В период экономического кризиса наиболее радужные перспективы на отечественном рынке недвижимости у недорогих квартир и домов.Российский рынок недвижимости временами лихорадит, его перспективы вызывают множество диаметрально противоположных оценок и прогнозов. На вопросы “Вести.Недвижимость” ответил руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.
— Что сейчас происходит на рынке недвижимости? Правда ли, что рынок может вообще замереть или такие прогнозы слишком мрачны и не соответствуют действительности?
— По состоянию на середину февраля спрос на новостройки в Московском регионе несколько оживился по сравнению с январем и начал расти, однако показатели продаж в среднем на 25-30 процентов ниже, чем в феврале прошлого года. Связано это и с опережающими темпами реализации отложенного спроса в декабре 2014 года, когда люди активно вкладывали свои сбережения в недвижимость для сохранения, и с повышением ипотечной ставки вместе с ужесточением условий кредитования, и с общим сокращением реальных доходов населения. Однако застройщики, имея за плечами опыт реализации проектов в кризис 2008 года, уже готовы к новому ухудшению экономического положения. Потенциальный спрос на недвижимость в Московском регионе остается весьма высоким, и сейчас покупки происходят в основном в формате альтернативных сделок – уже располагая жилплощадью, люди стремятся ее улучшить. Такого рода сделки актуальны в любой экономической ситуации.
— В каком классе сейчас лучше реализуется недвижимость — в эконом-классе, в бизнес-классе или в элитном сегменте?
— Традиционно самыми устойчивыми в кризис остаются эконом- и комфорт-класс, а острей всего кризис ощущают премиальный и элитный сегмент. В условия сокращения платежеспособного спроса и бюджета покупки у потенциальных клиентов в нестабильной экономической ситуации, как например, было в кризис 2008 года на рынке наблюдается смещение спроса из верхних ценовых сегментов в более доступные. Люди стараются оптимизировать свои расходы и минимизировать риски, выбирая проекты от надежных застройщиков на более высокой стадии строительства.
— Насколько верно утверждение, что элитная недвижимость при всех экономических катаклизмах страдает меньше всего, а под удар первыми попадают дома и квартиры эконом-класса, а затем и бизнес-класса и только элитки все эти падения и волнения не касаются?
— В 2008 году многие ожидали, что цены на недвижимость упадут, однако по факту на рынке произошла стагнация: замедление темпов реализации проектов, сокращение количества новых объектов, снижение клиентского потока. Цены по некоторым проектам фактически были скорректированы вниз, при этом снижение было не открытым, а завуалированным под акции и скидки. Период восстановление предыдущих темпов реализации проектов занял около полугода, пока покупатели привыкали к новым рыночным реалиям. Тогда многие люди опасались, что стройки будут замораживаться, а застройщики банкротится. Со стороны потенциальных покупателей наблюдался высокий уровень недоверия к финансовому положению застройщиков. Сейчас среди покупателей зарождаются подобные настроения, при этом существенных предпосылок для падения цен на рынке нет – у проектов растет стадия строительной готовности, власти планируют субсидирование ипотеки, ажиотажный спрос позволил застройщикам сформировать резервный фонд. Сейчас застройщики активно запускают новые и продлевают новогодние акции и скидки, в качестве альтернативы ипотеке разрабатывают условия рассрочки. Можно ожидать, что напрямую застройщики понижать цены не будут, а вот акции и скидки будут активно использоваться.
— Квартиры и дома какой площади пользуются особой популярностью у покупателей?
— В эконом- и комфорт-классе в старых границах Москвы по-прежнему наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры — 43 процента от общего объема спроса, при распределении по площадям — квартиры площадью до 40 и 60-80 квадратных метров (по 30 процентов). В бизнес-классе наиболее востребованы были двухкомнатные квартиры — 60 процентов, при распределении по площадям – квартиры площадью 80-100 квадратов (41 процент). В премиальном и элитном сегментах максимальный спрос пришелся на трёхкомнатные квартиры — 42 процента, наиболее популярная площадь квартир — 115 метров. В формате апартаментов наиболее интересны для покупателей были однокомнатные апартаменты — 55, и объекты площадью 40-50 метров — 41 процент.
— Наблюдаются ли сейчас новые тенденции на рынке недвижимости?
— В условиях экономической турбулентности для покупателей на первый план выходит вопрос надежности застройщика, поэтому более востребованы становятся проекты на более высокой стадии строительства. Особое внимание обращается на финансовое состояние застройщика, портфель успешно реализованных проектов, источники финансирования проекта. Если по предыдущим проектам не было серьезной задержки и нареканий, и проект имеет стабильное банковское финансирования, то такое объект воспринимается как более надежный.
— Поделитесь своим прогнозом — что ждет рынок, например, элитной недвижимости в 2015 году? Может произойти такое, что рынок недвижимости в ближайшее время сильно притормозит, а то и вообще обвалится? Некоторые эксперты делают подобные прогнозы, а каково ваше мнение на сей счет?
— Элитный рынок будут сильнее всего ощущать негативный экономический фон: спрос на объекты с бюджетом свыше 50 миллионов рублей уже свелся к минимуму, сделки еще «теплятся» в ценовом диапазоне до 20 миллионов, сроки экспозиции объектов удлиняется. В массовом сегменте спрос может хорошо оживить поддержание рынка ипотечного кредитования, которое позволит установить докризисною ставку в размере 13 процентов. При этом с ближайшее время можно ожидать, что на рынке будет преобладать «естественный», а не инвестиционный спрос, причем в формате альтернативных сделок.
Георгий Трушин
— Что сейчас происходит на рынке недвижимости? Правда ли, что рынок может вообще замереть или такие прогнозы слишком мрачны и не соответствуют действительности?
— По состоянию на середину февраля спрос на новостройки в Московском регионе несколько оживился по сравнению с январем и начал расти, однако показатели продаж в среднем на 25-30 процентов ниже, чем в феврале прошлого года. Связано это и с опережающими темпами реализации отложенного спроса в декабре 2014 года, когда люди активно вкладывали свои сбережения в недвижимость для сохранения, и с повышением ипотечной ставки вместе с ужесточением условий кредитования, и с общим сокращением реальных доходов населения. Однако застройщики, имея за плечами опыт реализации проектов в кризис 2008 года, уже готовы к новому ухудшению экономического положения. Потенциальный спрос на недвижимость в Московском регионе остается весьма высоким, и сейчас покупки происходят в основном в формате альтернативных сделок – уже располагая жилплощадью, люди стремятся ее улучшить. Такого рода сделки актуальны в любой экономической ситуации.
— В каком классе сейчас лучше реализуется недвижимость — в эконом-классе, в бизнес-классе или в элитном сегменте?
— Традиционно самыми устойчивыми в кризис остаются эконом- и комфорт-класс, а острей всего кризис ощущают премиальный и элитный сегмент. В условия сокращения платежеспособного спроса и бюджета покупки у потенциальных клиентов в нестабильной экономической ситуации, как например, было в кризис 2008 года на рынке наблюдается смещение спроса из верхних ценовых сегментов в более доступные. Люди стараются оптимизировать свои расходы и минимизировать риски, выбирая проекты от надежных застройщиков на более высокой стадии строительства.
— Насколько верно утверждение, что элитная недвижимость при всех экономических катаклизмах страдает меньше всего, а под удар первыми попадают дома и квартиры эконом-класса, а затем и бизнес-класса и только элитки все эти падения и волнения не касаются?
— В 2008 году многие ожидали, что цены на недвижимость упадут, однако по факту на рынке произошла стагнация: замедление темпов реализации проектов, сокращение количества новых объектов, снижение клиентского потока. Цены по некоторым проектам фактически были скорректированы вниз, при этом снижение было не открытым, а завуалированным под акции и скидки. Период восстановление предыдущих темпов реализации проектов занял около полугода, пока покупатели привыкали к новым рыночным реалиям. Тогда многие люди опасались, что стройки будут замораживаться, а застройщики банкротится. Со стороны потенциальных покупателей наблюдался высокий уровень недоверия к финансовому положению застройщиков. Сейчас среди покупателей зарождаются подобные настроения, при этом существенных предпосылок для падения цен на рынке нет – у проектов растет стадия строительной готовности, власти планируют субсидирование ипотеки, ажиотажный спрос позволил застройщикам сформировать резервный фонд. Сейчас застройщики активно запускают новые и продлевают новогодние акции и скидки, в качестве альтернативы ипотеке разрабатывают условия рассрочки. Можно ожидать, что напрямую застройщики понижать цены не будут, а вот акции и скидки будут активно использоваться.
— Квартиры и дома какой площади пользуются особой популярностью у покупателей?
— В эконом- и комфорт-классе в старых границах Москвы по-прежнему наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры — 43 процента от общего объема спроса, при распределении по площадям — квартиры площадью до 40 и 60-80 квадратных метров (по 30 процентов). В бизнес-классе наиболее востребованы были двухкомнатные квартиры — 60 процентов, при распределении по площадям – квартиры площадью 80-100 квадратов (41 процент). В премиальном и элитном сегментах максимальный спрос пришелся на трёхкомнатные квартиры — 42 процента, наиболее популярная площадь квартир — 115 метров. В формате апартаментов наиболее интересны для покупателей были однокомнатные апартаменты — 55, и объекты площадью 40-50 метров — 41 процент.
— Наблюдаются ли сейчас новые тенденции на рынке недвижимости?
— В условиях экономической турбулентности для покупателей на первый план выходит вопрос надежности застройщика, поэтому более востребованы становятся проекты на более высокой стадии строительства. Особое внимание обращается на финансовое состояние застройщика, портфель успешно реализованных проектов, источники финансирования проекта. Если по предыдущим проектам не было серьезной задержки и нареканий, и проект имеет стабильное банковское финансирования, то такое объект воспринимается как более надежный.
— Поделитесь своим прогнозом — что ждет рынок, например, элитной недвижимости в 2015 году? Может произойти такое, что рынок недвижимости в ближайшее время сильно притормозит, а то и вообще обвалится? Некоторые эксперты делают подобные прогнозы, а каково ваше мнение на сей счет?
— Элитный рынок будут сильнее всего ощущать негативный экономический фон: спрос на объекты с бюджетом свыше 50 миллионов рублей уже свелся к минимуму, сделки еще «теплятся» в ценовом диапазоне до 20 миллионов, сроки экспозиции объектов удлиняется. В массовом сегменте спрос может хорошо оживить поддержание рынка ипотечного кредитования, которое позволит установить докризисною ставку в размере 13 процентов. При этом с ближайшее время можно ожидать, что на рынке будет преобладать «естественный», а не инвестиционный спрос, причем в формате альтернативных сделок.
Георгий Трушин
