Рынок продаж столичной недвижимости пошел в гору. Причем, наибольшим спросом сейчас пользуется элитное жилье. Количество заключенных сделок достигло докризисного показателя, тогда как еще в начале года спрос не только в этом сегменте, но и в целом по рынку, находился практически на нуле.
Кризис понизил инвестиционную привлекательность недвижимости на 30-40%. Таковы данные "Росстата". Пока одни подсчитывают убытки, другие торопятся вложиться на падающем рынке. Тем более, что дальнейшего снижения цен, похоже, не предвидится. По данным опроса, проведенного специалистами портала Apartment.ru, почти 30% продавцов недвижимости больше не намерены снижать цены, а 13% их уже повысили и отказываются идти на уступки покупателям. Другими словами, покупать нужно было еще вчера.
"С весны этого года уже настало время покупать, – говорит руководитель аналитического центра "Инком" Дмитрий Таганов. – То есть могут быть различные колебания как вверх, так и вниз и по ценам, и по спросу, и по предложению. Но сейчас то самое время, когда необходимо не ждать какого-то чуда. Мы видим, что чуда уже не произошло: цены на недвижимость не рухнули. Поэтому сейчас самое время покупать".
На рынке загородной недвижимости – оживление. Частные инвесторы раскупают участки по низким ценам. Примерно половина всех покупателей ищут предложения в среднем ценовом сегменте. Участки в 50-60 километрах от МКАД стоимостью 60-80 тысяч рублей за сотку уже начали расти в цене. По данным компании "Красивая земля", до кризиса они стоили порядка 75 тысяч рублей за сотку. К апрелю цена упала до 30 тысяч, но в последние два месяца вновь выросла до 70 тысяч рублей. И все же в кризис эксперты советуют вкладывать в более дорогую недвижимость, выбирать наиболее качественное предложение на рынке в зависимости от толщины своего кошелька.
"Если у человека есть два миллиона долларов, то выгоднее вложиться в элитную загородную недвижимость, – говорит Дмитрий Таганов. – Тем более что после окончания кризиса ожидается дефицит таких предложений и связанный с этим рост цен. Если у человека не так много денег, например, пять-шесть миллионов рублей, то следует рассмотреть рынок вторичной недвижимости в Москве".
По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", сейчас средняя стоимость квадратного метра в столице – 120 тысяч рублей. До конца года цены упадут до 70 тысяч. Спровоцировать снижение может появление на рынке квартир, которые сейчас находятся в залоге у банков. Их становится все больше, так как многие не в состоянии гасить ипотечный кредит. Банки готовы избавляться от непрофильных активов любой ценой. В том числе по ценам, ниже рыночных.
"Тем людям, которые хотели бы купить недвижимость и откладывали покупку в связи с высокими ценами и имеют при этом какие-то средства, конечно, имеет смысл покупать сейчас. При этом очень внимательно посмотреть на ликвидность объекта. Если это городской объект, то на качество дома, на соответствие ремонта, планировки и прочее. Если это загородное жилье, то на месторасположение, наличие коммуникаций, правильное целевое назначение земли", – поясняет исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая.
Для долгосрочных инвестиций сегодня интересно не только жилье. Стоит присмотреться к дистресс-активам – объектам, выставленным на продажу по заниженным ценам из-за финансовых сложностей владельцев. Привлекательна и коммерческая недвижимость, например, стрит-ритейл. Особенно в центре столицы, на Тверской, Пятницкой или Мясницкой. В хорошие времена такие помещения в большом дефиците, а арендные ставки на них могут быть очень высокими. Выгодно вложиться и в офисные особняки в центре Москвы площадью от 500 до 1500 квадратных метров с земельным участком.
"Если потенциал самого проекта, его расположение действительно уникально, то это лучшая страховка от возможных рисков в будущем, от определенной волатильности рынков. В то же время это действительно лучшая ставка с точки зрения прибыльности проекта и получения необходимой доходности", – считает Виктор Макшанцев, начальник управления фондами прямых инвестиций в недвижимость "ВТБ Капитал".
Кризис изменил подход к инвестированию. Раньше спекулянты стремились вложить и через год продать, окупив вдвойне свои затраты. Сейчас этот рынок рухнул. Надо быть готовым к "длинным" инвестициям и искать наименее рисковый сегмент. Например, гостиничный и рекреационный бизнес, а также холодильно-складские комплексы.
Однако прежде чем покупать, стоит оценить месторасположение объекта и подумать, кому его можно будет сдать в аренду на ближайшие годы. В любом случае этот актив не будет таким доходным, как акции или сырьевые товары в ближайшие два-три года. Но от больших убытков вы будете застрахованы.
