Введение единого налога на недвижимость поможет эффективному развитию муниципальных образований, уверены эксперты. Каким будет возможный механизм исчисления налога, и возможно ли использование этого инструмента в качестве налога на роскошь в сегменте премиальной недвижимости, выясняли Вести.Ru.
Налог для развития территорий
Новый налог на недвижимость в России будет выполнять не фискальную функцию, но свойственную ему в современном цивилизованном мире роль инструмента, обеспечивающего устойчивое развитие территорий, стабильности и прозрачности рынка недвижимости, полагает президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Григорий Полторак.
Предполагается, что единый налог заменит действующие налоги на имущество физических лиц и имущество организаций, а также налог на земельные участки с расположенными на них объектами недвижимости и будет введен с 2013 года. При этом налоговой базой послужит кадастровая оценка объектов недвижимости на основе их рыночной стоимости, которую, в целом, по стране планируется завершить к концу текущего года. До сих пор имущественный налог исчислялся, исходя из инвентаризационной стоимости, которая определялась БТИ по сборникам укрупненных показателей, изданных еще в 1970-1971 годах. Это приводило к полному их несоответствию с рыночными параметрами и, вдобавок, из-за необязательности проведения подобной инвентаризации при регистрации прав собственности, многие объекты недвижимости выпадали из налогообложения, констатировалось в пояснительной записке к проекту поправок к закону "О налогах на имущество физических лиц" (утвержден в декабре 1991 года), опубликованном на сайте Минэкономразвития в середине февраля.
Сегодня ставки по налогам на имущество физлиц (взимаются в местные бюджеты) варьируется в диапазоне от 0,1% до 2%. Также дифференцирован налог на имущество организаций, который не должен превышать 2,2% и начисляется в региональные бюджеты. Процентные ставки нового единого налога пока не определены: по информации РГР, возможен диапазон в 0,05-0,2%.
По словам вице-президента РГР Константина Апрелева, в Европе, при наличии определенного набора льгот, налог на недвижимость составляет 2-3% и обеспечивает порядка 30-70% муниципальных доходов. В цивилизованном мире он давно стал инструментом, обеспечивающим эффективное развитие территорий. "Вечным двигателем развития территорий" данный налог должен стать и в России. С тем, в частности, чтобы, заинтересованные в наращивании налоговой базы, местные власти также стремились бы уменьшить стоимость выделяемых под строительство земельных участков и привлечь инвесторов, тем самым, поспособствовав умножению объектов недвижимости и увеличению средств, направляемых на дальнейшее обустройство конкретного населенного пункта. Благодаря этой схеме, даже самые маленькие поселения в европейских странах выглядят ухоженными и благоустроенными, тогда как в России они зачастую хиреют и умирают, подчеркнул Апрелев.
Главное – прозрачность и подконтрольность
Однако, удастся ли изменить сложившуюся ситуацию в России, если обсуждаемые здесь сегодня параметры ставок единого налога значительно ниже принятых в той же Европе? На этот вопрос Вестей.Ru Апрелев заметил, что в предстоящий переходный период резонно было бы отработать новый налоговый механизм с более комфортными стартовыми ставками, которые в дальнейшем возможно довести до общепринятых уровней.
Предельные параметры ставок, как ожидается, будут определены на федеральном уровне - в этих пределах муниципальные власти установят конкретные размеры платежей, с учетом местной специфики. В частности, логично было бы исходить из соотношения местных и средних цен на жилье эконом-класса. К примеру, в регионах, где они ниже среднеценового уровня, ставка налогообложения могла бы составлять 0,5%, а там, где вдвое ниже, до 1%. В результате, при оговоренном выведении из-под налогообложения установленной местными властями социальной нормы обязательного количества квадратных метров на одного проживающего (12-18 квадратов), налог на недвижимость (в ценах текущего года) для проживающей в московской трехкомнатной квартире в улучшенном панельном доме семьи из трех человек составил бы 33 390 рублей в год, а для такой же семьи в "трешке" в кирпичном доме в Ярославле – 12 250 рублей, подсчитали эксперты гильдии.
Расчетная база изначально должна быть на 20-30% ниже рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости. Это поможет уменьшить количество апелляций и требований о пересмотре произведенных расчетов с привлечением независимых оценщиков, уточнил Григорий Полторак. Также, по его мнению, необходимо унифицировать подходы к налогообложению имущества физлиц и организаций, для того, чтобы исключить попытки собственников переводить свои объекты в более выгодный для них статус. При этом методы расчетов стоимости недвижимости должны быть понятны и прозрачны для плательщиков. Столь же прозрачным и подконтрольным следует сделать и расходование средств, поступающих исключительно в местные бюджеты и ориентированных на развитие и обустройство территорий, подчеркнул президент РГР.
"Роскошные" квадратные метры
Как он пояснил Вестям.Ru, использование нового налогового сбора также в качестве налога на роскошь, которым предлагается обложить дорогую недвижимость, чревато возвращением к фискальной функции. При том, что и параметры определения "роскошного" жилья могут оказаться запутанными и непрозрачными. Так, очевидно, что дом в 300 квадратных метров за 100 километров от МКАД нельзя отнести к объектам роскоши, в отличие, скажем, от столичной квартиры с аналогичным метражом.
По определению же гендиректора аналитической компании "Индикаторы рынка недвижимости" Олега Репченко, от фискальной функции налога на недвижимость, введение которого давно назрело, "не уйти". Другое дело, что обычно он направляется в местные бюджеты и используется для развития территорий. Но если сделать новый налог дифференцированным для всех владельцев недвижимости, это ударит по среднему классу, который только начал укрепляться в России. Более разумно было бы ввести унифицированные ставки, предусмотрев повышенные их параметры для тех, кто владеет супер-дорогой недвижимостью или, скажем, несколькими квартирами, которые, фактически, простаивают пустые и используются лишь в инвестиционных целях, заявил Вестям.Ru Репченко.
Можно предположить, что при таком варианте заявленная новая функция единого налога осуществлялась бы более успешно. Ведь люди, выплачивающие большие суммы в местную казну, способны и более настойчиво требовать от муниципальных властей лучшего обустройства конкретного населенного пункта со всей его инфраструктурой. В условиях, когда у многих богатых людей основные капиталы и семьи давно выведены и вывезены за рубеж, новый налог, помимо прочего, помог бы привить им небезразличное и ответственное отношение к "малой родине".
