Кадастровая оценка недвижимости: напряжение в бизнесе. Новый метод оценки стоимости недвижимости привел к резкому увеличению налоговой нагрузки на бизнес и граждан. В чем проблема и как ее решить?
Почему в этом году у многих предпринимателей выросли земельный и имущественный налоги?
"Налог в 2011 году с данного земельного участка составил 312 тысяч рублей", — разводит руками предприниматель Дмитрий Панков.
Разница подходов: сколько действительно стоит недвижимость?
"Эта кадастровая оценка уже является более приближенной к рыночной, но все равно есть определенные перекосы, которые сегодня составляют от 4 до 6 раз", — констатирует генеральный директор земельной компании Павел Романов.
Зачем нужен новый законопроект о кадастровой оценке?
"Это позволит сделать оценку более прозрачной, более справедливой, я думаю, в конце концов, более низкой", — убеждает председатель комитета по собственности Государственной Думы Сергей Гаврилов.
И какое отношение к нему у бизнес-сообщества?
"Надо учесть и интересы государства, но надо учитывать и интересы бизнеса", — подчеркивает президент Торгово-промышленной палаты России Сергей Катырин.
Нынешняя осень бьет рекорды по количеству жалоб предпринимателей на повышение имущественного и земельного налогов. С 2015 года все юридические лица в 28 регионах страны должны уплачивать сбор не с балансовой, как было раньше, а с кадастровой стоимости недвижимости. В результате налог для целого ряда представителей бизнеса вырос порой в несколько раз.
"Масса появилась обращений по спорам в соответствующие комиссии, которые созданы, которые работают. Только по Московской области сейчас находится на рассмотрении комиссии порядка 30 тысяч таких дел. Если говорить в целом, те, которые не удовлетворены рассмотрением комиссии, пошли еще дальше уже в суды. За 7 месяцев — порядка 4 тысяч дел, которые рассматриваются в судах", — уточняет президент ТПП России Сергей Катырин.
Недовольство подкрепляется цифрами. Одними из первых разницу в двух системах расчета налога оценили владельцы коммерческих площадей. Кадастровая стоимость ЦУМа — 17,19 миллиарда рублей. Это в 30 раз больше балансовой. Гостиницу "Националь" оценили в 5,14 миллиарда – в 23 раза дороже. Есть и исключения. К примеру, Большой театр подешевел почти в 2 раза — с 1,6 миллиарда до 1,1 миллиарда рублей. При этом ставки налога поменялись не сильно: от балансовой стоимости бизнес платил 2,2%, от кадастровой заплатит 1,2%, а к 2020 году ставка вырастет до 2%.
"И надо соответственно эти деньги где-то находить, если они не заложены в политике предприятия, в бухгалтерском учете предприятия и, соответственно, эти деньги приходится вырывать скорее всего из фонда развития предприятия. То есть дальше бизнесу нужно программы различные инвестиционные сокращать и эти деньги выплачивать", — разъясняет технологию функционирования бизнес-процессов генеральный директор компании по оформлению земельно-имущественных отношений Павел Романов.
Проблема в том, что потянуть такой налог могут далеко не все.
"Если для вас годовой налог за объект недвижимости увеличивается в 7 раз, то для предприятия малого бизнеса или тех, которые к этой категории относятся, он вообще-то может быть критичным, вплоть до того, что не в состоянии будут платить. И легче закрыться, чем пытаться продолжить этот бизнес, особенно там, где низкая рентабельность, где невысокие доходы", — отмечает президент ТПП России Сергей Катырин.
Но почему все же разница между кадастровой и балансовой стоимостью столь велика? Для начала необходимо разобраться в этих понятиях. За балансовую обычно принимают стоимость приобретения актива за вычетом накопленной амортизации. А вот кадастровая стоимость — это гораздо более сложная расчетная величина, она должна учитывать гораздо больше деталей, и определяется в результате государственной кадастровой оценки. Проводят ее по инициативе субъектов федерации или муниципальных образований. На конкурсе определяют исполнителя – профессионального оценщика, он рассчитывает стоимость объектов, полученные результаты отправляет в саморегулируемую организацию оценщиков на экспертизу. В случае положительного заключения отчет отправляют заказчику, который принимает результаты и вносит в государственный кадастр недвижимости. После этого ее используют для проведения любых видов сделок с недвижимостью и для начисления налогов.
"Сравнение действующей балансовой и действующей кадастровой стоимости проведено не было. И понять — это существенное или не существенное различие между двумя налоговыми базами — до сих пор могут только сами налогоплательщики", — подчеркивает заместитель начальника отдела оценки налогообложения и экономики недвижимости "Союзэкспертиза" Виктор Журба.
Предприниматель Дмитрий Панков из города Кропоткин Краснодарского края — один из тех, кто на собственном бюджете испытал разницу двух способов расчета налогов. Начав бизнес в гараже отца, где он занимался ремонтом и установкой дополнительного оборудования на автомобили, спустя 2 года понял, что нужно расширяться. Появилась идея построить полноценный технический центр. Два года ушли на поиски земли, и в 2002 году предприниматель получил долгожданные 80 соток земли в долгосрочную аренду.
- А это место вы как-то выбирали, оно имеет какое-то стратегическое расположение для вашего бизнеса?
"Мы пытались получить землю на федеральной трассе М29, дальше пытались получить участок поближе к центру города. Но на данный момент все на территории города было занято. И нам доверили участок, который находился непосредственно рядом с городской свалкой, здесь у нас за забором. На этой улице мы были единственные представители, кто решил без коммуникаций без чего-либо остановиться и осваивать эту землю", — рассказывает предприниматель Дмитрий Панков.
В 2005 году центр был запущен. И Дмитрий попытался оптимизировать расходы по содержанию недвижимости.
"В городе Кропоткине на тот момент аренда данного земельного участка составляла 130 тысяч рублей в год. Нам предложили в администрации выкупить данный земельный участок в собственность за 200 тысяч рублей, после чего мы могли бы платить налог 46 тысяч рублей в год", — делает экономические выкладки Дмитрий Панков.
Еще 3 года предприниматель платил именно такой налог, но в 2009 году все изменилось.
"В 2009 году проходит изменение стоимости земли в Краснодарском крае. И наш участок оценивают в 26 миллионов рублей. После чего налог резко возрастает на землю, и мы начинаем платить уже 130 тысяч в год. Проходит еще 2 года, и у нас меняется налоговая ставка по решению городской думы на 0,5% — до 1,2%. И налог в 2011 году с данного земельного участка составил 312 тысяч рублей", — констатирует владелец авторемонтного центра Дмитрий Панков.
После этого Дмитрий решил разобраться в проблеме. По закону сегодня юридические лица, если они не согласны с кадастровой оценкой, могут попытаться оспорить ее в специальных комиссиях и только потом идти в суд.
"Сначала ты должен пройти процедуру комиссии. Ты приходишь в комиссию, ты должен иметь с собой, согласно закону, отчет оценщика о рыночной стоимости, заключение СРО, которое тоже денег стоит. Приходишь в комиссию — тебе отказывают. Ты идешь в суд, а в суде ты должен заказать судебную экспертизу. Судебная экспертиза и отчет оценщика – это две разные вещи, и за каждую из них тоже надо платить", — говорит о непредвиденных затратах, которые ложатся на отечественный бизнес, генеральный директор земельной компании Павел Романов.
Результаты независимой оценки показали: рыночная стоимость участка – 4,7 миллиона рублей. Однако комиссия принимать ее отказалась, и Дмитрий отправился в суд. Спустя 2 года арбитраж признал кадастровую цену завышенной. Однако за время всех прений предприниматель переплатил несколько сотен тысяч рублей. Для малого бизнеса сумма значительная.
"Мы сейчас подготавливаем следующий пакет документов для арбитражного суда, чтобы попытаться с организации, которая неправомерно, неправильно рассчитала кадастровую стоимость нашего участка, изъять излишне переплаченные деньги в размере 640 тысяч рублей", — поясняет Дмитрий Панков.
И подобных примеров, утверждают специалисты, в стране масса.
Парадоксально, но порой два участка, находящиеся рядом, оценивают в суммы, которые разняться в сотни и даже в тысячи раз. К примеру, кадастровая стоимость надела размером в 22 сотки – 1 рубль! А вот надел справа от него, но размером поменьше, стоит уже 1 миллион 400 тысяч рублей.
Как говорят эксперты, причин у этого явления сразу несколько. Во-первых, уровень профессионализма оценщиков и методы их отбора для проведения работ.
"До этого времени заказчик обязан был осуществлять заказ на выполнение этих работ только через открытый аукцион. И два критерия: цена и скорость выполнения. То есть, кто дешевле и кто быстрее, тот и будет исполнителем работ. Вот так выбирался исполнитель до сегодняшнего момента, то есть до этого года. И только в этом году, несмотря на то, что говорили, что уже давно нужно было внести такие поправки, только в этом году оно было внесено", — рассказывает президент СРО "Экспертный совет" Алексей Каминский.
Дальше следуют методика оценки и качество исходных данных. Ведь именно на их основе определяется кадастровая стоимость объекта.
"Как оценивать объекты, где в материале стен написано "прочие материалы", это здание 20-этажное, а не какой-то хозблок. В соответствие с законом должны быть оценены все объекты, находящиеся в перечне. Более того, именно по тем характеристикам, которые указаны в государственном кадастре недвижимости", — -напоминает порядок президент СРО "Экспертный совет" Алексей Каминский.
Но для владельца недвижимости важен еще один фактор – ставка налога.
"Конечно, по-хорошему, если орган местного самоуправления видит, что кадастровая стоимость значительно увеличилась, то задача муниципалитета в данном случае — определить наиболее эффективную ставку налога, которая позволит в первую очередь учесть способность налогоплательщиков к уплате этих налогов, и нивелировать значительный разрыв в начислениях предыдущего периода и текущего периода", — говорит заместитель начальника отдела оценки налогооблажния и экономики недвижимости "Союзэкспертиза" Виктор Журба.
Однако муниципалитеты этим инструментом пользуются не часто.
"Власть региональная – этот налог поступает к ним. Естественно, что они заинтересованы этот налог великим сделать для того, чтобы максимально доходную часть своего бюджета увеличить", — выявляет корыстный интерес местных властей президент Торгово-промышленной палаты России Сергей Катырин.
В результате предприниматели либо пытаются оспорить результаты кадастровой оценки, либо начинают работать в серую, чтобы не платить налоги, а иногда просто сворачивают бизнес.
Те же, кто выбирают первый путь, вынуждены искать средства, чтобы платить налоги и продолжать свое дело.
"Последние полтора года мы видим вот такую плачевную картину, потому что происходит отток клиентов в сторону наших конкурентов, которые работают частным порядком в частных гаражах по городу Кропоткин, которые не имеют таких налогов по земле, не зарегистрированы. И мы остаемся заложниками данной ситуации, потому что клиенту нужно выполнить работу подешевле, а мы не можем конкурировать с людьми, которые работают в гаражах и берут за это деньги, которые идут только им в карман", — рассказывает о потере конкурентоспособности легального бизнеса Дмитрий Панков.
В результате и государство приходит к выводу — систему необходимо менять. Так появился законопроект о государственной кадастровой оценке. Как говорят разработчики, его цель — сделать оценку прозрачной и понятной.
"То, что мы предлагаем, – это единая государственная оценка в целях налогообложения, единые критерии, единые коэффициенты, плюс ко всему — государственный оценщик, который это все производит под контролем государства. Это должно привести к снятию социальной напряженности в этом вопросе, к наполнению местных бюджетов", — считает председатель комитета по собственности Госдумы Сергей Гаврилов.
Бизнес-сообщество законопроект восприняло очень настороженно. Ведь он предполагает, что частных оценщиков, представителей комиссии по спорам и саморегулируемые организации полностью заменят государственные структуры.
"Естественно это влечет за собой ряд рисков, вы понимаете, да? Вы пытаетесь оценить объекты: землю и так далее, вы же в спорной комиссии, которая разбирает споры, то есть вы сами отвечаете на жалобы, если они появляются. К тому же на кого жалуются? На наш взгляд, здесь нет логики никакой", — отмечает конфликт интересов президент Торгово-промышленной палаты России Сергей Катырин.
По мнению представителей отрасли, в первую очередь необходимо работать над совершенствованием методологии оценки.
"Очень много уже сделано шагов, которые позволят выправить ситуацию: действительно минимизировать те проблемы, которые есть, и тиражировать тот положительный опыт, который тоже есть. Тем не менее, берут и кардинально меняют всю систему", — не понимает желания сломать "до основания, а затем" президент СРО "Экспертный совет" Алексей Каминский.
Однако законотворцы настаивают – именно эту задачу они и пытаются решить. Ведь единая система оценки должна помочь снизить чрезмерно завышенную кадастровую стоимость многих объектов. В результате уменьшится и налог.
"Мы хотим, чтобы средства в бюджет поступали, но они соответствовали возможностям экономики, возможностям граждан, базировались на справедливой, прозрачной и научной оценке", — добавляет к благим намерениям депутатов аргументы председатель комитета по собственности Госдумы Сергей Гаврилов.
Сегодня обе стороны признают: изменения в кадастровой системе неизбежны! Но прежде, чем совершить такой шаг, необходима очень тщательная подготовка и совместная работа, которая позволит учесть интересы и государства, и бизнеса. Ведь в этой цепочке все звенья тесно сплетены: адекватная оценка порождает адекватный налог, который платят, а не пытаются уйти от него, в результате бюджет получает стабильный и прогнозируемый доход.
"Полагаю, что неизбежной будет работа с бизнесом со стороны государства. Очень надеемся, что она будет предметной, где будут учитываться, конечно же, и интересы государства, но и интересы бизнеса", — подчеркивает президент ТПП России Сергей Катырин.
"В случае, если он совершил кадастровых ошибок до 10, то действие его аттестата приостанавливается. Если он совершил кадастровых свыше 20, у него изымается, аннулируется его аттестат квалификационный, по сути, он получает запрет на профессию", — предлагает кары для недобросовестных оценщиков недвижимости депутат Государственной думы РФ Сергей Фабричный.
"Это позволит сделать оценку более прозрачной, более справедливой, я думаю, в конце концов, более низкой. Все придет к более низкой стоимости, более реалистичной стоимости, — надеется глава думского комитета по собственности Сергей Гаврилов. — Мы собираемся ввести критерий, чтобы он был единым и прозрачным. Чтобы у нас налог на недвижимость был такой же прозрачный, как, скажем, транспортный налог, и не было основания для его массового оспаривания в судах. Нужно ввести единых, государственных оценщиков, чтобы они проводили единую государственную политику в области методов, критериев, стандартов оценки, чтобы у нас территории всеми оценивались единым образом. Чтобы не получилось так, что у нас одна сторона улицы оценивается по одним критериям, а другая — по другим. Сделать систему более прогнозируемой. Все-таки это есть основа формирования бюджета, а бюджет не может быть конъюнктурен, потому что мы планируем не только доходы, но и расходы, в том числе на школы, на здравоохранение, на социальное обеспечение".
Предприниматель Дмитрий Панков в 2002 году получил землю, в 2005 запустил бизнес, платил аренду. Осенью 2005 году землю выкупают. Налог в 2006-2008 годах был 46 тысяч рублей. Потом он вырос. С 2011 года решил вникнуть в вопрос и попытаться снизить либо кадастровую стоимость, либо налоговую ставку, которую определяют местные власти. Обращались во все инстанции от администрации города до области, местную ТПП.
В 2011 году подготовили оценку участка. Его оценили в 4 миллиона 900 тысяч рублей. 27 февраля 2014 года получили решение арбитража — признать стоимость данного участка 4900 тысяч рублей. Решение предоставили в кадастровую палату, они внесли изменения в кадастровый реестр, подали документы в налоговую инспекцию города, но там отказались пересчитывать налог на 2014 год.
"Налоговая в 2014 году отказалась нам рассчитать новый налог согласно новой кадастровой стоимости, установленной судом, сославшись на налоговый период – год. После чего нам было сказано, что новые налоги будете платить с 2015 года", — поясняет Дмитрий Панков.
Теперь предприниматели просят возместить переплату в размере 640 с лишним тысяч рублей у компании, делавшей оценку.
"Буквально в пятистах метрах рядом с нами имеется земельный участок, кадастровая стоимость которого — 1 рубль. Размеры его чуть меньше раза в два, но только здесь почти 5 миллионов, а у соседнего участка 1 рубль. Так бывает", — напоминает предприниматель.
Вторичный пластик – очередная попытка диверсификации бизнеса. Отработавшие свое овощные ящики дробят, плавят, снова дробят и получают из них гранулы. Они пойдут на производство цветочных горшков, водопроводных труб и многих других пластмассовых изделий.
"Теперь с 2014 года исчисляются налог не как среднегодовая бухгалтерская стоимость, а как кадастровая стоимость, за которую необходимо платить, за основные средства и земельные участки. И по некоторым направлениям эта оценка, то есть те налоги, которые вынуждены платить наши предприниматели, у некоторых возрастает, по некоторым направлениям, в 5-6 раз", — повторяет Сергей Катырин.
Новый закон. Его проект подготовили в Минэкономразвитии. Там участие бизнеса практически не предусмотрено в комиссии, которые рассматривают спорные моменты.
Предусмотрено государственное предприятие, которое будет заниматься оценкой, будет комиссия с государственным участием, только с государственным участием.
"Еще один момент – если сегодня оценщики оценивают, то их отчеты проверяет саморегулируемая организация. В новом законопроекте никаких проверок с участием саморегулируемых организаций в этом вопросе нет! Более того, судя по тому, в каком виде сейчас этот законопроект, не предусматривается вообще наличие профессионалов-оценщиков в этой комиссии. Непонятно вообще, как будут разбираться члены комиссии в этих вопросах, не имея никакой профессиональной подготовки", — удивляются в Торгово-промышленной палате.
Палата активно работает с Минэкономразвития, с Думой, чтобы решить этот вопрос.
"Иногда все-таки желание наполнить бюджет превалирует над тем, чтобы создать условия для бизнеса", — огорчен Катырин.
В первую очередь страдают торговые и офисные площади.
"По факту, как правило, решаются бюджетные задачи, задачи максимизации поступлений в бюджет и те полномочия, которые предусмотрены Налоговым кодексом Российской Федерации для органов местного самоуправления. Они, как правило, либо игнорируются, либо используются в недостаточном количестве", — констатирует заместитель начальника отдела оценки налогообложения и экономики недвижимости "Союзэкспертиза" Виктор Журба.
Налоговую ставку устанавливают либо орган местного самоуправления, либо исполнительные органы власти субъекта федерации. Раньше налог начисляли по балансовой стоимости. Рынок недвижимости после кризиса рос. Теперь ситуация поменялась.
Еще одна важная проблема – исходная информация по объекту оценки.
"Без качественной исходной информации по объектам оценки никакой исполнитель качественную работу выполнить не сможет. А качественная исходная информация зависит исключительно от заказчика. Не может никакой исполнитель собрать дополнительную информацию именно по объектам оценки, которых сотни тысяч и миллионы. Одни земельные участки были четко написаны, что они под индивидуальную жилую застройку, а на других было просто жилищное строительство. Жилищное строительство подразумевает как многоэтажное, так и индивидуальное. Оценщик в этой ситуации обязан оценить налог и под многоэтажное, и под индивидуальное, и взять наибольшее", — поясняют эксперты.
Несколько десятков тысяч участков в Московской области были оценены именно так.
"Оценка, которую провели в 2013 году, вступила с 1 января 2014 года. Эта кадастровая оценка является более приближенной к рыночной, но все равно есть определенные перекосы, которые сегодня составляют от 4 до 6 раз. Поэтому, может, следующая оценка уже будет более приближенной к рыночной. Но на сегодняшний день остаются предметы для споров, работы комиссий и соответственно судов", — добавляет Павел Романов.
Первая волна оценки была в 2005 году, затем переоценка прошла в 2013 году, тогда стоимость была завышена до 20 раз.
Были внесены изменения в закон, ввели обязательный досудебный порядок рассмотрения претензий. Предприниматели стали тратить в 2 раза больше денег. Налог вырос — эти деньги нужно уплатить авансовым порядком, соответственно, потом их можно будет вернуть, либо зачесть, когда мы разберемся, пройдем комиссию, пойдем суд. Но по опыту могу сказать: прохождение комиссии, прохождение суда – это не менее 7 месяцев – это в лучшем случае. Где-то по истечении 7-8 месяцев мы получаем положительное решение, потом его еще нужно реализовать, чтобы государственная комиссия внесла данные. И только потом мы на что-нибудь получаем. Получается, что инвестиции оттягиваются на год.
Оценка пересматривается раз в 3 года, раз в 2 года. Необходимо доработать методики, убеждены предприниматели.
"Вместо того, чтобы объективную сторону закрыть – надо создать методику хорошую, качественную, которая не давала бы ошибок, пусть даже и методами массовой оценки, и создать базу, описывающую объекты недвижимости совершенно достоверно и точно для того, чтобы оценщики могли это применять. Сейчас пошли по другому пути — заменить субъекта, который будет делать, но мы с вами понимаем, что если не дать механизм, любому субъекту, кого ты не назначь, все равно будут ошибки", — убеждены в ТПП.
У исполнителя должны быть прозрачные четкие, понятные правила.
"В непростой для мира, для страны с экономикой время, мне кажется, такие нововведения приведут к увеличению расходов бюджета, что прямо противоположно сегодняшней экономической ситуации, когда мы все видим, что государство старается с себя начать – на 10% сократили во всех госструктурах численность. А сейчас ФГБУ опять надо финансировать, содержать и так далее, и тому подобное! Мне кажется это не дитя своего времени. Государство сейчас использует потенциал бизнес-сообщества и старается к нему прислушиваться. Это видно невооруженным глазом. Главное, что бизнес-сообщество очень трудно раскачать, оно само самоустраняется от этой функции. Государству нужна обратная связь, причем лучше, если это будет отрицательная связь, потому что только с ней работает система: положительная разрушает, отрицательная приводит ее в чувства. Поэтому когда государство получает эту связь, оно видит куда идти, что оно делает не так и старается исправить", — уверен представитель ТПП.
