На спрос продолжают действовать уже постоянные факторы — разнообразные акции и дисконты, предлагаемые застройщикам, программа льготной ипотеки и большой объем предложения с доступным бюджетом.Российский рынок недвижимости иногда штормит и не всегда понятно, что будет дальше. И многих покупателей волнует сейчас вопрос — а что же будет дальше? Своим видением ситуации на рынке с “Вести.Недвижимость” поделилась заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet Вера Богучарова. — Как сейчас обстоит дело с продажами на российском рынке недвижимости? — По итогам третьего квартала 2016 года реализованный спрос оказался на 8 процентов ниже, чем во втором квартале 2016 года. Тем не менее, уровень реализованного спроса достиг достаточно высокого показателя и на 43,3 процента оказался выше, чем в аналогичный период 2015 года. На текущий момент на рынке представлен достаточно большой объем предложения массового сегмента жилья с привлекательным бюджетом покупки, также спрос стимулируют выгодные условия кредитования. Уровень потенциального спроса в третьем квартале 2016 года превысил показатель предыдущего квартала на 2,9 процента, а показатель аналогичного периода 2015 года — на 3,4 процента. — Покупка квартиры всегда сопряжена с определенным риском. Как сделать так, чтобы свести риск к минимуму? — Для того, чтобы минимизировать свои риски при заключении сделки, покупатель новостройки должен в первую очередь, проверить всю разрешительную документацию по проекту. Застройщик для реализации квартир и апартаментов в рамках ФЗ-214 должен иметь следующие документы (в открытом доступе или предоставить по запросу): свидетельство о праве собственности или договор аренды/субаренды на землю, разрешение на строительство, проектную декларацию (обязательно опубликованную в открытых источниках), а также договор страхования или договор поручительства (обеспечивающий исполнение застройщиком обязательств по страхованию гражданской ответственности). Также мы всегда рекомендуем нашим покупателям изучить портфель проектов застройщика, а также историю уже реализованных объектов – не было ли у компании проблем со сроками сдачи комплексов, их качеством и т.д. Помимо этого, необходимо обратить внимание на заключаемый договор долевого участия, который и защищает права дольщиков в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. ДДУ должен содержать следующие пункты: * определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; * срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; * цену договора, сроки и порядок ее уплаты; * гарантийный срок на объект долевого строительства; * способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. — На какие шаги идут застройщики, чтобы как можно быстрее и эффективнее продать квартиры? — На спрос продолжают действовать уже постоянные факторы — разнообразные акции и дисконты, предлагаемые застройщикам, программа льготной ипотеки и большой объем предложения с достаточно доступным бюджетом. Девелоперы по-прежнему проводят интенсивные маркетинговой мероприятия с целью привлечения покупателей – многими были запущены летние акции и скидки в пределах 10 процентов. Скидки в среднем колеблются в прежних пределах — от 3 до 10 процентов в зависимости от стадии готовности объекта и пула предложений в реализации. Также популярны акции на покупку машиномест. Однако не обошлось и без планового повышения цен по мере роста стадии готовности — в среднем на 2-3 процента застройщики в активно возводимых проектах повысили цены, смягчив это скидками на выделенные пулы квартиры в определенных корпусах или в зависимости от комнатности.  — Из-за кризиса некоторые новостройки рискуют превратиться в долгострои или недострои. Как максимально обезопасить себя от такого развития событий? — Совет в данном случае можно дать только универсальный для любого периода покупки квартиры в новостройке — приобретать недвижимость у проверенных и надежных компаний, опираясь на их успешные проекты, рекомендации и репутацию. И, конечно, полный пакет разрешительной документации. Никогда не будет лишним воочию проверить динамику строительных работ на площадке, просто посетив ее с разницей в месяц. — Насколько современный покупатель на рынке недвижимости отличается от тех, что были до кризиса? — В массовом сегменте застройщики ориентируются на предпочтения основной целевой аудитории, а она в большинстве своем желает покупать понятные и давно прижившиеся на рынке форматы жилья, поэтому доля нестандартных предложений крайне мала. Пока нестандартные форматы застройщиками воплощаются в "игре" с площадями и зонированием квартир, например, на небольшой площади увеличивают  комнатность, что позволяет снизить бюджет покупки и заинтересовать большее число потенциальных покупателей. Необычные предложения пока появляются точечно и постепенно укореняются на рынке, как было с квартирами-студиями. Относительно новым и постепенно распространяющимся на рынке форматом являются евродвушки — квартиры, где одна комната площадью не более 14 квадратных метров отведена под спальню, а остальное пространство занимает кухня с гостиной, причем часто в таких квартирах делают кухни-ниши, располагающиеся в небольшом углублении площадью 5-6 квадратов без окон. В лофтах стали появляться двухсветные квартиры с высотой потолков не менее 4,5 метра и возможностью организации двухуровневого пространства. — Какие документы должны быть у застройщика, что он должен показать потенциальному покупателю и какие может дать гарантии честной и прозрачной покупки жилья? — В соответствии со статье 2 ФЗ-214 по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: * разрешение на строительство; * технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; * заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; * проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; * документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. — Предвидятся ли в ближайшем будущем какие-либо нововведения, которые могут изменить порядок оформления договоров и прочих бумаг? Или пока все останется по-старому? — Анализируя последние поправки к ФЗ-214, можно сказать, что основной акцент в борьбе с недобросовестными застройщиками будет направлен на профилактику данной проблемы. В 2015 году власти Подмосковья предложили полностью отказаться от механизма долевого участия в строительстве, что затронуло бы интересы и застройщиков, и покупателей. И хотя в этом случае, покупатели были бы формально защищены от определенных рисков, они бы утратили возможность приобретать жильё на начальных стадиях строительства по более низкой цене, так как в моменту сдачи дома в эксплуатацию стоимость квадратного метра вырастает на 20-30 процентов. К 2020 году власти РФ планируют перейти на новую систему долевого строительства жилья. При этом речи о полной отмене схемы долевого строительства не идет. Пока одно из предложений заключается в привлечении банка в качестве третьей стороны в договоре между дольщиком и застройщиком, путем предоставления банковской гарантии девелоперу. Сейчас власти ужесточают требования к застройщикам, занимающихся долевым строительством, также было принято проставление, предусматривающее уголовную ответственность за обман дольщиков. Чтобы исключить в дальнейшем появление обманутых дольщиков, власти Подмосковья предложили законодательно ужесточить требования к застройщикам. В частности, обсуждалось возможность введения требований к уставному капиталу, который должен составлять не менее 5 процентов от предполагаемой выручки всех строящихся объектов. Если размер собственного капитала не соответствует этому требованию, сумма собственных капиталов девелопера и юридических лиц, заключивших договор поручительства, должна составлять не менее 1 миллиарда рублей. Кроме того, подмосковные власти предложили усилить контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств дольщиков и заменить страхование гражданской ответственности застройщика на банковскую гарантию. Также Правительство Московской области предлагает разработать правовой механизм, который позволит во внесудебном порядке изымать объекты строительства у проблемных застройщиков и передавать их новым инвесторам на достройку. С одной стороны, введение гражданской ответственности застройщика, ужесточение требований к девелоперам, привлечение банков в качестве третьей стороны сделки минимизирует риски дольщиков. С другой стороны, отвечать новым требованиям смогут далеко не все девелоперские компании, возможен уход с рынка средних и мелких игроков, что ведет к монополизации рынка и росту цен. Таким образом, новые меры ужесточения могут отразиться в конечной цене продукта, поскольку застройщики будут вынуждены закладывать в стоимость свои издержки.