Когда говорят о сложностях на российском рынке недвижимости, почему-то приводят в пример только жилую недвижимость, забывая о других сегментах рынка. А между тем складская недвижимость и другие индустриальные помещения до последнего времени тоже переживали не самые лучшие времена. Но в этом году есть надежда на улучшение ситуации. Во всяком случае, так считают многие эксперты рынка.
Региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Виталий Холопов утверждает, что рынок качественных складов России все еще централизован. Более 61 процента площадей располагается в Московской области, 13 процентов — в Санкт-Петербурге, тогда в других региональных городах — всего 26 процентов предложения. Любопытно, что ставки аренды в региональных центрах сегодня зачастую превышают московские.
∎В Московской области на протяжении последних двух лет мы фиксируем значительный рост объема вакантных площадей в результате большого ввода нового предложения и сдержанного спроса. В 2016 году доля незанятых помещений достигала рекордного уровня в 13,7 процента, или около 1,7 миллиона квадратных метров в абсолютном выражении. Мы ожидаем, что вакантность будет постепенно снижаться, однако не стоит ждать возвращения на рынок прежнего дефицита, когда было свободно менее 1 процента. Московский регион развит достаточно, чтобы вакантность уже не падала ниже 5-7 процентов. Нужно понимать, что вакантность в Московской области с нами навсегда∎, — говорит Холопов.
По утверждению эксперта, вакантность в Московском регионе в 2,5 раза выше, чем во всех остальных крупных городах России вместе взятых, и составляет более 1,6 миллиона квадратных метров. В ряде региональных городов объем незанятых площадей минимален, и девелоперы там в условиях низкого объема построенных складов готовы к спекулятивному развитию проекта.
∎Особенностью развитого рынка Московской области является большой объем достаточно старых площадей: по нашим оценкам, возраст четверти помещений превышает 8 лет. Для владельца такого объекта существует две очевидные стратегии: реконструкция актива и дальнейшая его реализация или ∎сдаем, как есть, пусть и ниже рынка∎. В результате такие нереконструируемые активы, зачастую имеющие выгодное расположение относительно столицы, окажут давление на среднюю ставку аренды в Московской области. Сегодня уровень средних запрашиваемых ставок аренды по новым сделкам составляет 3300 рублей за квадратный метр в год. Рост ставок аренды в Московской области, по нашим оценкам, вряд ли начнется ранее второй половины 2018 года∎, — говорит Виталий Холопов.
В свою очередь партнер, директор по развитию УК ∎ИТКОЛ∎ Игорь Кабатов замечает, что ставки аренды складской недвижимости, по данным на начало 2017 года, находятся почти на минимальном уровне. Иными словами, дефицита складских помещений сейчас нет.
∎В первом квартале 2017 года на рынок Москвы вышло около 119 тысяч квадратных метров. И по отношению к концу прошлого года этот показатель вырос на 10,2 процента. И до конца года на рынок планируется вывести еще около 500-600 тысяч квадратных метров. Уровень вакансии по итогам конца марта составляет 16 процентов в классе А и 15 процентов в классе В. Арендные ставки в сегменте по сравнению с концом 2016 года упали на 14 процентов — до 4100 рублей в классе А и на 10 процентов — до 3800 рублей в классе В∎, — говорит эксперт.
Наиболее популярной, по словам Кабатова, стратегией девелоперов в прошлом году оставался ввод объектов built-to-suit — складских комплексов, которые ориентированы под конкретного клиента. Именно такие проекты сыграли основную роль в росте объема строительства складской недвижимости в прошлом году: этот показатель составил 870 тысяч квадратных метров, что на 25 процентов выше уровня 2015 года.
∎Кроме того, в начале 2017 года наблюдается рост популярности технопарков – многофункциональных производственно-складских комплексов: на данный момент спрос на площади в таких объектах в два раза превышает предложение. Так, размещение в технопарке предпочитают 23 процента компаний, работающих в сфере торговли и ритейла, 38 процентов консалтинговых, юридических, издательских предприятий, 8 процентов транспортных и логистических компаний, 7 процентов высокотехнологичных предприятий∎, — резюмирует эксперт.
