Цены на некоторую столичную недвижимость растут быстрее, чем предполагалось - причем во всех сегментах.Последние события на отечественном рынке недвижимости можно вполне назвать парадоксальными — несмотря на очень высокую покупательскую активность, в среднем по рынку цены росли не столь стремительно. Однако если рассматривать отдельные проекты, то можно обнаружить новостройки с крайне впечатляющей динамикой.
Если говорить о прошлом годе, по данным экспертов компании "Метриум Групп", быстрее всего росли рублевые цены на рынке элитного жилья. Причины этого вполне очевидны: в данном сегменте исторически прайс-листы формируются в долларах, поэтому рублевый эквивалент цен увеличивался пропорционально девальвации национальной валюте. По итогам 12 месяцев прирост средней стоимости квадратного метра в рублях составил 36 процентов, однако в долларах цены "упали" почти на четверть.
В бизнес-классе средний "квадрат" прибавил 17,8 процента, а в эконом- и комфорт-классе рост цен не превысил ускорившуюся к концу года инфляцию и составил всего 10,7 процента. На фоне ажиотажного спроса, когда в офисах продаж выстраивались очереди, а колл-центры девелоперов не справлялись с нагрузкой, темпы роста могли быть более высокими. Но если отойти от практики замеров "средней температуры по больнице", можно обнаружить проекты, цены на квартиры в которых росли в разы быстрее рынка. "Единственным критерием оценки стало изменение стоимости квадратного метра в процентах относительно конца 2013 года. При этом для сравнения были взяты цены в одинаковых или сопоставимых по площади квартирах.
"Динамику роста цен можно оценивать по-разному, — говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. — Кто-то сравнивает средние цены в проекте, другие – изменение минимальных показателей. Однако эти методы не дают реальной картины. Одним из самых наглядных способов оценки является сравнение цен на один и тот же лот в начале и в конце отчетного периода. При этом наши аналитики старались брать для оценки одинаковые квартиры с минимальной площадью. Традиционно цена квадратного метра в таких лотах выше, однако и в качестве объекта для инвестиций небольшие квартиры рассматриваются гораздо чаще".
Элитный сегмент — дороже на Пречистенке
Первая пятерка новостроек на первичном рынке элитного жилья показала поистине феноменальный рост рублевых цен: практически во всех проектах было зафиксировано увеличение цены в два и более раза. Во многом роль сыграл почти двукратный рост курса доллара. Но присутствовали и другие факторы: сдача домов в эксплуатацию и снижение объемов предложения.
Первую позицию с показателем 135,6 процента занял жилой комплекс "Пречистенка, 13". На второй строчке разместился клубный дом "Плотникоff", где цены за год выросли на 116,6 процента. "Бронза" же досталась жилому комплексу Knightsbridge Private park, который прибавил 104 процента.
Бизнес-класс — колебания курсов на него не влияют
Ценообразование в новостройках бизнес-класса от колебаний курсов валют зависит в меньшей степени, чем в элитном сегменте. Однако часть строительных и отделочных материалов все-таки производится за рубежом, поэтому растущие доллар и евро оказывают влияние и на эту категорию первичного рынка. Впрочем, у всей пятерки проектов-лидеров рост цен был обусловлен, в первую очередь, входом в финальную стадию реализации – почти во всех проектах уже получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
Сильнее всего за год выросли цены в жилом комплексе "Скай Форт" – более чем в полтора раза (53,6 процента). Если в декабре 2013 года стоимость квадратного метра в рассматриваемой квартире составляла 187100 рублей, то в конце 2014 года этот показатель достиг уже 287400 рублей. Обладателем "серебра" стал жилой комплекс "Розмарин", где годовой рост цен составил 41,8 процента. А замыкает тройку ЖК "Мосфильмовский" с показателем плюс 40,3 процента.
Массовое жилье — цены растут
Рост средних цен в сегменте массового жилья по итогам года оказался на уровне инфляции, однако в пятерке лидеров по инвестиционной привлекательности существенно обогнала этот показатель. Среди факторов, повлиявших на ценовую динамику, были отмечены высокий спрос и близость сроков завершения строительства.
Лидером в этом сегменте стал жилой комплекс "Некрасовска-Парк". За 12 месяцев 2014 года стоимость квадратного метра в однотипных квартирах здесь увеличилась на 35,2 процента.
В жилом комплексе "Царицыно-2" девелопер проекта поднял стартовые цены сразу на 24,9 процента. Это позволило ЖК занять второе место в рейтинге. В тройку также вошел жилой дом МПИ. Под конец года в этом проекте остались в продаже только большие квартиры площадью более 100 квадратных метров.
"Несмотря на сложную экономическую ситуацию, сложившуюся в стране, недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных инструментов для вложения средств, — добавляет Мария Литинецкая. — И лидеры рейтинга это подтверждают: при грамотном подходе к выбору жилого комплекса для инвестиций, можно не только уберечь свои накопления от девальвации рубля, но и получить неплохую прибыль. По оценкам наших экспертов, в ближайшее время проектов с высоким инвестиционным потенциалом будет становиться все меньше. Поэтому желающим удачно вложить свои средства будет все сложнее подбирать подходящие объекты. Можно с уверенностью говорить о том, что хорошую ценовую динамику сохранят проекты, обладающие уникальными характеристиками".
Георгий Трушин
Если говорить о прошлом годе, по данным экспертов компании "Метриум Групп", быстрее всего росли рублевые цены на рынке элитного жилья. Причины этого вполне очевидны: в данном сегменте исторически прайс-листы формируются в долларах, поэтому рублевый эквивалент цен увеличивался пропорционально девальвации национальной валюте. По итогам 12 месяцев прирост средней стоимости квадратного метра в рублях составил 36 процентов, однако в долларах цены "упали" почти на четверть.
В бизнес-классе средний "квадрат" прибавил 17,8 процента, а в эконом- и комфорт-классе рост цен не превысил ускорившуюся к концу года инфляцию и составил всего 10,7 процента. На фоне ажиотажного спроса, когда в офисах продаж выстраивались очереди, а колл-центры девелоперов не справлялись с нагрузкой, темпы роста могли быть более высокими. Но если отойти от практики замеров "средней температуры по больнице", можно обнаружить проекты, цены на квартиры в которых росли в разы быстрее рынка. "Единственным критерием оценки стало изменение стоимости квадратного метра в процентах относительно конца 2013 года. При этом для сравнения были взяты цены в одинаковых или сопоставимых по площади квартирах.
"Динамику роста цен можно оценивать по-разному, — говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. — Кто-то сравнивает средние цены в проекте, другие – изменение минимальных показателей. Однако эти методы не дают реальной картины. Одним из самых наглядных способов оценки является сравнение цен на один и тот же лот в начале и в конце отчетного периода. При этом наши аналитики старались брать для оценки одинаковые квартиры с минимальной площадью. Традиционно цена квадратного метра в таких лотах выше, однако и в качестве объекта для инвестиций небольшие квартиры рассматриваются гораздо чаще".
Элитный сегмент — дороже на Пречистенке
Первая пятерка новостроек на первичном рынке элитного жилья показала поистине феноменальный рост рублевых цен: практически во всех проектах было зафиксировано увеличение цены в два и более раза. Во многом роль сыграл почти двукратный рост курса доллара. Но присутствовали и другие факторы: сдача домов в эксплуатацию и снижение объемов предложения.
Первую позицию с показателем 135,6 процента занял жилой комплекс "Пречистенка, 13". На второй строчке разместился клубный дом "Плотникоff", где цены за год выросли на 116,6 процента. "Бронза" же досталась жилому комплексу Knightsbridge Private park, который прибавил 104 процента.
Бизнес-класс — колебания курсов на него не влияют
Ценообразование в новостройках бизнес-класса от колебаний курсов валют зависит в меньшей степени, чем в элитном сегменте. Однако часть строительных и отделочных материалов все-таки производится за рубежом, поэтому растущие доллар и евро оказывают влияние и на эту категорию первичного рынка. Впрочем, у всей пятерки проектов-лидеров рост цен был обусловлен, в первую очередь, входом в финальную стадию реализации – почти во всех проектах уже получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
Сильнее всего за год выросли цены в жилом комплексе "Скай Форт" – более чем в полтора раза (53,6 процента). Если в декабре 2013 года стоимость квадратного метра в рассматриваемой квартире составляла 187100 рублей, то в конце 2014 года этот показатель достиг уже 287400 рублей. Обладателем "серебра" стал жилой комплекс "Розмарин", где годовой рост цен составил 41,8 процента. А замыкает тройку ЖК "Мосфильмовский" с показателем плюс 40,3 процента.
Массовое жилье — цены растут
Рост средних цен в сегменте массового жилья по итогам года оказался на уровне инфляции, однако в пятерке лидеров по инвестиционной привлекательности существенно обогнала этот показатель. Среди факторов, повлиявших на ценовую динамику, были отмечены высокий спрос и близость сроков завершения строительства.
Лидером в этом сегменте стал жилой комплекс "Некрасовска-Парк". За 12 месяцев 2014 года стоимость квадратного метра в однотипных квартирах здесь увеличилась на 35,2 процента.
В жилом комплексе "Царицыно-2" девелопер проекта поднял стартовые цены сразу на 24,9 процента. Это позволило ЖК занять второе место в рейтинге. В тройку также вошел жилой дом МПИ. Под конец года в этом проекте остались в продаже только большие квартиры площадью более 100 квадратных метров.
"Несмотря на сложную экономическую ситуацию, сложившуюся в стране, недвижимость по-прежнему остается одним из самых надежных инструментов для вложения средств, — добавляет Мария Литинецкая. — И лидеры рейтинга это подтверждают: при грамотном подходе к выбору жилого комплекса для инвестиций, можно не только уберечь свои накопления от девальвации рубля, но и получить неплохую прибыль. По оценкам наших экспертов, в ближайшее время проектов с высоким инвестиционным потенциалом будет становиться все меньше. Поэтому желающим удачно вложить свои средства будет все сложнее подбирать подходящие объекты. Можно с уверенностью говорить о том, что хорошую ценовую динамику сохранят проекты, обладающие уникальными характеристиками".
Георгий Трушин
