Российский рынок ипотеки пока что живее всех живых. Если в валюте подобные кредиты никто не берет, то желающих оформить рублевую ипотеку довольно много.После того, как на отечественном рынке недвижимости произошли изменения, а курс рубля заметно ослаб по отношению к доллару и евро, казалось, что ипотека вот-вот умрет и никаких сделок вообще не будет. Но на деле все оказалось совершенно по-другому. На вопросы "Вести.Недвижимость" о рынке ипотеки в кризис ответил руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.
— В последние годы рынок ипотеки планомерно развивался, активно строились жилые комплексы и коттеджные поселки. Как сейчас обстоят дела в ипотеке?
— До повышения ключевой ставки ЦБ рынок ипотеки развивался достаточно динамично, доля ипотечных сделок составляла 50 процентов, по некоторым объектам этот показатель достигал 85 процентов. Средняя процентная ставка вела себя по-разному в течение 2014 года: то повышалась, то уменьшалась, но в целом находилась на уровне 12-13 процентов. Однако повышение ключевой ставки до 17 процентов заставило банки пересмотреть условия кредитования: госбанки подняли ставки до 15-16 процентов, коммерческие банки — в диапазоне от 17 до 22. Таким образом, ставка превысила 15-процентный психологический барьер, комфортный для большинства заемщиков. Также сокращение платежеспособности покупателей и реализация спроса с опережением в IV квартале 2014 года способствовали общему снижению объемов продаж, в том числе и уменьшению доли ипотечных сделок на 20-25 процентов. Ряд потенциальных заемщиков воздерживались от оформления ипотеки не только из-за повышения ставки. Во-первых, объекту со строительной готовностью ниже 60-70 процентов в большинстве случаев будет отказано в аккредитации. Во-вторых, сейчас многими банками был увеличен размер первоначального взноса до 30-50 процентов, а также заморожены программы кредитования для заемщиков с серым доходом. Таким образом, умеренному росту ипотеки способствовали и экономическая турбулентность, и ограничение пула кредитуемых объектов, и сокращение линейки ипотечных продуктов.
— Как в настоящее время продаются дома и квартиры в по ипотечному кредитованию?
— В силу того, что ипотека в последние годы играла важную роль в процессе приобретения жилья, особенно в массовых сегментах, государство буквально на прошлой неделе запустило процесс субсидирования ипотечного кредитования. В частности, запущены программы от некоторых банков. Условия кредитования по субсидированной ипотеке следующие: ставка от 12,55 до 13 процентов, размер минимального первоначального взноса — от 20 до 50 процентов, срок кредитования — от 5 до 30 лет, максимальная сумма кредита не должна превышать 8 миллионов рублей. Ипотека со ставкой 13 процентов — это фактически возврат к докризисному уровню ставок, который сможет оживить падающий под давлением негативных экономических факторов спрос на недвижимость. Дышаться с такой ставкой застройщикам в массовом сегменте, очевидно, станет легче. Рост ипотеки и спроса на жилье будет, но сдерживающим фактором со стороны банков останутся недавно введенные некоторыми ключевыми игроками на ипотечном рынке более жесткие требования к аккредитуемым объектам. Банки стали более взвешенно подходить к рассмотрению опыта застройщика на рынке, портфелю реализованных проектов и главное к стадии строительной готовности.
— Если кризис на рынке недвижимости продолжится, то может ли рынок ипотеки вообще остановиться?
— С учетом того, что имеющуюся на руках рублевую массу потенциальные покупатели недвижимости постарались вложить еще в прошлом году, рынок нуждается в доступных инструментах приобретения жилья для клиентов с ограниченным бюджетом покупки. Об этом говорит и массовый запуск программ длительной рассрочки от застройщиков, которые стремились на фоне ужесточения условий ипотечного кредитования предложить покупателям альтернативный вариант отсроченных платежей. Таким образом, колоссальный потенциальный спрос на жилье в Московском регионе дает основания полагать, что покупки жилья с привлечением заемных средств будут актуальны, несмотря на негативный экономический фон. По крайней мере, в сегменте альтернативных сделок рынок будет активен, т.е. когда продается квартира на вторичном рынке и с доплатой приобретается новостройка, или родственники разъезжаются и ищут отдельной жилье, или когда покупатели переезжают из других регионов России в Москву и т.д.
— Каков, на ваш взгляд, усредненный портрет человека, который сейчас отваживается брать жилье в ипотеку?
— В целом портрет ипотечного заемщика заметно не изменился после повышения ставок. Заемщики брали ипотеку по 17 процентов, зная, что они могут досрочно погасить кредит и значительно не переплачивать. Некоторые заемщики берут такие кредиты с расчетом на возможность дальнейшего рефинансирования. При этом пока госбанки повысили ставки незначительно и держат приемлемые условия кредитования: «Сбербанк России» — 14,5, ВТБ 24 — 14,95 процента. Поэтому те заемщики, которые уверены в своих силах, и давно планировали приобретение квартиры, сейчас кредитуются в госбанках, которые пока не ужесточили условия кредитования.
— Из-за скачков курса рубля по отношению к евро и доллару насколько в ближайшее время могут повыситься процентные ставки?
— В целом, процентные ставки уже отыграли свой максимальный рост после повышения ставки ЦБ, сейчас снижение ключевой ставки до 15 процентов и запуск субсидирования, напротив, способствуют коррекции вниз годового процента по ипотеке. Уже сейчас ставка по субсидированной ипотеке опустилась до 12,55 процента, что и до кризиса было очень хорошим показателем по кредиту.
— Есть опасность, что из-за нестабильной экономической ситуации и кульбитов с рублем рынок ипотеки вообще умрет. И насколько велика вероятность, что к лету ситуация наладится. Каково ваше мнение на этот счет?
— По итогам последних месяцев уровень реализованного спроса оказался выше на 18,2 процента по сравнению с январем 2015 года, а уровень потенциального спроса вырос на 33 процента. Весна традиционно считается одним из пиковых периодов деловой активности в частности, когда спрос на недвижимость растет. Новость о запуске субсидированной ипотеки также является еще одним стимулом для потенциальных покупателей заняться жилищным вопросом помимо выгодных условий приобретения жилья, которые сейчас предлагают застройщики, например, скидки от 2 до 10 процентов. Таким образом, можно прогнозировать рост числа ипотечных сделок в среднем на 10-15 процентов.
Георгий Трушин
— В последние годы рынок ипотеки планомерно развивался, активно строились жилые комплексы и коттеджные поселки. Как сейчас обстоят дела в ипотеке?
— До повышения ключевой ставки ЦБ рынок ипотеки развивался достаточно динамично, доля ипотечных сделок составляла 50 процентов, по некоторым объектам этот показатель достигал 85 процентов. Средняя процентная ставка вела себя по-разному в течение 2014 года: то повышалась, то уменьшалась, но в целом находилась на уровне 12-13 процентов. Однако повышение ключевой ставки до 17 процентов заставило банки пересмотреть условия кредитования: госбанки подняли ставки до 15-16 процентов, коммерческие банки — в диапазоне от 17 до 22. Таким образом, ставка превысила 15-процентный психологический барьер, комфортный для большинства заемщиков. Также сокращение платежеспособности покупателей и реализация спроса с опережением в IV квартале 2014 года способствовали общему снижению объемов продаж, в том числе и уменьшению доли ипотечных сделок на 20-25 процентов. Ряд потенциальных заемщиков воздерживались от оформления ипотеки не только из-за повышения ставки. Во-первых, объекту со строительной готовностью ниже 60-70 процентов в большинстве случаев будет отказано в аккредитации. Во-вторых, сейчас многими банками был увеличен размер первоначального взноса до 30-50 процентов, а также заморожены программы кредитования для заемщиков с серым доходом. Таким образом, умеренному росту ипотеки способствовали и экономическая турбулентность, и ограничение пула кредитуемых объектов, и сокращение линейки ипотечных продуктов.
— Как в настоящее время продаются дома и квартиры в по ипотечному кредитованию?
— В силу того, что ипотека в последние годы играла важную роль в процессе приобретения жилья, особенно в массовых сегментах, государство буквально на прошлой неделе запустило процесс субсидирования ипотечного кредитования. В частности, запущены программы от некоторых банков. Условия кредитования по субсидированной ипотеке следующие: ставка от 12,55 до 13 процентов, размер минимального первоначального взноса — от 20 до 50 процентов, срок кредитования — от 5 до 30 лет, максимальная сумма кредита не должна превышать 8 миллионов рублей. Ипотека со ставкой 13 процентов — это фактически возврат к докризисному уровню ставок, который сможет оживить падающий под давлением негативных экономических факторов спрос на недвижимость. Дышаться с такой ставкой застройщикам в массовом сегменте, очевидно, станет легче. Рост ипотеки и спроса на жилье будет, но сдерживающим фактором со стороны банков останутся недавно введенные некоторыми ключевыми игроками на ипотечном рынке более жесткие требования к аккредитуемым объектам. Банки стали более взвешенно подходить к рассмотрению опыта застройщика на рынке, портфелю реализованных проектов и главное к стадии строительной готовности.
— Если кризис на рынке недвижимости продолжится, то может ли рынок ипотеки вообще остановиться?
— С учетом того, что имеющуюся на руках рублевую массу потенциальные покупатели недвижимости постарались вложить еще в прошлом году, рынок нуждается в доступных инструментах приобретения жилья для клиентов с ограниченным бюджетом покупки. Об этом говорит и массовый запуск программ длительной рассрочки от застройщиков, которые стремились на фоне ужесточения условий ипотечного кредитования предложить покупателям альтернативный вариант отсроченных платежей. Таким образом, колоссальный потенциальный спрос на жилье в Московском регионе дает основания полагать, что покупки жилья с привлечением заемных средств будут актуальны, несмотря на негативный экономический фон. По крайней мере, в сегменте альтернативных сделок рынок будет активен, т.е. когда продается квартира на вторичном рынке и с доплатой приобретается новостройка, или родственники разъезжаются и ищут отдельной жилье, или когда покупатели переезжают из других регионов России в Москву и т.д.
— Каков, на ваш взгляд, усредненный портрет человека, который сейчас отваживается брать жилье в ипотеку?
— В целом портрет ипотечного заемщика заметно не изменился после повышения ставок. Заемщики брали ипотеку по 17 процентов, зная, что они могут досрочно погасить кредит и значительно не переплачивать. Некоторые заемщики берут такие кредиты с расчетом на возможность дальнейшего рефинансирования. При этом пока госбанки повысили ставки незначительно и держат приемлемые условия кредитования: «Сбербанк России» — 14,5, ВТБ 24 — 14,95 процента. Поэтому те заемщики, которые уверены в своих силах, и давно планировали приобретение квартиры, сейчас кредитуются в госбанках, которые пока не ужесточили условия кредитования.
— Из-за скачков курса рубля по отношению к евро и доллару насколько в ближайшее время могут повыситься процентные ставки?
— В целом, процентные ставки уже отыграли свой максимальный рост после повышения ставки ЦБ, сейчас снижение ключевой ставки до 15 процентов и запуск субсидирования, напротив, способствуют коррекции вниз годового процента по ипотеке. Уже сейчас ставка по субсидированной ипотеке опустилась до 12,55 процента, что и до кризиса было очень хорошим показателем по кредиту.
— Есть опасность, что из-за нестабильной экономической ситуации и кульбитов с рублем рынок ипотеки вообще умрет. И насколько велика вероятность, что к лету ситуация наладится. Каково ваше мнение на этот счет?
— По итогам последних месяцев уровень реализованного спроса оказался выше на 18,2 процента по сравнению с январем 2015 года, а уровень потенциального спроса вырос на 33 процента. Весна традиционно считается одним из пиковых периодов деловой активности в частности, когда спрос на недвижимость растет. Новость о запуске субсидированной ипотеки также является еще одним стимулом для потенциальных покупателей заняться жилищным вопросом помимо выгодных условий приобретения жилья, которые сейчас предлагают застройщики, например, скидки от 2 до 10 процентов. Таким образом, можно прогнозировать рост числа ипотечных сделок в среднем на 10-15 процентов.
Георгий Трушин
