Без денежной подпитки многие проекты в России окажутся на грани заморозки. И поэтому надо соблюдать элементарную осторожность.Кризис в России продолжается, а рынок недвижимости как часть общеэкономической системы страны также переживает определенные потрясения. Первичный рынок жилья в кризис наиболее уязвим. Девелоперы уже сегодня пребывают в новой реальности. Означает ли это, что вкладываться в новостройки лучше не стоит? Но есть ряд критериев, которые станут показателями надежности застройщика в изменившейся реальности.
Как утверждают эксперты "Метриум Групп", современный рынок недвижимости, как и многие другие отрасли российской экономики, находится в серьезной зависимости от такого макроэкономического показателя, как ключевая ставка Центробанка России.
"После повышения ключевой ставки до 17 процентов годовых почти все российские банки взвинтили ставки по ипотеке до запретительного уровня 18-20 процентов, а в ряде кредитных организаций — до 27-35, — говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. — И снижение ключевой ставки до 15 процентов годовых не особо повлияло на ситуацию. Сегодня под более или менее адекватный процент кредит на покупку жилья можно взять только в двух госбанках – Сбербанке РФ и ВТБ24".
Отсутствие доступной ипотеки фактически грозит остановкой всему рынку недвижимости. За последние несколько лет доля ипотечного кредитования на первичном рынке достигла очень высокого уровня – в среднем около 40 процентов, а в зависимости от проекта этот показатель в 2014 году мог составлять 70 процентов и более. В условиях растущей инфляции, снижения реальных доходов населения и общей нервозности на рынке без ипотеки продажи в новостройках упадут в несколько раз. В свою очередь это повлечет за собой сокращение финансового потока от дольщиков, за счет которого сегодня возводится большинство новостроек.
"Без денежной подпитки многие проекты окажутся на грани заморозки - девелоперы не смогут финансировать строительство и отвечать по своим обязательствам перед банками", — добавляет Мария Литинецкая.
При этом девелоперы сами оказались в очень непростой ситуации.
"Если при ключевой ставке 10,5 процентов годовых наиболее надежные застройщики могли претендовать на получение кредита под 12 процентов годовых, а средние — под 14-15 процентов годовых, то при новой ключевой ставке целесообразность привлечения банковского финансирования оказалась довольно сомнительной — от 22 процентов годовых в госбанках и до 25-27 процентов годовых в частных банках", — говорит вице-президент компании AEON Corporation Дмитрий Старостин.
Отсутствие ипотеки для физических лиц и невозможность привлечения фондирования для девелоперов создают ситуацию, в которой велика вероятность появления новой волны обманутых дольщиков. В российском правительстве эту опасность прекрасно понимают, поэтому субсидирование ипотеки является одним из пунктов антикризисной программы. Предполагается, что покупатели квартир в новостройках смогут получить кредит на покупку жилья под 13 процентов годовых. На реализацию этой меры из федерального бюджета выделено 20 миллиардов рублей.
"Впрочем, уже сейчас ясно, что субсидирование ипотеки не станет спасением для рынка, — утверждает Мария Литинецкая. — Вероятнее всего, на льготных условиях оформить кредит смогут далеко не все. Чиновники хотят ограничить круг заемщиков, в него попадут только наиболее нуждающиеся социальные группы населения. Учитывая тот факт, что именно эти слои населения в кризис страдают сильнее других, будет ли у них возможность брать ипотеку даже под 13 процентов годовых — большой вопрос".
Без субсидий у ипотечных покупателей остается только два варианта – Сбербанк и ВТБ24, где сегодня при соблюдении ряда условий можно получить ставку в районе 13-15 процентов годовых. Но и здесь все не так просто.
"По нашей информации, Сбербанк пересмотрел свою политику аккредитации новостроек, — утверждает Дмитрий Старостин. — Перечень столичных жилых комплексов, где можно получить ипотеку на начальном этапе строительства, был значительно сокращен. Для большинства теперь действует условие — не менее 70 процентов строительной готовности объекта. Минимальные ставки от госбанков можно найти только по единичным проектам, которые кредиторы выделяют как лучшие и потому готовы делать для них спецусловия. Таким образом, отсутствие ипотеки на ранних этапах строительства в сочетании с непосильно высокими ставками по кредитам для застройщиков приведет к тому, что в течение полугода остановится 20-30 действующих строек и до 50 процентов заявленных проектов с согласованной документацией строиться не начнут".
Несмотря на то, что сегодня на рынке первичной недвижимости есть реальный спрос, рано или поздно перед покупателями встанет вопрос — а насколько безопасно в текущей ситуации вкладываться в новостройки? В кризис 2008-2009 годов продажи на первичном рынке снизились до минимальных значений из-за страха остаться и без денег, и без жилья. К кризису 2014-2015 рынок подошел в гораздо более устойчивом положении, однако риски все равно существуют.
Как утверждают эксперты "Метриум Групп", в новой реальности покупатели квартир в новостройках должны, прежде всего, обращать внимание на три фактора.
Фактор первый. Наличие проектного финансирования.
Фактор второй. Возможность взять ипотеку в госбанке на начальной стадии строительства.
Фактор третий. Наличие ипотеки по специальным условиям и минимальными ставками по строящимся объектам.
"Если банк выделяет средства на возведение конкретного жилого комплекса и сам является финансовым партнером проекта, то вероятность успешного завершения строительства вплотную приближается к 100 процентам, — поясняет Дмитрий Старостин. — Точно так же обстоят дела и с ипотечным кредитованием. В условиях, когда банки практически не выдают ипотеку на ранних этапах строительства, возможность получить кредит даже на этапе котлована – это доказательство того, что банк целиком и полностью доверяет девелоперу и верит в проект. В нашем проекте первая очередь уже находится в завершающей стадии строительства, весной стартует вторая очередь. И в том, и в другом случае наши клиенты могут воспользоваться ипотечным кредитованием от Сбербанка и ВТБ24".
Георгий Трушин
Как утверждают эксперты "Метриум Групп", современный рынок недвижимости, как и многие другие отрасли российской экономики, находится в серьезной зависимости от такого макроэкономического показателя, как ключевая ставка Центробанка России.
"После повышения ключевой ставки до 17 процентов годовых почти все российские банки взвинтили ставки по ипотеке до запретительного уровня 18-20 процентов, а в ряде кредитных организаций — до 27-35, — говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. — И снижение ключевой ставки до 15 процентов годовых не особо повлияло на ситуацию. Сегодня под более или менее адекватный процент кредит на покупку жилья можно взять только в двух госбанках – Сбербанке РФ и ВТБ24".
Отсутствие доступной ипотеки фактически грозит остановкой всему рынку недвижимости. За последние несколько лет доля ипотечного кредитования на первичном рынке достигла очень высокого уровня – в среднем около 40 процентов, а в зависимости от проекта этот показатель в 2014 году мог составлять 70 процентов и более. В условиях растущей инфляции, снижения реальных доходов населения и общей нервозности на рынке без ипотеки продажи в новостройках упадут в несколько раз. В свою очередь это повлечет за собой сокращение финансового потока от дольщиков, за счет которого сегодня возводится большинство новостроек.
"Без денежной подпитки многие проекты окажутся на грани заморозки - девелоперы не смогут финансировать строительство и отвечать по своим обязательствам перед банками", — добавляет Мария Литинецкая.
При этом девелоперы сами оказались в очень непростой ситуации.
"Если при ключевой ставке 10,5 процентов годовых наиболее надежные застройщики могли претендовать на получение кредита под 12 процентов годовых, а средние — под 14-15 процентов годовых, то при новой ключевой ставке целесообразность привлечения банковского финансирования оказалась довольно сомнительной — от 22 процентов годовых в госбанках и до 25-27 процентов годовых в частных банках", — говорит вице-президент компании AEON Corporation Дмитрий Старостин.
Отсутствие ипотеки для физических лиц и невозможность привлечения фондирования для девелоперов создают ситуацию, в которой велика вероятность появления новой волны обманутых дольщиков. В российском правительстве эту опасность прекрасно понимают, поэтому субсидирование ипотеки является одним из пунктов антикризисной программы. Предполагается, что покупатели квартир в новостройках смогут получить кредит на покупку жилья под 13 процентов годовых. На реализацию этой меры из федерального бюджета выделено 20 миллиардов рублей.
"Впрочем, уже сейчас ясно, что субсидирование ипотеки не станет спасением для рынка, — утверждает Мария Литинецкая. — Вероятнее всего, на льготных условиях оформить кредит смогут далеко не все. Чиновники хотят ограничить круг заемщиков, в него попадут только наиболее нуждающиеся социальные группы населения. Учитывая тот факт, что именно эти слои населения в кризис страдают сильнее других, будет ли у них возможность брать ипотеку даже под 13 процентов годовых — большой вопрос".
Без субсидий у ипотечных покупателей остается только два варианта – Сбербанк и ВТБ24, где сегодня при соблюдении ряда условий можно получить ставку в районе 13-15 процентов годовых. Но и здесь все не так просто.
"По нашей информации, Сбербанк пересмотрел свою политику аккредитации новостроек, — утверждает Дмитрий Старостин. — Перечень столичных жилых комплексов, где можно получить ипотеку на начальном этапе строительства, был значительно сокращен. Для большинства теперь действует условие — не менее 70 процентов строительной готовности объекта. Минимальные ставки от госбанков можно найти только по единичным проектам, которые кредиторы выделяют как лучшие и потому готовы делать для них спецусловия. Таким образом, отсутствие ипотеки на ранних этапах строительства в сочетании с непосильно высокими ставками по кредитам для застройщиков приведет к тому, что в течение полугода остановится 20-30 действующих строек и до 50 процентов заявленных проектов с согласованной документацией строиться не начнут".
Несмотря на то, что сегодня на рынке первичной недвижимости есть реальный спрос, рано или поздно перед покупателями встанет вопрос — а насколько безопасно в текущей ситуации вкладываться в новостройки? В кризис 2008-2009 годов продажи на первичном рынке снизились до минимальных значений из-за страха остаться и без денег, и без жилья. К кризису 2014-2015 рынок подошел в гораздо более устойчивом положении, однако риски все равно существуют.
Как утверждают эксперты "Метриум Групп", в новой реальности покупатели квартир в новостройках должны, прежде всего, обращать внимание на три фактора.
Фактор первый. Наличие проектного финансирования.
Фактор второй. Возможность взять ипотеку в госбанке на начальной стадии строительства.
Фактор третий. Наличие ипотеки по специальным условиям и минимальными ставками по строящимся объектам.
"Если банк выделяет средства на возведение конкретного жилого комплекса и сам является финансовым партнером проекта, то вероятность успешного завершения строительства вплотную приближается к 100 процентам, — поясняет Дмитрий Старостин. — Точно так же обстоят дела и с ипотечным кредитованием. В условиях, когда банки практически не выдают ипотеку на ранних этапах строительства, возможность получить кредит даже на этапе котлована – это доказательство того, что банк целиком и полностью доверяет девелоперу и верит в проект. В нашем проекте первая очередь уже находится в завершающей стадии строительства, весной стартует вторая очередь. И в том, и в другом случае наши клиенты могут воспользоваться ипотечным кредитованием от Сбербанка и ВТБ24".
Георгий Трушин
