Наибольшей популярностью на российском рынке недвижимости сейчас пользуются однокомнатные квартиры.Нынешнее состояние отечественного рынка недвижимости вызывает вопросы у многих покупателей и продавцов. Не до конца ясно, что будет как в ближайшем, так и в отдаленном будущем. На некоторые вопросы "Вести.Недвижимость" ответил заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев.
— Что сейчас происходит на рынке недвижимости в эконом-классе? Мрачные прогнозы, которые высказывают некоторые эксперты, могут сбыться?
— Ажиотажный спрос на новостройки в декабре 2014 года оказал заметное влияние на объем и структуру предложения на первичном рынке Москвы в ее старых границах. По итогам января предложение уменьшилось во всех сегментах кроме бизнес-класса, наиболее значительное сокращение произошло в эконом-классе — на 16,8 процента, и средневзвешенная цена в эконом-классе составила 181900 рублей за квадратный метр. При этом наибольший прирост цены также был отмечен именно в эконом-классе — на 10,3 процента. Это преимущественно связано с существенным вымыванием бюджетных предложений. Наименьшая доля из общего объема предложения по-прежнему приходилась на проекты эконом-класса — его доля по итогам января составила всего 2,8 процента. Весь прошедший год сохранялась тенденция по сокращению доли предложения бюджетных проектов в общей структуре предложения – за год она сократилась с 7 до 2,8 процента.
— Правда ли, что в эконом-классе недвижимость сейчас реализуется намного лучше, нежели в бизнес-, элит- и комфорт-классе?
— Из-за реализации спроса с большим опережением в первом квартале, а далее в декабре 2014 года, в начале 2015 года покупателей, готовых на сделку с полной оплатой, останется не так много, основная масса сделок переместится в формат альтернативных или с привлечением ипотечных средств. Удовлетворить спрос в условиях ограниченного бюджета покупки могут именно проекты эконом- и комфорт-класса с специальными предложениями рассрочками, льготными условиями ипотеки и специальными условиями предложениями. Сроки реализации проектов в высоких ценовых сегментах удлиняются и из-за сокращения бюджета покупки у потенциальных клиентов и переход их в более низкие ценовые классы, и из-за того, что покупки в бизнес, премиум- и элит-классе редко носят срочный характер, и клиенты имеют возможность довольно долго присматриваться к рынку в поисках наиболее выгодного предложения.
— Насколько верно утверждение, что элитная недвижимость при всех экономических катаклизмах страдает меньше всего, что люди все свободные деньги вкладывают именно в квадратные метры?
— Такое утверждение более верно в отношении доступных сегментов. В кризисные периоды наибольшей инвестиционной привлекательностью на первичном рынке Москвы обладают бюджетные объекты эконом- и комфорт-класса, которые в условиях снижения покупательской способности будут наиболее ликвидны. На объектах в высоких ценовых сегментах при продолжении дестабилизации экономической ситуации могут увеличиться сроки экспозиции. Однако, по всем сегментам просадка цен маловероятна. Во-первых, вспоминая кризис 2008 года, цены по отдельным локациям если и откатились назад, то достаточно быстро вернулись на прежний уровень. Во-вторых, цены на первичном рынке постоянно растут в пределах инфляции, в первую очередь, за счет повышения стадии строительной готовности. В-третьих, в Московском регионе сосредоточен значительный объем отложенного спроса, который в условиях экономической турбулентности активизируется, как это произошло в сентябре и октябре этого года, когда наблюдались рекордные валютные колебания и люди, опасаясь за свои сбережения, поспешили их вложить в недвижимость.
— Квартиры и дома какой площади пользуются особой популярностью у покупателей эконом-класса?
— В эконом- и комфорт-классе наибольшим спросом в 2014 году пользовались однокомнатные квартиры — на них пришлось 43 процента от общего объема спроса, а также двухкомнатные квартиры — 35 процентов. Трехкомнатные квартиры заняли 22 процента спроса. При распределении по площадям квартир в эконом- и комфорт-классе в равной степени набольшим спросом пользовались квартиры площадью до 40 и 60-80 квадратных метров — по 30 процентов от общего объема спроса.
— Наблюдаются ли сейчас новые тенденции на рынке недвижимости в эконом-классе?
— Главная тенденция, которая в 2014 году наблюдалась в сегменте эконом — это рост темпов и объемов вымывания проектов эконом-класса. Самым бюджетным сегментом первичного жилья на территории столицы станут апартаменты, которые в среднем на 15 процентов дешевле квартир. В настоящее время доля апартаментов в общем объеме предложения первичного жилья составляет около 30 процентов.
— Поделитесь своим прогнозом — что ждет эконом-класс в 2015 году?
— Самими стойкими в кризисный период, как показала практика 2008 года, остаются эконом- и комфорт-класс. Спрос на такие проекты переживает кризис легче других сегментов, поскольку при сокращении платёжеспособности покупателей происходит перетекание спроса из более высоких ценовых сегментов в более низкие. Падение цен — сценарий крайне маловероятный, поскольку новостройки и в кризис 2008 года росли в цене по мере повышения строительной готовности, плюс потенциальный спрос на доступное жилье в Москве сосредоточен колоссальный, и как минимум в формате альтернативных сделок (продажа жилья на вторичном рынке и покупка новостройки) он будет реализоваться. Если при поддержке властей ипотека вернется к докризисной ставке в 13 процентов, массовому сегменту будет легче дышаться, однако и сейчас застройщики предлагают разные программы рассрочек, скидок и бонусов. Вполне возможно, ряд застройщиков произведут реконцепцию своих проектов и переведут их в более низкие ценовые классы, дабы увеличить пул потенциальных покупателей, как это было в кризис 2008 года. Однако высокой себестоимости объектов строительства в «старых» границах Москвы возможностей для массового развития эконом-класса практически не остается.
— Может произойти такое, что российский рынок недвижимости в ближайшее время сильно притормозит, а то и вообще обвалится?
— В дальнейшем можно ожидать, что рынок несколько замедлится в развитии, однако резкое и глубокое падение цен, которое приостановило бы общий рост рынка, маловероятно. При этом кризис 2008 года подготовил застройщиков готовым к кризисным событиям на рынке, провел среди них санацию, оставив наиболее сильных игроков. Покупатели квартир и апартаментов в новостройках также не останутся в накладе. С учетом того, что цены на первичном рынке всегда растут даже в кризис, они смогут не только уберечь вложенные средства от обесценивания, то и заработать на росте цен по мере повышения строительной готовности.
Георгий Трушин
— Что сейчас происходит на рынке недвижимости в эконом-классе? Мрачные прогнозы, которые высказывают некоторые эксперты, могут сбыться?
— Ажиотажный спрос на новостройки в декабре 2014 года оказал заметное влияние на объем и структуру предложения на первичном рынке Москвы в ее старых границах. По итогам января предложение уменьшилось во всех сегментах кроме бизнес-класса, наиболее значительное сокращение произошло в эконом-классе — на 16,8 процента, и средневзвешенная цена в эконом-классе составила 181900 рублей за квадратный метр. При этом наибольший прирост цены также был отмечен именно в эконом-классе — на 10,3 процента. Это преимущественно связано с существенным вымыванием бюджетных предложений. Наименьшая доля из общего объема предложения по-прежнему приходилась на проекты эконом-класса — его доля по итогам января составила всего 2,8 процента. Весь прошедший год сохранялась тенденция по сокращению доли предложения бюджетных проектов в общей структуре предложения – за год она сократилась с 7 до 2,8 процента.
— Правда ли, что в эконом-классе недвижимость сейчас реализуется намного лучше, нежели в бизнес-, элит- и комфорт-классе?
— Из-за реализации спроса с большим опережением в первом квартале, а далее в декабре 2014 года, в начале 2015 года покупателей, готовых на сделку с полной оплатой, останется не так много, основная масса сделок переместится в формат альтернативных или с привлечением ипотечных средств. Удовлетворить спрос в условиях ограниченного бюджета покупки могут именно проекты эконом- и комфорт-класса с специальными предложениями рассрочками, льготными условиями ипотеки и специальными условиями предложениями. Сроки реализации проектов в высоких ценовых сегментах удлиняются и из-за сокращения бюджета покупки у потенциальных клиентов и переход их в более низкие ценовые классы, и из-за того, что покупки в бизнес, премиум- и элит-классе редко носят срочный характер, и клиенты имеют возможность довольно долго присматриваться к рынку в поисках наиболее выгодного предложения.
— Насколько верно утверждение, что элитная недвижимость при всех экономических катаклизмах страдает меньше всего, что люди все свободные деньги вкладывают именно в квадратные метры?
— Такое утверждение более верно в отношении доступных сегментов. В кризисные периоды наибольшей инвестиционной привлекательностью на первичном рынке Москвы обладают бюджетные объекты эконом- и комфорт-класса, которые в условиях снижения покупательской способности будут наиболее ликвидны. На объектах в высоких ценовых сегментах при продолжении дестабилизации экономической ситуации могут увеличиться сроки экспозиции. Однако, по всем сегментам просадка цен маловероятна. Во-первых, вспоминая кризис 2008 года, цены по отдельным локациям если и откатились назад, то достаточно быстро вернулись на прежний уровень. Во-вторых, цены на первичном рынке постоянно растут в пределах инфляции, в первую очередь, за счет повышения стадии строительной готовности. В-третьих, в Московском регионе сосредоточен значительный объем отложенного спроса, который в условиях экономической турбулентности активизируется, как это произошло в сентябре и октябре этого года, когда наблюдались рекордные валютные колебания и люди, опасаясь за свои сбережения, поспешили их вложить в недвижимость.
— Квартиры и дома какой площади пользуются особой популярностью у покупателей эконом-класса?
— В эконом- и комфорт-классе наибольшим спросом в 2014 году пользовались однокомнатные квартиры — на них пришлось 43 процента от общего объема спроса, а также двухкомнатные квартиры — 35 процентов. Трехкомнатные квартиры заняли 22 процента спроса. При распределении по площадям квартир в эконом- и комфорт-классе в равной степени набольшим спросом пользовались квартиры площадью до 40 и 60-80 квадратных метров — по 30 процентов от общего объема спроса.
— Наблюдаются ли сейчас новые тенденции на рынке недвижимости в эконом-классе?
— Главная тенденция, которая в 2014 году наблюдалась в сегменте эконом — это рост темпов и объемов вымывания проектов эконом-класса. Самым бюджетным сегментом первичного жилья на территории столицы станут апартаменты, которые в среднем на 15 процентов дешевле квартир. В настоящее время доля апартаментов в общем объеме предложения первичного жилья составляет около 30 процентов.
— Поделитесь своим прогнозом — что ждет эконом-класс в 2015 году?
— Самими стойкими в кризисный период, как показала практика 2008 года, остаются эконом- и комфорт-класс. Спрос на такие проекты переживает кризис легче других сегментов, поскольку при сокращении платёжеспособности покупателей происходит перетекание спроса из более высоких ценовых сегментов в более низкие. Падение цен — сценарий крайне маловероятный, поскольку новостройки и в кризис 2008 года росли в цене по мере повышения строительной готовности, плюс потенциальный спрос на доступное жилье в Москве сосредоточен колоссальный, и как минимум в формате альтернативных сделок (продажа жилья на вторичном рынке и покупка новостройки) он будет реализоваться. Если при поддержке властей ипотека вернется к докризисной ставке в 13 процентов, массовому сегменту будет легче дышаться, однако и сейчас застройщики предлагают разные программы рассрочек, скидок и бонусов. Вполне возможно, ряд застройщиков произведут реконцепцию своих проектов и переведут их в более низкие ценовые классы, дабы увеличить пул потенциальных покупателей, как это было в кризис 2008 года. Однако высокой себестоимости объектов строительства в «старых» границах Москвы возможностей для массового развития эконом-класса практически не остается.
— Может произойти такое, что российский рынок недвижимости в ближайшее время сильно притормозит, а то и вообще обвалится?
— В дальнейшем можно ожидать, что рынок несколько замедлится в развитии, однако резкое и глубокое падение цен, которое приостановило бы общий рост рынка, маловероятно. При этом кризис 2008 года подготовил застройщиков готовым к кризисным событиям на рынке, провел среди них санацию, оставив наиболее сильных игроков. Покупатели квартир и апартаментов в новостройках также не останутся в накладе. С учетом того, что цены на первичном рынке всегда растут даже в кризис, они смогут не только уберечь вложенные средства от обесценивания, то и заработать на росте цен по мере повышения строительной готовности.
Георгий Трушин
