При нынешнем кризисе отечественного рынка недвижимости неплохие перспективы обозначились у апартаментов эконом-класса.После того как отечественный рынок недвижимости почувствовал на себе все "прелести" ослабления курса рубля по отношению к доллару и евро, а многие проекты из-за дефицита денег и отсутствия инвесторов рискуют быть незаконченными, многие эксперты стали предрекать скорый крах рынку апартаментов.
Но пока все мрачные прогнозы относительно апартаментов не оправдываются. Более того, этот сегмент рынка планомерно развивается, и происходит это даже несмотря на критическое отношение властей к этому типу недвижимости. Стремительный рост объема предложения апартаментов в российской столице определил позицию властей по отношению к данному формату: еще в начале прошлого года было заявлено, что апартаменты в том виде, в котором они появлялись на рынке, больше строиться не будут.
Занимая существенную долю рынка жилья, при этом зачастую не соответствуя основным нормативам, предъявляемым к жилой недвижимости, апартаменты стали настоящей головной болью для городских властей. Пока законодательные инициативы находились в разработке, новые проекты с апартаментами в тенденции последних трех лет продолжали выходить на рынок высокими темпами. Число комплексов в продаже увеличилось за год в 1,4 раза, объем реализуемых апартаментов практически удвоился, а их доля на первичном рынке жилья достигла 36 процентов.
Ну, а в ноябре было принято постановление, согласно которому апартаменты смогут размещаться только в гостиницах и других объектах, предназначенных для временного пребывания людей: апарт-отелях, мотелях, хостелах, сюит-отелях. Это постановление явилось первым шагом к регулированию рынка апартаментов. В нынешнем году ожидается принятие других законодательных актов, которые окажут более серьезное воздействие на дальнейшее развитие этого формата жилья.
Естественно, что как и первичный рынок квартир, рынок апартаментов не мог не отреагировать на происходящие изменения в экономической ситуации страны. Во всех сегментах отмечен рост цен. В остальном поведение застройщиков и покупателей отличалось в зависимости от класса. В массовом сегменте в самом начале 2015 года наблюдается некоторое увеличение покупательской активности. С октября по декабрь продажи выросли относительно соответствующего периода прошлого года как минимум в два раза. Апарт-комплексы доступного ценового бюджета в конце года по уровню спроса не уступали обычным новостройкам.
Апартаменты бизнес-класса идут не так активно, хотя застройщики, несмотря на кризис, пытаются привлечь покупателей различными акциями - в большинстве случаев они представляют собой специальные цены на выборочные лоты, хотя раньше появлялись и более экстравагантные предложения, например, "квартира в Болгарии на берегу моря в подарок". Понятно, что сейчас такого предложения не встретишь, ведь за метры за рубежом надо платить в евро.
Цены на апартаменты бизнес-класса номинированы преимущественно в долларах - в отличие от квартир того же сегмента. Падение рубля заставило многих застройщиков зафиксировать внутренний курс доллара в своих проектах.
В элитном же классе фиксация курса или перевод цен в рубли наблюдались значительно реже, чем в бизнес-классе. Стоимость озвучивалась преимущесмтвенно в рублях по курсу Центробанка, более того, в процесее переговоров с застройзиком в настоящее время цену можно сбить на 30-35 процентов.
"Ухудшение экономической ситуации приведет к падению покупательской активности, — считает директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп" Анна Соколова. — Спрос, хоть и в меньшем объеме, будет сконцентрирован в наиболее успешных проектах в доступном ценовом диапазоне, с продуманной концепцией и наличием инфраструктурной составляющей. Снизятся и темпы выхода новых проектов, на что помимо экономического фактора окажет влияние принятый в ноябре запрет на строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов. Но значительно серьезнее может измениться рынок апартаментов в более долгосрочной перспективе. Увеличение налога до 2 процентов может снизить спрос на апартаменты, особенно в массовом сегменте. В результате данный формат вернется к развитию преимущественно в элитном классе. Кроме того, в следующем году планируется разработать поправки в градостроительный кодекс, в которых будет дано четкое определение апартаментов и приведена их классификация: жилые апартаменты, апартаменты в составе МФК и апарт-отели. Предполагается, что в зависимости от класса к апартаментам будут применяться различные нормы и налоговые ставки. Процесс разработки и принятия этих поправок может быть не быстрым. В связи с этим кардинальное изменение вектора развития рынка апартаментов мы увидим не раньше 2016 года, и направление его будет зависеть от принятых мер".
Георгий Трушин
Но пока все мрачные прогнозы относительно апартаментов не оправдываются. Более того, этот сегмент рынка планомерно развивается, и происходит это даже несмотря на критическое отношение властей к этому типу недвижимости. Стремительный рост объема предложения апартаментов в российской столице определил позицию властей по отношению к данному формату: еще в начале прошлого года было заявлено, что апартаменты в том виде, в котором они появлялись на рынке, больше строиться не будут.
Занимая существенную долю рынка жилья, при этом зачастую не соответствуя основным нормативам, предъявляемым к жилой недвижимости, апартаменты стали настоящей головной болью для городских властей. Пока законодательные инициативы находились в разработке, новые проекты с апартаментами в тенденции последних трех лет продолжали выходить на рынок высокими темпами. Число комплексов в продаже увеличилось за год в 1,4 раза, объем реализуемых апартаментов практически удвоился, а их доля на первичном рынке жилья достигла 36 процентов.
Ну, а в ноябре было принято постановление, согласно которому апартаменты смогут размещаться только в гостиницах и других объектах, предназначенных для временного пребывания людей: апарт-отелях, мотелях, хостелах, сюит-отелях. Это постановление явилось первым шагом к регулированию рынка апартаментов. В нынешнем году ожидается принятие других законодательных актов, которые окажут более серьезное воздействие на дальнейшее развитие этого формата жилья.
Естественно, что как и первичный рынок квартир, рынок апартаментов не мог не отреагировать на происходящие изменения в экономической ситуации страны. Во всех сегментах отмечен рост цен. В остальном поведение застройщиков и покупателей отличалось в зависимости от класса. В массовом сегменте в самом начале 2015 года наблюдается некоторое увеличение покупательской активности. С октября по декабрь продажи выросли относительно соответствующего периода прошлого года как минимум в два раза. Апарт-комплексы доступного ценового бюджета в конце года по уровню спроса не уступали обычным новостройкам.
Апартаменты бизнес-класса идут не так активно, хотя застройщики, несмотря на кризис, пытаются привлечь покупателей различными акциями - в большинстве случаев они представляют собой специальные цены на выборочные лоты, хотя раньше появлялись и более экстравагантные предложения, например, "квартира в Болгарии на берегу моря в подарок". Понятно, что сейчас такого предложения не встретишь, ведь за метры за рубежом надо платить в евро.
Цены на апартаменты бизнес-класса номинированы преимущественно в долларах - в отличие от квартир того же сегмента. Падение рубля заставило многих застройщиков зафиксировать внутренний курс доллара в своих проектах.
В элитном же классе фиксация курса или перевод цен в рубли наблюдались значительно реже, чем в бизнес-классе. Стоимость озвучивалась преимущесмтвенно в рублях по курсу Центробанка, более того, в процесее переговоров с застройзиком в настоящее время цену можно сбить на 30-35 процентов.
"Ухудшение экономической ситуации приведет к падению покупательской активности, — считает директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп" Анна Соколова. — Спрос, хоть и в меньшем объеме, будет сконцентрирован в наиболее успешных проектах в доступном ценовом диапазоне, с продуманной концепцией и наличием инфраструктурной составляющей. Снизятся и темпы выхода новых проектов, на что помимо экономического фактора окажет влияние принятый в ноябре запрет на строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов. Но значительно серьезнее может измениться рынок апартаментов в более долгосрочной перспективе. Увеличение налога до 2 процентов может снизить спрос на апартаменты, особенно в массовом сегменте. В результате данный формат вернется к развитию преимущественно в элитном классе. Кроме того, в следующем году планируется разработать поправки в градостроительный кодекс, в которых будет дано четкое определение апартаментов и приведена их классификация: жилые апартаменты, апартаменты в составе МФК и апарт-отели. Предполагается, что в зависимости от класса к апартаментам будут применяться различные нормы и налоговые ставки. Процесс разработки и принятия этих поправок может быть не быстрым. В связи с этим кардинальное изменение вектора развития рынка апартаментов мы увидим не раньше 2016 года, и направление его будет зависеть от принятых мер".
Георгий Трушин
