с банковским кредитом. Поэтому проекты могут стать более скромными – с простыми фасадами, стандартным архитектурным решением, благоустройством, отсутствием подземного паркинга, возможно увеличение числа проекта панельного домостроения. Ведь для того, чтобы возвести панельный дом, требуется не так много времени, а вот построить дом по более дорогой и качественной технологии – к примеру, монолитной, необходимо явно больше временных затрат.
При этом есть и другая сторона медали – это потребитель, у которого с каждым днем растут требования к жилью. И те застройщики, которые пойдут на то, чтобы упростить проекты, в конечном счете могут проиграть в высокой конкурентной борьбе за покупателя.
Также вполне вероятно, что некоторые девелоперы будут строить только на собственные средства без привлечения банковского финансирования и без продажи квартир на стадии строительства. При таком сценарии потребитель будет покупать полностью готовое жилье и сможет реально оценить его преимущества и недостатки. Но в таком случае, нужно признать, что пропадает всякая инвестиционная выгода, и на рынке может увеличиться число готовых к проживанию новостроек по ценам вторичного рынка жилья.
Некоторые девелоперские структуры и вовсе могут уйти с рынка. Дело в том, что, когда эскроу-счета начнут полноценно функционировать, каждую стройку будет кредитовать уполномоченный банк. А постольку требования банка к финансированию проектов могут вырасти в разы, часть будущих жилых комплексов не пройдут кредитный комитет и так и останутся на бумаге.
Подводя итог вышесказанного, стоит отметить, что работа застройщика через эскроу-счета не повлечет за собой неминуемых проблем, по сути, это такая же схема, что и сейчас действует со спецсчетами. А вот тем покупателям, которые нацелены на выгодное приобретение недвижимости с точки зрения цены и бюджета покупки, не стоит откладывать свое решение, а успеть инвестировать в качественный продукт по пока еще выгодной и привлекательной цене.
