Многоквартирный дом, построенный там, где его по закону в любой момент можно снести, – увы, актуальная тема последних лет. Практически ежедневно суды принимают решения о сносе незаконно построенных зданий, часть решений сразу же исполняется. При этом страдают собственники квартир: никто не возвращает им денег за снос купленного жилья, а иногда даже обязывает оплачивать судебные процессы и снос здания.
Чтобы минимизировать риск покупки "незаконного" жилья, стоит разобраться, какого назначения бывает земля и что на ней можно построить.
Категории назначения земель
Обратимся к законодательной базе: каждый участок земли имеет целевое назначение – одно из семи, согласно части 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ. Вот категории назначения земель, о которых идет речь (все они присутствуют в Подмосковье):
- земли сельхозназначения;
- земли для промышленного использования (сюда же входит использование земель под энергетику, транспорт, ТВ и радиовещание, информатику, оборону, безопасность и так далее);
- земли, относящиеся к лесному фонду;
- земли, относящиеся к водному фонду;
- особо охраняемые природные территории и объекты;
- земли поселений;
- и так называемый земельный запас.
Внутри каждой из семи категорий есть также виды разрешенной эксплуатации земли. Это и рождает всякого рода юридические трудности и мошенничество при купле-продаже земельных участков: владелец вправе сам назначить вид использования, однако при этом назначение земли должно соответствовать Градостроительному кодексу.
Для возведения жилого здания отлично подходят земли поселений. Вид разрешенного использования таких земель может быть либо ИЖС (то есть индивидуальное жилищное строительство), либо многоэтажная застройка (этажность дома может варьироваться). Детали прописываются в Правилах застройки и землепользования, которые принимаются на районном уровне.
Категории использования земель
В общей сложности по действующему законодательству, принятому еще в 2011 году, сейчас существует порядка 185 категорий использования земель. Все эти виды, в свою очередь, также бывают разными.
Речь идет о следующей классификации:
- условно-разрешенные виды использования земельного участка;
- основные виды использования;
- вспомогательные виды разрешенного использования (они не могут действовать сами по себе, и поэтому применяются только в дополнение к первым двум).
В итоге разобраться самому в том, какой же именно собирается купить земельный участок обычный человек, или где находится предлагаемая ему квартира, практически невозможно. Отсюда и масса скандальных инцидентов с "неправильными" дачами, таунхаусами и коттеджами.
Дача для 20 семей
Давайте попробуем зайти с тыла и посмотреть, какие категории использования земель часто встречаются в реальной жизни. Разумеется, в Москве и Подмосковье нет, например, охраняемой территории вокруг вулкана, – все земельные участки в Подмосковье относятся к категории "земли поселений". Однако виды разрешенного использования присутствуют в полном составе: это и водоохранные земельные участки, и сельхоз-угодья (Тимирязевские поля), и даже земли обороны.
К примеру, водоохранные участки покрыты водой, и зона по их берегам шириной 20 метров должна принадлежать государству – на ней можно строить только причалы. Точно так же дела обстоят с лесными землями. Эту территорию, однако, можно арендовать, и пройдя череду бюрократических проволочек, организовать здесь зону отдыха – парк, пляж или яхтклуб.
Именно так в столице обычно и осваиваются подобные территории. Сначала неподалеку от водоема строят дом отдыха, а затем отчужденную прибрежную зону застраивают чем-то вроде беседок и скамеек, но по документам — на деле постройки представляют собой полноценное жилье.
Так же происходит и с высотными домами: на садовом участке (то есть на землях поселений с разрешенным использованием земли под ИЖС) строят 3-4 этажное здание. Квартиры юридически в нем не выделяются – их заменяют доли, которые и продаются всем желающим.
Подобных схем может быть огромное количество, но все они работают, лишь пока персонал надзорного органа по каким-либо причинам закрывает на это глаза. Стоит контролирующим организациям взяться за конкретную авантюру, и быстро выяснится, что задокументированная "беседка для шашлыков" на самом деле имеет отопление и водопровод, и по факту представляет собой жилое помещение. В аналогичной ситуации дом, где соседствуют 20 семей, тут же перестанет относиться к категории ИЖС.
Ответить на вопрос: "Чем закончится постройка чего-то неправильного в неподходящем для строительства месте?" почти всегда невозможно. Согласно Гражданскому кодексу самовольная застройка подлежит уничтожению организацией или частным лицом, ответственным за ее появление. Только в редких случаях "неправильная" застройка может быть признана чьей-то собственностью и останется стоять дальше.
