Серьезных потрясений на отечественном рынке жилья не ожидается. Напротив, скоро рынок может оправиться и снова пойти, что называется, в рост.В этом году на рынке недвижимости произошли некоторые перемены, кризис диктует свои условия. Что будет с ценами, в какие объекты стоит вкладывать средства, каким застройщикам доверять? Эти и другие вопросы стали как никогда актуальными для покупателей. Своими прогнозами с "Вести.Недвижимость" поделилась генеральный директор компании “Метриум Групп” Мария Литинецкая.
— Мария, как мы могли наблюдать, пик покупательской активности в Москве пришелся на декабрь прошлого года. Есть мнение, что многие сделки были спонтанными и планировались к в течение 2015 года. Можно ли прогнозировать снижение покупательского спроса в течение этого года?
— Да, действительно в декабре мы наблюдали ажиотажный спрос, связанный с паникой населения относительно девальвации рубля. В сравнении со средними показателями по году, в декабре продажи выросла в 2-3 раза. Нужно понимать, что столь высокий спрос в конце года – это временное явление. Поэтому да, однозначно, таких продаж мы вряд ли увидим в этом году. Более того, мы ожидаем снижение спроса относительно средних показателей 2014 года за счет уменьшения платежеспособности населения и общего ухудшения экономической ситуации.
В 2015 году многое будет зависеть от состояния и поддержки рынка ипотеки, как основного драйвера рынка жилья. В марте была запущена государственная программа по субсидированию ипотечной ставки до 12 процентов. Это должно, конечно, поддержать рынок жилья, поскольку доля ипотечных сделок в массовом сегменте очень высока. От отсутствия доступной ипотеки в условиях низкой платежеспособности населения страдают не только потенциальные покупатели, которые не смогут приобрести квартиру в ближайшее время, но и вся строительная, банковская и другие смежные области. Следовательно, стимулирование рынка жилья через субсидирование ипотечной ставки дает возможность продержаться на плаву всей отрасли до окончания кризиса.
Тем не менее, в условиях общей нестабильной экономической и политической ситуации, а также неясных прогнозов на вторую половину года, есть вероятность, что недвижимость будут покупать только те, чье положение относительно стабильно. Все остальные займут выжидательную позицию и будут рассчитывать на дополнительные скидки со стороны застройщиков. В целом по рынку сделки еще идут, хотя их число, по сравнению со средними показателями за 2014 года, сократилось в 1,5-2 раза: большого ажиотажа не наблюдается, да и курс доллара постепенно восстанавливается.
— От чего зависит, восстановится ли спрос, сокращение которого мы пока наблюдаем?
— Во-первых, от поддержки государством банков и рынка ипотечного кредитования. Во-вторых, от политической ситуации с Украиной и санкций против России. Если положение стабилизируется, а санкции будут постепенно отменяться, то мы увидим стабилизацию экономической ситуации, а следовательно и возвращение спроса на рынок недвижимости. Пока же застройщики адаптируются к текущим условиям, ищут различные инструменты, которые позволят им активизировать спрос. Кроме того, в начале 2015 года на рынке недвижимости появились первые совместные программы девелоперов и банков по субсидированию ипотечной ставки путем предоставления единовременной скидки при покупке..
— Какая ценовая политика со стороны застройщиков ждет нас в ближайшее время, что будет с ценами на объекты в ближайшей перспективе?
— Сейчас, по сути, мы находимся в самом начале развития кризиса. С одной стороны, по факту уже произошла девальвация рубля. Цены вовсю растут: только за первые два месяца этого года стоимость строительных материалов поднялись на 10-15 процентов. И это не предел — в течение года она может скорректироваться еще на 15-20 процентах. В результате, застройщики подняли цены на наиболее востребованные проекты. С другой стороны, практически в два раза обесценились доходы и зарплаты населения, идут сокращения, бизнес уменьшается в масштабах, и клиенты понимают, что в этом году роста доходов ждать не стоит.
Таким образом, сложилось некое противоречие: с одной стороны, доходы снизились, с другой — цены выросли. Непосредственно на стоимости жилья этот процесс пока не отразился, но ситуация может измениться ко второму полугодию, ведь рынок недвижимости инертен, и инфляцию в полной мере мы пока еще не видим. Сокращение цен на жилье возможно лишь в масштабных проектах на начальном этапе реализации, что будет связано со снижением спроса. Но в среднесрочной перспективе рынок все равно ожидает рост цен — до 15-30 процентов.
— Находит ли своего потребителя политика так называемой скрытой коррекции? Иными словами, стоит ли покупателям ждать от застройщика тех самых скидок?
— Говоря о скидках и ценовой политике, стоит поделить рынок на два сегмента: проекты на начальной и завершающей стадии строительства. Ценовая политика у них будет разной. Новые проекты, выходящие на рынок в 2015 году, наверняка, уже предусмотрели определенный дисконт. Их застройщики прибегнут, скорее всего, к различным акциям: цены напрямую снижаться не будут, их заменят постоянные акции вроде скидок при 100-процентной оплате. Это и станет скрытым понижением цен – скидки ради активизации спроса. Но это краткосрочная тенденция, ведь затраты застройщика в условиях инфляции растут, и все они так или иначе будут переложены на покупателя. Поэтому в среднесрочном периоде — в 2016-2017 годах — мы увидим следующую картину: скидки и акции в начале строительства и резкий рост цен на завершающем этапе реализации объекта. Пока подобные акции пользуются спросом, именно ими обусловлены активные продажи жилья сегодня, поддерживающие рынок на определенном уровне.
В проектах на завершающей стадии больших скидок ждать не стоит – спрос на них сейчас самый высокий в связи с переориентацией клиентов на готовое жилье. Очень многие из тех, кто собирается совершить покупку в 2015 году, теперь рассматривают именно готовые новостройки или квартиру на вторичном рынке. Такой эффект застройщики уже наблюдали в прошлый кризис, поэтому ждать от них существенных скидок не стоит. Готовое жилье будет в любом случае дорогим.
— Можно ли прогнозировать появление новых качественных проектов в Москве в связи с кризисом? Какие площадки сейчас будут развиваться столичными девелоперами?
— На протяжении последних двух-трех лет в Москве шло активное освоение и редевелопмент промзон. Только в 2014 году несколько площадок находилось на этапе разработки концепции и получения исходно-разрешительной документации. В 2015 году уже стартовал проект “Новое Тушино”, планируется старт новой очереди “Ривер Парка” на территории Нагатинского затона, ЗИЛа и ряда других интересных проектов на месте промзон, уже получивших исходно-разрешительную документацию (ИРД). Отменять их никто не будет. Развитие этих территорий будет вестись поэтапно, вывод очередей распределен по времени. В случае ухудшения экономической ситуации, я думаю, сроки выхода последующих очередей будут просто отодвинуты. Поэтому в текущем году мы вряд ли увидим существенное сокращение выхода новых проектов на рынок, а вот в следующие два года нас ожидает определенный дефицит.
— Какие объекты будут востребованы покупателями — на примере Москвы и Подмосковья?
— Сейчас в условиях нестабильной экономической ситуации и высоких строительных рисков востребованными будут, прежде всего, проекты в продвинутой стадии строительства (более 50 процентов), что и показал бум декабря 2014 года. Именно в этом сегменте число сделок увеличилось в 5-6 раз, а цены поднялись на 15-20 процентов. Спрос на масштабные проекты на начальной стадии строительства, к сожалению, не был таким ажиотажным. В 2015 году эта тенденция продолжится. Наиболее востребованными будут проекты в завершающей стадии строительства, на территории Москвы, от крупных застройщиков. Гарантом надежности проекта является также наличие сильного финансового партнера, например, такого как Сбербанк. Покупателям нужна уверенность в том, что, несмотря на сложные экономические условия, объект будет достроен и реализован в срок. Такое жилье будет пользоваться наибольшим спросом и существенного снижения цен там ожидать не стоит.
— Куда вы рекомендуете сейчас инвестировать средства? Что стоит выбирать для проживания и в инвестиционных целях?
— Цели инвестиций у всех разные. Это может быть желание сохранить свои средства или же получить доход на определенную сумму в краткосрочном периоде (так называемые инвестиции спекулятивного характера). В первом случае имеет смысл вкладываться в объекты на высокой стадии строительства, где риски минимальные. А вот если мы хотим получить доход в краткосрочный период, то инвестору нужно тщательно искать объекты, а это непросто: во многих уже готовых объектах цены максимальные и вряд ли удастся получить существенный доход. Это могут быть объекты на начальном этапе строительства, когда застройщики предоставляют хорошие скидки. Но в этом случае инвестор должен собрать информацию о проекте и застройщике, проверить наличие у него финансового партнера. В ближайшее время на рынок выйдет новый объем от крупных застройщиков по привлекательным ценам, на них и можно будет заработать ту самую маржу.
Что касается покупки недвижимости для проживания, а не инвестирования, то в этом случае спрос однозначно переориентирован на готовое и вторичное жилье, что часто и происходит в кризис. В пользу вторички выбор делается даже чаще, так как это уже реальная квартира в построенном доме, в основном, с ремонтом и часто с мебелью, со всей необходимой инфраструктурой, то есть все готово для проживания.
— Что вы сейчас посоветуете покупателям?
— Сейчас для покупателей наступила на самом деле хорошая пора: застройщики осознают высокий уровень конкуренции, проявляют большой уровень внимания к покупателям, предоставляют им различные преференции, в том числе подарки и скидки, длительные рассрочки – в общем, разрабатывают индивидуальные и все более выгодные условия. Если раньше покупателя, особенно в массовом сегменте жилья, ставили перед фактом — или принимаешь наши условия или выбираешь другой объект, то на сегодняшний день все девелоперы и риелторы в том числе максимально ориентированы на клиента. Поэтому не откладывайте покупку. Сегодня — самое время!
Георгий Трушин
— Мария, как мы могли наблюдать, пик покупательской активности в Москве пришелся на декабрь прошлого года. Есть мнение, что многие сделки были спонтанными и планировались к в течение 2015 года. Можно ли прогнозировать снижение покупательского спроса в течение этого года?
— Да, действительно в декабре мы наблюдали ажиотажный спрос, связанный с паникой населения относительно девальвации рубля. В сравнении со средними показателями по году, в декабре продажи выросла в 2-3 раза. Нужно понимать, что столь высокий спрос в конце года – это временное явление. Поэтому да, однозначно, таких продаж мы вряд ли увидим в этом году. Более того, мы ожидаем снижение спроса относительно средних показателей 2014 года за счет уменьшения платежеспособности населения и общего ухудшения экономической ситуации.
В 2015 году многое будет зависеть от состояния и поддержки рынка ипотеки, как основного драйвера рынка жилья. В марте была запущена государственная программа по субсидированию ипотечной ставки до 12 процентов. Это должно, конечно, поддержать рынок жилья, поскольку доля ипотечных сделок в массовом сегменте очень высока. От отсутствия доступной ипотеки в условиях низкой платежеспособности населения страдают не только потенциальные покупатели, которые не смогут приобрести квартиру в ближайшее время, но и вся строительная, банковская и другие смежные области. Следовательно, стимулирование рынка жилья через субсидирование ипотечной ставки дает возможность продержаться на плаву всей отрасли до окончания кризиса.
Тем не менее, в условиях общей нестабильной экономической и политической ситуации, а также неясных прогнозов на вторую половину года, есть вероятность, что недвижимость будут покупать только те, чье положение относительно стабильно. Все остальные займут выжидательную позицию и будут рассчитывать на дополнительные скидки со стороны застройщиков. В целом по рынку сделки еще идут, хотя их число, по сравнению со средними показателями за 2014 года, сократилось в 1,5-2 раза: большого ажиотажа не наблюдается, да и курс доллара постепенно восстанавливается.
— От чего зависит, восстановится ли спрос, сокращение которого мы пока наблюдаем?
— Во-первых, от поддержки государством банков и рынка ипотечного кредитования. Во-вторых, от политической ситуации с Украиной и санкций против России. Если положение стабилизируется, а санкции будут постепенно отменяться, то мы увидим стабилизацию экономической ситуации, а следовательно и возвращение спроса на рынок недвижимости. Пока же застройщики адаптируются к текущим условиям, ищут различные инструменты, которые позволят им активизировать спрос. Кроме того, в начале 2015 года на рынке недвижимости появились первые совместные программы девелоперов и банков по субсидированию ипотечной ставки путем предоставления единовременной скидки при покупке..
— Какая ценовая политика со стороны застройщиков ждет нас в ближайшее время, что будет с ценами на объекты в ближайшей перспективе?
— Сейчас, по сути, мы находимся в самом начале развития кризиса. С одной стороны, по факту уже произошла девальвация рубля. Цены вовсю растут: только за первые два месяца этого года стоимость строительных материалов поднялись на 10-15 процентов. И это не предел — в течение года она может скорректироваться еще на 15-20 процентах. В результате, застройщики подняли цены на наиболее востребованные проекты. С другой стороны, практически в два раза обесценились доходы и зарплаты населения, идут сокращения, бизнес уменьшается в масштабах, и клиенты понимают, что в этом году роста доходов ждать не стоит.
Таким образом, сложилось некое противоречие: с одной стороны, доходы снизились, с другой — цены выросли. Непосредственно на стоимости жилья этот процесс пока не отразился, но ситуация может измениться ко второму полугодию, ведь рынок недвижимости инертен, и инфляцию в полной мере мы пока еще не видим. Сокращение цен на жилье возможно лишь в масштабных проектах на начальном этапе реализации, что будет связано со снижением спроса. Но в среднесрочной перспективе рынок все равно ожидает рост цен — до 15-30 процентов.
— Находит ли своего потребителя политика так называемой скрытой коррекции? Иными словами, стоит ли покупателям ждать от застройщика тех самых скидок?
— Говоря о скидках и ценовой политике, стоит поделить рынок на два сегмента: проекты на начальной и завершающей стадии строительства. Ценовая политика у них будет разной. Новые проекты, выходящие на рынок в 2015 году, наверняка, уже предусмотрели определенный дисконт. Их застройщики прибегнут, скорее всего, к различным акциям: цены напрямую снижаться не будут, их заменят постоянные акции вроде скидок при 100-процентной оплате. Это и станет скрытым понижением цен – скидки ради активизации спроса. Но это краткосрочная тенденция, ведь затраты застройщика в условиях инфляции растут, и все они так или иначе будут переложены на покупателя. Поэтому в среднесрочном периоде — в 2016-2017 годах — мы увидим следующую картину: скидки и акции в начале строительства и резкий рост цен на завершающем этапе реализации объекта. Пока подобные акции пользуются спросом, именно ими обусловлены активные продажи жилья сегодня, поддерживающие рынок на определенном уровне.
В проектах на завершающей стадии больших скидок ждать не стоит – спрос на них сейчас самый высокий в связи с переориентацией клиентов на готовое жилье. Очень многие из тех, кто собирается совершить покупку в 2015 году, теперь рассматривают именно готовые новостройки или квартиру на вторичном рынке. Такой эффект застройщики уже наблюдали в прошлый кризис, поэтому ждать от них существенных скидок не стоит. Готовое жилье будет в любом случае дорогим.
— Можно ли прогнозировать появление новых качественных проектов в Москве в связи с кризисом? Какие площадки сейчас будут развиваться столичными девелоперами?
— На протяжении последних двух-трех лет в Москве шло активное освоение и редевелопмент промзон. Только в 2014 году несколько площадок находилось на этапе разработки концепции и получения исходно-разрешительной документации. В 2015 году уже стартовал проект “Новое Тушино”, планируется старт новой очереди “Ривер Парка” на территории Нагатинского затона, ЗИЛа и ряда других интересных проектов на месте промзон, уже получивших исходно-разрешительную документацию (ИРД). Отменять их никто не будет. Развитие этих территорий будет вестись поэтапно, вывод очередей распределен по времени. В случае ухудшения экономической ситуации, я думаю, сроки выхода последующих очередей будут просто отодвинуты. Поэтому в текущем году мы вряд ли увидим существенное сокращение выхода новых проектов на рынок, а вот в следующие два года нас ожидает определенный дефицит.
— Какие объекты будут востребованы покупателями — на примере Москвы и Подмосковья?
— Сейчас в условиях нестабильной экономической ситуации и высоких строительных рисков востребованными будут, прежде всего, проекты в продвинутой стадии строительства (более 50 процентов), что и показал бум декабря 2014 года. Именно в этом сегменте число сделок увеличилось в 5-6 раз, а цены поднялись на 15-20 процентов. Спрос на масштабные проекты на начальной стадии строительства, к сожалению, не был таким ажиотажным. В 2015 году эта тенденция продолжится. Наиболее востребованными будут проекты в завершающей стадии строительства, на территории Москвы, от крупных застройщиков. Гарантом надежности проекта является также наличие сильного финансового партнера, например, такого как Сбербанк. Покупателям нужна уверенность в том, что, несмотря на сложные экономические условия, объект будет достроен и реализован в срок. Такое жилье будет пользоваться наибольшим спросом и существенного снижения цен там ожидать не стоит.
— Куда вы рекомендуете сейчас инвестировать средства? Что стоит выбирать для проживания и в инвестиционных целях?
— Цели инвестиций у всех разные. Это может быть желание сохранить свои средства или же получить доход на определенную сумму в краткосрочном периоде (так называемые инвестиции спекулятивного характера). В первом случае имеет смысл вкладываться в объекты на высокой стадии строительства, где риски минимальные. А вот если мы хотим получить доход в краткосрочный период, то инвестору нужно тщательно искать объекты, а это непросто: во многих уже готовых объектах цены максимальные и вряд ли удастся получить существенный доход. Это могут быть объекты на начальном этапе строительства, когда застройщики предоставляют хорошие скидки. Но в этом случае инвестор должен собрать информацию о проекте и застройщике, проверить наличие у него финансового партнера. В ближайшее время на рынок выйдет новый объем от крупных застройщиков по привлекательным ценам, на них и можно будет заработать ту самую маржу.
Что касается покупки недвижимости для проживания, а не инвестирования, то в этом случае спрос однозначно переориентирован на готовое и вторичное жилье, что часто и происходит в кризис. В пользу вторички выбор делается даже чаще, так как это уже реальная квартира в построенном доме, в основном, с ремонтом и часто с мебелью, со всей необходимой инфраструктурой, то есть все готово для проживания.
— Что вы сейчас посоветуете покупателям?
— Сейчас для покупателей наступила на самом деле хорошая пора: застройщики осознают высокий уровень конкуренции, проявляют большой уровень внимания к покупателям, предоставляют им различные преференции, в том числе подарки и скидки, длительные рассрочки – в общем, разрабатывают индивидуальные и все более выгодные условия. Если раньше покупателя, особенно в массовом сегменте жилья, ставили перед фактом — или принимаешь наши условия или выбираешь другой объект, то на сегодняшний день все девелоперы и риелторы в том числе максимально ориентированы на клиента. Поэтому не откладывайте покупку. Сегодня — самое время!
Георгий Трушин
