• ФРС не может распознать пузырь на рынке недвижимости, хотя у нее есть доступ ко всем данным
  • S&P CoreLogic Case-Shiller говорит о пузыре почти на всей территории США
  • Пузырь только надувается, и неизвестно, когда он лопнет


Джанет Йеллен

Москва, 2 июня - "Вести.Экономика" Глава ФРБ Миннеаполиса Нил Кашкари был последним официальным представителем ФРС, который в одном из своих эссе пожаловался на то, что ФРС не может распознать пузыри в экономике. Но даже если и получится это сделать, ФРС не сможет остановить их развитие, потому что для этого у нее есть весьма "ограниченные политические инструменты" и потому что "потери от политических ошибок могут очень дорого обойтись".

Однако использовать эти "ограниченные политические инструменты", чтобы раздуть величайшая пузыри за всю историю – это нормально.

И не просто раздуть, а еще и управлять ущербом, который они наносят реальному сектору экономики, прежде чем они взорвутся.

Ни Кашкари, ни кто-либо другой, кто работал в Министерстве финансов в 2006 году - когда была поставлена задача секретарем казначейства США Хэнком Полсоном искать признаки проблем, появившихся "на фоне той или иной формы кризиса" - не увидели пузыри, в том числе пузырь на рынке недвижимости, хотя к тому моменту он уже начал сдуваться.

"Трудно распознать пузырь, прежде чем он лопнет", - заявил Кашкари.

Вот ряд наглядных доказательств для Кашкари и других председателей ФРС, которые помогут им определить прекрасные пузыри на рынке недвижимости в США - потому что пузыри на самом деле трудно не увидеть, прежде чем они лопнут. Конечно, если вы хотите их увидеть. Что точно трудно предсказать – это когда они лопнут.

Национальный индекс цен за март S&P CoreLogic Case-Shiller был выпущен на этой неделе. Он подскочил на 7,7% по сравнению с прошлым годом, значительно опередив рост доходов населения. И такая ситуация сохранялась много лет. В самом деле, реальные доходы населения сейчас на уровне 2006 года. Так что может пойти не так?

На уровне 198,26, индекс превосходил пик первого пузыря на рынке недвижимости в мае 2006 года на 11%.

Так как все назвали его пузырем на рынке недвижимости после того как он взорвался, даже Кашкари, то сегодняшняя фаза – явно второй пузырь на рынке недвижимости. Нет?

На другой день крупнейший американский портал о недвижимости Zillow сообщил, что национальная медианная цена на дома в апреле выросла на 7,3% в годовом исчислении до $198 тыс. Это также превысило пик первого пузыря на рынке недвижимости ($196,6 тыс.), установленного в апреле 2007 года, на что "потребовалось всего десять лет".

Национальная ассоциация риелторов сообщила, что средняя цена в апреле достигла $246,1 тыс., что на 6,8% выше пика первого пузыря на рынке недвижимости ($230,4 тыс. в июне 2006 года).

Индекс Case-Shiller более авторитетен в ФРС, чем Zillow или НАР. Он предоставляет данные, основанные на результатах за три месяца: следовательно, сегодняшний релиз основан на данных за январь, февраль и март. Вместо медианной цены, он использует "цену двойной продажи дома", например, дом, проданный в 2011 году, а затем - в 2017 году.

Его алгоритмы настроены на это движение цен на протяжении многих лет и учитывают множество других факторов. В январе 2000 года индекс был на уровне 100. Таким образом, индекс 200 означает, что цены выросли вдвое за последние 17 лет.

Рынок недвижимости имеет локальный характер. Поэтому и пузыри на этом рынке несут локальный характер. Но если их собрать воедино в одно и то же время, то пузырь на рынке недвижимости обретет национальные масштабы. Это та фаза, которую сейчас и достигли США. В некоторых мегаполисах цены все еще ниже пика; в других устанавливают новые рекорды. В целом, цены превосходят уровень первого пузыря на рынке недвижимости.

Так что при желании пузыри на рынке недвижимости в США совсем нетрудно обнаружить.

Это Бостон, где текущий индекс цен в настоящее время на 9% выше пика первого жилищного пузыря (ноябрь 2005 г.):

Цены в Сиэтле выросли еще больше, толкнув индекс на 13% выше пика первого жилищного пузыря (июль 2007):

А вот цены на жилье в Денвере, где цены взлетели на головокружительные 38% по сравнению с предыдущим пиком (август 2006 г.):

Цены на жилье в Далласе сейчас выросли на 37% с последним пиком в июне 2007 года:

Атланта не вернулась на максимумы первого жилищного пузыря, но это почти идеальное V-образное восстановление пузыря, которое вскоре поразило ее:

Для дома, находящегося в ценовом пузыре в Портленде, индекс теперь на 14% выше предыдущего пика:

Case-Shiller Index для Сан-Франциско, который охватывает Bay Area – ареал из пяти штатов, в настоящее время на 7,7% выше, чем на пике первого жилищного пузыря. Однако в городе (и округе) Сан-Франциско средняя цена дома на 47% выше предыдущего пика (ноябрь 2007 г.).

Сан-Франциско - первый город в этой линейке, где средняя цена дома сейчас растет. Во время первого пузыря на рынке недвижимости город отреагировал слишком поздно. На этот раз, кажется, он решил опередить.

А индекс Case-Shiller для цен на рынке кондоминиумов в Нью-Йорке на 17% выше предыдущего пика (февраль 2006), с ценами выросшими почти втрое с 2000 года:

Местные пузыри на рынке недвижимости привели к захватывающим последствиям. Многие пузыри на рынках недвижимости объединяются, что может привести к единому национальному пузырю на рынке недвижимости. И не заметить это довольно трудно. Конечно, была отмечена инфляция - с 2006 года она составила 17%. Цены на жилье в некоторых городах уже достигли нового пика, даже после инфляции.

Это тот момент, когда второй пузырь на рынке недвижимости раздувается, вместо того, чтобы лопнуть? Если да, то на что он будет похож?

Трудно предсказать тот момент, когда пузыри начнут сдуваться. С учетом того, что денежно-кредитная политика по-прежнему остается слабой, федеральное правительство субсидирует рынок жилья во многих отношениях, дома стали секьюритизированным классом активов для глобальных спекулянтов, пузыри цен на жилье могут раздуться - как мы уже видели - гораздо больше, чем вообще можно себе представить. Но мы знаем, что они будут сдуваться.