Рынок недвижимости в России оживает. Только в Москве в прошлом квартале было арендовано и куплено свыше 300 тысяч квадратных метров офисных помещений. Не пустовали также торговые и складские площади.
Миллиард долларов – такую сумму вложили инвесторы в коммерческую недвижимость в России за полгода. Торговые центры, офисы и складские помещения сейчас в цене. Их строят, покупают и арендуют. Не мешает даже традиционный летний спад деловой активности. За год спрос на квадратные метры вырос на треть.
Владелец одного из бизнес-центров – он строит и сдает в аренду офисные здания – о такой активности клиентов еще полгода назад даже не мечтал. Только за второй квартал 2010 года в московских офисах арендовали и купили почти 350 тысяч квадратных метров. С такой скоростью их не занимали с предкризисных времен. Подталкивают низкие арендные ставки. В 2009-м их снизили на половину. И пока стоимость квадратного метра отыграла лишь треть падения.
Первый заместитель генерального директора "Сентрал Пропертиз" Дмитрий Киритопуло приводит в пример офисные помещения класса А и В+ на Садовом кольце: "Если говорить о первом полугодии 2008 года, то ставки там составляли от 850 долларов США за квадратный метр. А сейчас ставки в этих объектах порядка 650-600 долларов. То есть, безусловно, идет коррекция в сторону повышения ставок. Но мы еще довольно далеки от достижения докризисных ставок".
Рекордная сделка года – продажа бизнес-центра "Северная башня" в Москве: 135 тысяч квадратных метров купила компания "Фармстандарт". Примерная стоимость – 260 миллионов долларов. Такие покупки и до кризиса были редкостью.
Но все-таки новых офисов строят мало – больше достраивают. Если в 2008 году возвели 2 миллиона квадратных метров, то за первые полгода 2010-го – в пять раз меньше.
"Буквально еще полгода или год, и количество привлекательных предложений в центре будет сильно меньше. И можно будет даже уже говорить о наличии дефицита в определенных сегментах", – считает Андрей Малков, аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield.
Хозяева торговых центров уверены: арендовали, арендуют и будут арендовать. Спрос на помещения в магазинах в кризис почти не падал. Сейчас пустует лишь 2% площадей. Арендные ставки уже полтора года остаются без изменений.
В среднем в хороших московских торговых комплексах за квадратный метр берут 2200 долларов в год. Владельцы крупных сетей и небольших ларьков спешат заключить сделки. Боятся, что стоимость аренды вот-вот подскочит.
"Ротация арендаторов, по сравнению с ежегодной, которая происходит по инициативе управляющих компаний, возросла, – поясняет первый заместитель генерального директора УК ОАО "Манежная площадь" Андрей Сухов. – Примерно в 2 раза больше арендаторов нас покинуло, не выдержав по тем или иным причинам условия работы в этом торговом центре. Но пустых мест нет – все заполнены".
Розничные сети открывают новые магазины один за другим. Продуктовый "Магнит" – больше 200 новых точек по всей России. В планах "Дикси" – 100 торговых центров до конца года. Новые гипермаркеты в Москве открыли "Карусель", OBI, "Медиамаркт" и "Ашан".
Склады тоже почти не пустуют. В столице и регионах спрос стабильно высок. Только за первую половину 2010 года арендовали больше полумиллиона складских квадратных метров по всей России. В Москве за метр платят порядка ста долларов в год. Это процентов на 20 меньше, чем в 2008 году. При этом строить ангары и комплексы в кризис почти перестали. Арендные ставки не растут – бизнес не выгодный.
"Складские комплексы и в докризисный период были малодоходным бизнесом, поскольку достаточно высокая себестоимость и невысокая цена реализации. И, соответственно, снижение ставки аренды на 20-30% привело к снижению вообще инвестиционной привлекательности как девелоперского бизнеса в складском сегменте", – говорит генеральный директор Russian research group Денис Колокольников.
Будут ли арендаторы и дальше занимать офисы, магазины и склады такими же темпами – большой вопрос. Эксперты называют гиперактивность на рынке "отложенным спросом": кризисный испуг прошел, и бизнес начали расширять те, кто свернул его в 2009 году. Но владельцев зданий это не останавливает. Они обещают рост арендных ставок и ждут начала делового сезона. Ведь осень – традиционно лучшее время для продавцов недвижимости.
