В последнее время проявилась одна любопытная тенденция — все чаще дорогое московское жилье покупают те, кто приехал из других областей.После того, как на нашем рынке недвижимости начался кризис, многие ожидали, что под серьезный удар попадет элитный сегмент. Но, как показывает практика, падение в элитке оказалось не столь значительным — во всяком случае, ничего страшного не случилось. Есть сложности, но они не фатальны. О нынешнем положении в элитном сегменте отечественного рынка "Вести.Недвижимость" рассказала руководитель блока реализации недвижимости бизнес- и элит-класса компании "БЕСТ-Новострой" Оксана Дивеева. —  Что сейчас происходит на российском рынке элитной недвижимости? — Можно отметить, что снизилась активность застройщиков элитного жилья: во второмI квартале 2015 года на рынок вышел лишь один клубный дом на 21 квартиру в Хамовниках. Одновременно с этим на 10 процентов сократилось предложение элитных квартир в новостройках. Сегодня в Москве на продажу выставлено чуть меньше тысячи квартир в 31 жилом комплексе. Совокупно это около 140 тысяч квадратных метров элитного жилья. При этом подчеркну, что цены в рублях остались стабильными — 800000 рублей за квадратный метр, а в долларах США стоимость элитного метра выросла на 16 процентов за счет укрепления рубля во втором квартале и составила 16700 долларов. Сегодня большинство элитных квартир продаются в рублях. Лидером по стоимости жилья остается Остоженка, где средняя цена элитного метра выросла на 14 процентов, составив 24400 долларов. Второе место с небольшим отрывом занимает район Арбат — 24100 долларов. — Появились ли какие-то новые тенденции на отечественном рынке элитной недвижимости? — Из наиболее ярких тенденций, которые проявились на рынке элитного жилья в столице, можно отметить существенное изменение структуры спроса. Сегодня потенциальные покупатели хотят меньше тратить и больше получать. Раньше люди, покупающие действительно качественное элитное жилье, готовы были платить практически любые деньги, если объект им нравился. Главным было найти объект, в который можно влюбиться, а цена не играла первоочередной роли. Сейчас покупатели тяжело расстаются с деньгами, – образно говоря, желают приобрести "Бентли" по цене "Форда Фокуса". Стандартная ситуация, когда до ослабления рубля лот стоил 7 миллионов долларов, после кризиса прошлого года цена снизилась до 5 миллионов, а покупатель теперь рассчитывает на бюджет в 3 миллиона долларов. Нынешние покупатели, в погоне за низкими бюджетами и скидками, теряют из виду качество и эксклюзивность объекта. Однако определить справедливую рыночную цену в сегодняшней ситуации очень сложно, есть только примерное понимание цены – по ощущениям. Причем ощущения у покупателя и у продавца разные. На рынке царит ценовая неразбериха, а скидки обычно дают на не слишком ликвидные или изначально переоцененные лоты. А вот собственники ликвидных лотов не стремятся снижать цены — на уступку покупателям идут только 10 процентов собственников качественных квартир. Остальные готовы временно снять объект с продажи. В итоге на рынок массово выходит неликвид, остаются предложения не самого лучшего качества, морально устаревшие дома. Покупатели также потеряли веру в первичку, люде не верят, что после ввода дома в эксплуатацию их квартира вырастет в цене, а значит, нет смысла покупать жилье на начальном этапе строительства. В силу объективных причин — таких как мода, финансовая ситуация, платежеспособный спрос — ужимается площадь элитного жилья, нарезаются квартиры по 150 квадратных метров, которые при желании состоятельного клиента можно впоследствии объединить. Около 70 процентов покупателей — из регионов. С начала года наша компания не заключила ни одной сделки с человеком, зарегистрированным в Москве. На рынке стали довольно активны и покупатели из стран бывшего СНГ, но их интерес в основном сосредоточен на загородных домах, а не на квартирах. Впрочем, проводятся и высокобюджетные сделки. В 2015 году реализована квартира за 38 миллионов долларов. Для Москвы это очень значимая сделка, у нас все-таки не Манхеттен, подобных предложений практически не встречается, почти нет и клиентов с такими высокими требованиями к московской недвижимости. В настоящее время в столице всего семь предложений квартир площадью 250 квадратных метров — они находятся в новом доме, расположенном в километре от Кремля. Выбор нельзя назвать богатым. Однако следует подчеркнуть, что Москва — это один из крупнейших мегаполисов мира, поэтому столичный элитный рынок недвижимости никогда не умрет. Да, спрос сузился в разы, а объем предложения не вырос, но жизнь продолжается, и людям необходимо покупать и продавать жилье. — Что в настоящее время происходит с ценами? Некоторые эксперты утверждают, что сейчас, чтобы продать жилье в любом сегменте недвижимости, надо сбавлять цену или все это не соответствует действительности? — Редкие и уникальные объекты всегда в цене. Например, недавно была реализована квартира на Воробьевых горах по цене выше рынка, но с очень красивыми видами и идеальным ремонтом. Покупатели под воздействием эмоций обычно готовы переплатить за понравившийся вид из окон и действительно классный авторский ремонт. Говоря о скидках, надо сразу уточнять, что гражданин хочет — скидку или товар? Скидки зачастую являются элементом маркетинга. Можно выставить квартиру на продажу по 10 тысяч долларов за квадратный метр и потом сделать 50 процентов скидку, а можно сразу выставить ценник в 5000 долларов за квадрат. Существует и коррекция по курсу. Элитный рынок традиционно жил в долларах. Граждане, покупающие элитные квартиры, кстати, и сейчас продолжают жить в долларах, только продавцы хотят получить деньги в долларах, а покупатели желают приобрести объект за рубли по докризисному курсу. В настоящее время доллары обычно удается скорректировать в рубли по курсу на 20 процентов ниже курса Центробанка. — Насколько глубок кризис отечественного рынка недвижимости? — Сильнее всего кризис традиционно ударил по бизнес- и премиум-сегментам. Эконом-жилье остается для многих наших сограждан единственной альтернативой решить квартирный вопрос, а элитный сегмент — удел очень богатых людей. На этом фоне сложнее всего приходится той прослойке людей, которая называет себя "средним классом". В кризис рушатся бизнесы, люди начинают серьезно экономить. Разумеется, в элитном сегменте также примерно в два раза сократятся бюджеты и объемы сделок, но полной катастрофы не произойдет. Стоит отметить, что активизировались и мошенники. В элитном сегменте аферисты продавали квартиры по 12000 долларов за квадратный метр, когда официальная цена от застройщика была 18000 за квадрат. Гражданам следует не терять бдительности и внимательно изучать документы, по которым продается объект. — Могут ли трудности на рынке недвижимости повлиять на темпы строительства нового элитного жилья? — Настоящей элитки всегда строилось мало. Количество качественных предложений всегда ограничено. Рынок довольно узкий, старт продаж хотя бы в одном достойном объекте на Патриарших — уже событие. Нельзя сказать, что имеет место избыток или недостаток по-настоящему элитных новостроек в Москве, но объем нового строительства, конечно, снизился. Апартаменты, которых стало очень много на первичном рынке Москвы, продолжают отпугивать потенциальных покупателей непрогнозируемой в настоящее время ставкой налога. Если квартира с высокой кадастровой стоимостью — это нормально, то за дорогие апартаменты можно выплачивать налог и по 600 тысяч рублей в год. — Что ждет российский рынок элитной недвижимости? Что будет с ценами на квадратный метр в этом сегменте? — Рынок будет продолжать сужаться, качественные элитные квартиры будут сниматься с продаж. Удачные лоты в высоком бюджете продаются и сегодня, но многих продавцов не устраивает уровень платежеспособного спроса. Справедливые цены на квартиры в среднем элитном сегменте также сложно определить, многие собственники отложили вопрос с продажей. В целом — хорошие квартиры будут стоить дорого, а отдавать со скидками продолжат неликвид. До конца 2015 года рынок сузится еще примерно на 10 процентов. Также продолжится дальнейшее снижение спроса, при этом цены будут корректироваться в большей степени за счет изменения структуры предложения и выхода новых проектов. — Ситуация на рынке элитного жилья может прийти к докризисному уровню до середины 2016 года или придется ждать намного дольше? — На рынке элитной недвижимости Москвы большое значение имеют общие настроения и эмоции, царящие в обществе. Сегодня многие потенциальные покупатели — около 20 процентов — отказались от приобретения элитных квартир в Москве. Некоторые из них купили жилье за границей, но наши бизнесмены зарабатывают деньги в России, а Москва — это деловой центр всей страны. Поэтому московское элитное жилье всегда будет пользоваться спросом, особенно после нормализации экономической и политической ситуации в стране.