Застройщики подстраиваются под кризис на рынке жилья как могут. Одни зафиксировали цены в рублях, другие приостановили некоторые проекты, а третьи перевели новостройки в более дешевые сегменты.Перед новогодними праздниками принято подводить некоторые итоги года уходящего. Многих интересует — каково положение вещей на российском рынке недвижимости, и какие расклады сейчас существуют? На вопросы "Вести.Недвижимость" ответила директор Департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова. — Насколько серьезен кризис на отечественном рынке недвижимости? Или все страхи и негативные прогнозы сильно преувеличены? — По сравнению с кризисом 2008 года застройщики научились более быстро реагировать на новые вызовы рынка и подстраиваться под текущие условия. С начала 2015 года девелоперы придерживаются очень гибкой ценовой политики, при этом осторожно относясь к выводу новых проектов. В этом году мы отметили ряд антикризисных мер тенденций и мер, поддерживающих рынок. — Можно об этом немного поподробнее? — Во-первых, с конца 2014 года на столичный рынок стало выходить в два раза меньше элитных объектов. Некоторые застройщики "заморозили" некоторые проекты, другие, если позволяет площадка, перевели их в более низкие ценовые сегменты — премиум- или бизнес-класс. За счет этого элитный рынок более-менее остался сбалансированным. Во-вторых, больше половины застройщиков перевели свои прайсы в рублевый эквивалент. Ведь сейчас большинство покупателей не готовы к валютным взаиморасчетам из-за высокой волатильности курсов валют. Плюс на рынке появились рассрочки, которых не было до недавнего времени — беспроцентные рассрочки сроком до года, рассрочки с минимальным взносом от 30 процентов. Застройщики готовы обговаривать индивидуальные условия покупки, подстраиваться под клиента, предлагать оптимальное решение исходя из его ситуации. Например, теперь забронировать квартиру стало возможно на более длительный срок — на 6-8 недель В-третьих, сокращение платежеспособности произошло и среди покупателей дорогой недвижимости. Те, кто раньше рассматривал для себя только элитные проекты в ЦАО со средней ценой квадратного метра от 600000 рублей, сейчас смотрят в основном премиальные объекты с ценой 340-350 тысяч рублей за квадратный метр. На сегодняшний день наиболее востребованы проекты премиум-класса, которые по своим качественным характеристикам приближены к элитному сегменту, однако за счет неочевидной для покупателя экономии, позволяют приобрести объект высокого класса дешевле, чем это можно сделать в элитном проекте. В-четвертых, застройщики еще раз пересмотрели площади квартир в строну уменьшения, даже в элитных проектах. В среднем площади квартир сократились на 20 процентов. В этом году мы увидели полноценные четырехкомнатные квартиры площадью 120 квадратных метров, тогда как еще пару лет назад их площадь "уходила" за 250 квадратов, или двухкомнатные квартиры площадью 50 квадратных метров. Сбалансированные и уменьшенные площади квартир позволили застройщикам предлагать более низкий бюджет покупки. Таким образом, для покупателей сейчас сложились максимально выгодные и удобные условия покупки: достаточно большой выбор проектов, оптимизированные планировки и привлекательные бюджеты. — Что сейчас происходит на рынке элитного и премиального жилья? Есть опасения, что продажи в этом сегменте в какой-то момент замрут на месте из-за того, что в нынешних условиях покупатели не совсем готовы платить большие деньги? — С весны этого года мы наблюдали довольно серьезный потенциальный спрос в элитном и премиальном сегментах. Многие потенциальные покупатели долгое время смотрели разные проекты и искали наиболее выгодное для себя предложение. У людей было устойчивое мнение, что надо дождаться сентября, и тогда можно будет получить более значимый дисконт, доходящий до 30 процентов. Однако конец лета показал, что массово таких значительных скидок на рынке не будет, напротив, многие застройщики в сентябре объявили о повышении цен — в среднем на 2-3 процента в связи с ростом стадии строительной готовности и темпами вымывания объемов. В октябре на рынок вернулось затишье и вялотекущий спрос. Сейчас мы ждем активизации спроса в связи с тем, что застройщики уже запустили новогодние акции и скидки. Скидки до 15 процентов — это в денежном эквиваленте может быть существенная сумма в несколько десятков миллионов, конечно, такие дисконты подталкивают покупателей к сделкам. Однако важно, чтобы это была скидка относительно рыночных цен, а не после того, как в проекте были сильно завышены цены. Большая доля наших клиентов — это представители различных бизнес-структур, для которых конец года сопровождается выплатами бонусов и премий. Поэтому с конца ноября на рынок выходят новые покупатели со свободными денежными средствами. Помимо этого, в конце года завершаются сроки по банковским вкладам, поэтому уже сейчас клиенты бронируют квартиры и ждут, когда можно забрать свой вклад. Однако в начале года, особенно в первом квартале, как правило, в дорогих сегментах наблюдается спад покупательской активности. Большинство клиентов уезжают отдыхать и еще долго не планируют приступать к решению жилищных вопросов. — Есть ли будущее на современном российском рынке у элитной недвижимости? — В октябре в высоких ценовых сегментах объем предложения сократился: в бизнес-классе — на 5,5 процента, в премиум-классе — на 6,6, а в элитном сегменте — на 5 процентов. Снижение количества проектов происходит или за счет того, что застройщики приостановили работу над некоторыми объектами и отодвинули сроки их выхода, или перевели проекты в более низкие ценовые сегменты. В ближайшее время выхода каких-то крупных проектов в элитном и премиальном сегменте не ожидается. Для покупателей сейчас большую роль играют сроки сдачи проекта в эксплуатации, психологически люди готовы покупать проекты со сроком реализации не дальше 2017 года. С этой точки зрения крупные проекты с длинным сроком реализации сейчас сопровождаются рисками. Интересно отметить, что спрос подстегивает и новость о возможном видоизменении ФЗ-214. Конечно, все понимают, что застройщики постараются выйти из положения и предложить покупателям иные схемы реализации, однако сейчас ДДУ — наиболее прозрачная и удобная схема приобретения строящегося жилья. Ипотека с господдержкой также стимулирует спрос даже в высоких ценовых сегментах. Максимальная сумма кредита по такой программе — 8 миллионов рублей. Иногда это разница между просторной двухкомнатной и компактной трехкомнатной квартирой в дорогих сегментах. За счет заемных средств покупатели могут приобрести более интересный для них объект.