Обострение конкурентной борьбы на отечественном рынке недвижимости связано с сокращением платежеспособного населения.После декабрьского резкого ослабления курса российского рубля по отношению к доллару и евро породило множество самых мрачных прогнозов. Иногда встречались мнения экспертов, что отечественный рынок жилья вообще остановится. Но сейчас ситуация выправилась, количество сделок велико, и уже в конце февраля почувствовалось оживление На вопросы “Вести.Недвижимость” о будущем рынка жилья ответил заместитель генерального директора по маркетингу и PR Est-a-Tet Алексей Артошин.
— Что сейчас происходит на отечественном рынке недвижимости?
— В январе и феврале 2015 года все участники рынка отмечали снижение спроса по всем сегментам в связи с высокими темпами продаж в декабре 2014 года, фактическим умиранием рынка доступной ипотеки и сезонным замедлением деловой активности. Уже в конце февраля на рынке почувствовалось оживление, и потенциальный спрос вырос на 30 процентов. Застройщики в свою очередь выводили новые объемы предложения на рынок, причем наиболее деятельными они были в комфорт-классе. В последнее время в этом сегменте на рынок поступило 157600 квадратных метров. В связи с выводом большого объема предложения на начальной стадии строительства средняя цена по всем сегментах снизилась, а самое значительное падение произошло в эконом-классе — на 6,3 процента. Заметно «просели» цены в премиум- и элит-классе из-за ослабления рубля, поскольку порядка 40 процентов объектов в этих сегментах номинированы в условных единицах.
— Правда ли, что в некоторых сегментах рынка цены могут начать снижаться?
— Пока средние цены по сегментам снижаются из-за обычных для рынка структурных изменений в предложении – выхода новых проектов с более низким ценником, а также повышения строительной готовности и вслед за ней и цены в уже реализуемых новостройках. В конкретных проектах цены демонстрируют прирост стоимости в пределах от 10 до 30 процентов. Однако на сегодня стоит учитывать, что подавляющая часть застройщиков сейчас предлагают скидки от 2 до 10 процентов, которые в ряде случаев распространяются на все объекты в проекте. В ближайшее время прогнозировать открытое падение цен не стоит, застройщики продолжат стимулировать спрос скидками и специальными условиями приобретения, при этом повышение строительной готовности, а также себестоимости строительства из-за курсовых колебаний по-прежнему останутся главными драйверами для роста цен.
— Чем этот кризис может обернуться для рынка недвижимости? Какие последствия ожидают застройщиков?
— Большинство застройщиков, которые сейчас представлены на рынке, функционировали и в кризис 2008 года, поэтому к новому экономическому спаду они в целом должны быть готовы. Сейчас на рынке нарастает конкуренция в связи с сокращением платежеспособного спроса, поэтому уже сейчас мы видим, как застройщики активно разрабатывают специальные условия приобретения жилья (акции, скидки, программы лояльности), некоторые планируют увеличение числа предложений с отделкой, поскольку в кризис такой продукт становится более востребованным, некоторые — перепрофилирование проект из более дорогих в более бюджетные сегменты. Ряд планируемых, но пока только разрабатываемых на бумаге проектов могут быть заморожены, однако объекты, уже получившие разрешительную документацию, будут выводиться на рынок.
— Какое жилье сейчас более популярно — новостройки или вторичка? Куда предпочитают вкладываться покупатели?
— Антикризисный вариант приобретения недвижимости, как показывает практика, это приобретение новостройки на высокой стадии строительства, что позволяет покупателям минимизировать свои риски. Новостройки выигрывают у вторички, во-первых, в силу более высокого качества строительства и комфорта проживания, в том числе за счет создания собственной инфраструктуры в проектах. Во-вторых, за счет более выгодных условий приобретения недвижимости — цены на вторичное жилье продавец устанавливает из личных соображений, на первичном рынке застройщик ориентируется на конъектуру и готов делать специальные предложения в нынешних условиях. И наконец, приобретая новостройку, покупатель может рассчитывать на постпродажное обслуживание.
— Не грозит ли рынку переизбыток новостроек, которые девелоперы не смогут реализовать в полном объеме?
— С учетом колоссального потенциального спроса на жилье интерес к новостройкам сохранится, а при снижении темпов вывода проектов на рынок, что в условиях кризиса вполне реальная перспектива, ожидать затоваривание не стоит. Можно отметить еще два фактора, которые могут обеспечить рынку новостроек востребованность. Первый — в Москве растет доля проектов комфорт-класса, которые на сегодня является наиболее массовым сегментом. Второй фактор — с апреля многие государственные и некоторые коммерческие банки начнут выдачу кредитов по субсидированной ипотеке со ставкой от 11,9 процента, что означает возвращение на рынок доступного кредитования и большого пула покупателей, рассчитывающих на приобретение с привлечением заемных средств.
— Что можете посоветовать сейчас покупателям жилья в новостройках? Надо сейчас покупать или есть смысл подождать?
— Сейчас наступает рынок покупателя, когда именно клиенты в большей мере определяют развитие рынка, диктуют свои условия и девелоперы идут за спросом. Покупать недвижимость с целью улучшения своих жилищных условий имеет смысл всегда, и сейчас для этого на рынке созданы благоприятные факторы — существует большой выбор предложений на любой бюджет, системы скидок, рассрочке и выгодная ипотека. Откладывать покупку, ожидая, например, падение цен не стоит, поскольку и в прошлый кризис многие ожидали какого-то повального снижения цен, но его так и произошло. Рынок выровнялся, и цены после стагнации продолжили рост.
— Можете дать прогноз по российскому рынку недвижимости в целом? Чего ждать, какие проблемы ждут покупателей и девелоперов в ближайшие год-два?
— Сейчас очень сложно давать прогнозы, поскольку рынок стал очень чувствителен к внешним экономическим событиям. Например, когда повысилась ключевая ставка, ипотечный процент стал заградительным и продажи в массовых сегментах просели в среднем на 20 процентов. А сейчас ставки вернулись к докризисному уровню и рынок оживился.
— В чем состоит главная опасность для нормального функционирования отечественного рынка недвижимости?
— Самые серьезные «слабые» места в сфере жилищного строительства – высокий уровень закредитованность застройщиков и незащищённость участников долевого строительства еще в прошлый кризис были нивелированы. Федеральный закон 214 был усовершенствован, в частности, было введено обязательное гражданское страхование для застройщиков, которое минимизирует риски дольщиков в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по договору.
Георгий Трушин
— Что сейчас происходит на отечественном рынке недвижимости?
— В январе и феврале 2015 года все участники рынка отмечали снижение спроса по всем сегментам в связи с высокими темпами продаж в декабре 2014 года, фактическим умиранием рынка доступной ипотеки и сезонным замедлением деловой активности. Уже в конце февраля на рынке почувствовалось оживление, и потенциальный спрос вырос на 30 процентов. Застройщики в свою очередь выводили новые объемы предложения на рынок, причем наиболее деятельными они были в комфорт-классе. В последнее время в этом сегменте на рынок поступило 157600 квадратных метров. В связи с выводом большого объема предложения на начальной стадии строительства средняя цена по всем сегментах снизилась, а самое значительное падение произошло в эконом-классе — на 6,3 процента. Заметно «просели» цены в премиум- и элит-классе из-за ослабления рубля, поскольку порядка 40 процентов объектов в этих сегментах номинированы в условных единицах.
— Правда ли, что в некоторых сегментах рынка цены могут начать снижаться?
— Пока средние цены по сегментам снижаются из-за обычных для рынка структурных изменений в предложении – выхода новых проектов с более низким ценником, а также повышения строительной готовности и вслед за ней и цены в уже реализуемых новостройках. В конкретных проектах цены демонстрируют прирост стоимости в пределах от 10 до 30 процентов. Однако на сегодня стоит учитывать, что подавляющая часть застройщиков сейчас предлагают скидки от 2 до 10 процентов, которые в ряде случаев распространяются на все объекты в проекте. В ближайшее время прогнозировать открытое падение цен не стоит, застройщики продолжат стимулировать спрос скидками и специальными условиями приобретения, при этом повышение строительной готовности, а также себестоимости строительства из-за курсовых колебаний по-прежнему останутся главными драйверами для роста цен.
— Чем этот кризис может обернуться для рынка недвижимости? Какие последствия ожидают застройщиков?
— Большинство застройщиков, которые сейчас представлены на рынке, функционировали и в кризис 2008 года, поэтому к новому экономическому спаду они в целом должны быть готовы. Сейчас на рынке нарастает конкуренция в связи с сокращением платежеспособного спроса, поэтому уже сейчас мы видим, как застройщики активно разрабатывают специальные условия приобретения жилья (акции, скидки, программы лояльности), некоторые планируют увеличение числа предложений с отделкой, поскольку в кризис такой продукт становится более востребованным, некоторые — перепрофилирование проект из более дорогих в более бюджетные сегменты. Ряд планируемых, но пока только разрабатываемых на бумаге проектов могут быть заморожены, однако объекты, уже получившие разрешительную документацию, будут выводиться на рынок.
— Какое жилье сейчас более популярно — новостройки или вторичка? Куда предпочитают вкладываться покупатели?
— Антикризисный вариант приобретения недвижимости, как показывает практика, это приобретение новостройки на высокой стадии строительства, что позволяет покупателям минимизировать свои риски. Новостройки выигрывают у вторички, во-первых, в силу более высокого качества строительства и комфорта проживания, в том числе за счет создания собственной инфраструктуры в проектах. Во-вторых, за счет более выгодных условий приобретения недвижимости — цены на вторичное жилье продавец устанавливает из личных соображений, на первичном рынке застройщик ориентируется на конъектуру и готов делать специальные предложения в нынешних условиях. И наконец, приобретая новостройку, покупатель может рассчитывать на постпродажное обслуживание.
— Не грозит ли рынку переизбыток новостроек, которые девелоперы не смогут реализовать в полном объеме?
— С учетом колоссального потенциального спроса на жилье интерес к новостройкам сохранится, а при снижении темпов вывода проектов на рынок, что в условиях кризиса вполне реальная перспектива, ожидать затоваривание не стоит. Можно отметить еще два фактора, которые могут обеспечить рынку новостроек востребованность. Первый — в Москве растет доля проектов комфорт-класса, которые на сегодня является наиболее массовым сегментом. Второй фактор — с апреля многие государственные и некоторые коммерческие банки начнут выдачу кредитов по субсидированной ипотеке со ставкой от 11,9 процента, что означает возвращение на рынок доступного кредитования и большого пула покупателей, рассчитывающих на приобретение с привлечением заемных средств.
— Что можете посоветовать сейчас покупателям жилья в новостройках? Надо сейчас покупать или есть смысл подождать?
— Сейчас наступает рынок покупателя, когда именно клиенты в большей мере определяют развитие рынка, диктуют свои условия и девелоперы идут за спросом. Покупать недвижимость с целью улучшения своих жилищных условий имеет смысл всегда, и сейчас для этого на рынке созданы благоприятные факторы — существует большой выбор предложений на любой бюджет, системы скидок, рассрочке и выгодная ипотека. Откладывать покупку, ожидая, например, падение цен не стоит, поскольку и в прошлый кризис многие ожидали какого-то повального снижения цен, но его так и произошло. Рынок выровнялся, и цены после стагнации продолжили рост.
— Можете дать прогноз по российскому рынку недвижимости в целом? Чего ждать, какие проблемы ждут покупателей и девелоперов в ближайшие год-два?
— Сейчас очень сложно давать прогнозы, поскольку рынок стал очень чувствителен к внешним экономическим событиям. Например, когда повысилась ключевая ставка, ипотечный процент стал заградительным и продажи в массовых сегментах просели в среднем на 20 процентов. А сейчас ставки вернулись к докризисному уровню и рынок оживился.
— В чем состоит главная опасность для нормального функционирования отечественного рынка недвижимости?
— Самые серьезные «слабые» места в сфере жилищного строительства – высокий уровень закредитованность застройщиков и незащищённость участников долевого строительства еще в прошлый кризис были нивелированы. Федеральный закон 214 был усовершенствован, в частности, было введено обязательное гражданское страхование для застройщиков, которое минимизирует риски дольщиков в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по договору.
Георгий Трушин
