О ситуации в строительной отрасли и о своем видении этого бизнеса в будущем в эксклюзивном интервью "Вестям" рассказал председатель совета директоров Mirax Group Сергей Полонский.
- Недостроенные башни Москва-сити стали каким-то новым символом экономического надлома, кризиса, который охватил уже и реальный сектор, и финансовый, и все сектора, которые есть. Как вы думаете, что сейчас происходит в строительстве недвижимости, в каком мы находимся состоянии: мы на дне, мы не на дне, мы еще его не увидим? Где мы сейчас?
- Знаете, если бы кто-то знал ответ на этот вопрос в мире, то, я думаю, тогда было бы понятно, что дно находится на таком-то ценовом уровне, да. Тогда бы все строители и девелоперы сразу бы все снизили цены до этого уровня, тогда бы уже началась нормальная работа. В мире пока никто не нашел ответ на этот вопрос – ни в Америке, ни в Европе, ни у нас. Но тенденция, которая есть, скажем, если, например, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь продаж вообще не было, они были на нулевой отметке, то в январе и феврале они опять начались – потихонечку, тяжело, но тем не менее. Да, наверное, там снизилась цена. Если брать, скажем, за счет того, что курс изменился практически на 35%, снижение цены, по большому счету – это не маленькое снижение. И сегодня мы понимаем точно, что если этот рынок поддержать, имеется в виду с точки зрения недорогих кредитов для населения, то есть не, скажем, ипотечных кредитов по ставкам 20-18%, которые сейчас существуют на рынке, а может быть, с помощью дотации, о чем сегодня собственно говорили многие руководители нашей страны, до 7%, до 6%, то завтра опять образуется определенная потребность у населения, и люди спокойно, если смогут брать кредиты на 10-15 лет, то опять спрос восстановится.
Определить, где мы находимся, пока нельзя, потому что еще не внесена сбалансированность, нет какого-то одного показателя. То есть сегодня нет вообще точек, от которых можно оттолкнуться. То есть абсолютная система – она была абсолютно понятна, сегодня все параметры, к сожалению, в этой системе стали открытыми. Сегодня невозможно проанализировать, ни какая будет себестоимость, ни какая будет продажная цена, ни какой объем предложения и спроса, ни в чем покупать материалы – в рублях, в евро, в долларах и так далее. Если материал в России произведен, понятно, что в рублях. И мы сегодня не видим, то есть нет математической формулы, которая способна была бы рассчитать систему, где больше шести открытых параметров. К сожалению, сегодня в бизнесе больше шести открытых параметров. И чем быстрее мы придем к тому, что надо один убрать, второй убрать, третий, хотя бы пусть три-четыре параметра будет, тогда, в принципе, бизнес будет анализировать и прогнозировать, и будет понимать, что делать. Сегодня, к сожалению, ни одна серьезная крупная компания не запускает ни одного нового проекта. И надо понимать, что если сегодня проекты не запускаются, то через год-два мы будем иметь очень серьезный провал. В то же время сегодня и стройки, тот объем, который был запущен, наверное, не в состоянии большое количество компаний будет профинансировать. Мы сегодня можем иметь совершенно другую проблему, то есть, скажем, если государство пошло на то, что оно прогарантировало минимальные вклады населения в банках, и этим самым население, люди успокоились, и они перестали забирать деньги из банков, то есть банковская система на сегодня стабилизирована. Сегодня вторая задача стоит, и это обсуждали на красноярском форуме, и все понимают, что сегодня задача – запустить в эту работу экономику.
- Одна часть такой старой модели, которая легко работала, было то, что можно было очень просто занять деньги недорого за рубежом и строить здесь проекты, которые, в общем-то, так же несложно продавались, то есть строить на этом бизнес. Вы, как и все в России, пользовались этим и брали довольно-таки существенные средства в зарубежных банках.
- У нас была сбалансированная абсолютно ситуация. У нас 50% кредитов взято в российских банках, 50 взято в западных банках.
- Я знаю, что вы практически прошли процедуру структуризации. Вот как вы ее, что они хотели – чтобы вы увеличили ставки, чем все в итоге закончилось?
- Сегодня можно, наверное, говорить, что мы абсолютно реструктуризировали все свои долги по западным банкам, и эта работа заняла порядка 3 с половиной месяцев. Мы сразу пошли по пути не перекредитовки в наших российских банках, потому что на тот момент, осенью, у них были там свои проблемы и свои задачи. И мы сели с инвесторами и выработали понимание. Они понимают прекрасно, Credit Suisse руководство, что сегодня тяжелая ситуация, тяжело продаются квартиры. Мы нашли способы. Часть денег мы выплатили, часть денег перенесли на 20 месяцев, пролонгировали свой кредит. Мы считаем, что сегодня любая компания, которая имеет кредиты на Западе, может и должна садиться разговаривать со своими кредиторами, разговаривать с западными банкирами. Если они видят, что нормальная компания, нормальная система управления, менеджмент нормальный, нормальная отчетность, то они абсолютно спокойно смотрят, разговаривают и понимают, и переносят.
- Вы с ними передоговорились и вам же это что-то стоило, наверное, я так понимаю?
- Ставка изменилась незначительно. Она изменилась на полтора процента. В любом случае это на порядок дешевле, чем даже сегодня в российских банках.
- Самый ключевой момент – это, как все считают, цена. В какой-то момент цены должны упасть, потом все достанут свои кубышки.
- Вопрос понятен. Я был сейчас в Красноярске, там сейчас цена на квадратный метр – порядка 40 тысяч рублей. Это абсолютно оптимальная цена, дешевле себестоимость просто физически не может быть, потому что, помимо строительства, туда входят сети, подключение, земля и так далее. И если брать сравнивать, скажем, Москву, то минимальный дом плюс-минус бизнес-класса – он должен стоить тогда в районе от 4 до 5 с половиной – 6 тысяч долларов. То есть это вот такие пределы, ниже которых абсолютно не будет. Потому что мультипликатор – один к пяти. Это во всем мире. Я думаю, что вот эта вот полка ценовая – она будет где-то порядка полугода, то есть вот такое будет сбалансированное состояние – ни вверх, ни вниз, никаких изменений глобальных не будет. Дальше, к сожалению, скорее всего, произойдет именно подъем. Почему? Я объясню. Потому что мы будем иметь серьезный провал по объемам. Сегодня все квартиры, которые выставлены на рынок по нормальной цене, их все люди нормальным образом покупают. Не будет просто предложения. Потому что рынок – это баланс спроса и предложения. Когда люди призывают: мы хотим, чтобы квартиры стоили 200 долларов, читаем: мы хотим, чтобы в стране была рецессия. Вот это слова-синонимы. Понимаете? То есть дешевая недвижимость – это безработица, рецессия в стране и так далее. Надо эти понятия четко людям осознавать и объяснить, что одно без другого не бывает. Потому что если себестоимость, продажная цена, грубо говоря, должна быть 200 долларов, то сколько тогда должна быть заработная плата у каменщиков, у менеджеров? 50 долларов.
- Понятно. Говоря об офисах, что будет в этом секторе происходить? Есть планы, например, компаний в Москве по резкому сокращению. Вообще-то народ и так сокращается, поэтому у них офисные места сокращаются. Люди выезжают из более дорогих офисов в более дешевые. Вот ваши прогнозы – что произойдет с рынком, и, может быть, там тоже пора снижать цены?
- На самом деле там цены корректируются, довольно-таки приличная корректировка идет. Вы знаете, я думаю, что у нас в Москве около 3 с половиной миллионов метров всего построенных офисов класса А-B. Это не так много. Для такого города с населением в 14 миллионов человек должно быть порядка 14 миллионов квадратных метров. Это средние цифры мировых столиц – Лондона, Париж – один к одному идет метраж. Простой математический расчет. Поэтому у нас недостача на самом деле нормальных офисов класса А-B порядка 10 миллионов метров составляет. Если вы хотите собрать нормальную компанию, нормальную команду, то вы не в состоянии сделать ее, организовав офис в подвале. И сегодня произойдет корректировка, поэтому я считаю, что наоборот, сегодня компании, которые все-таки видят свое будущее и не то чтобы готово развиваться, то есть готовы стабилизироваться, – у них есть уникальная возможность для того, чтобы улучшить условия труда для сотрудников не по тем баснословным ценам арендным, которые были, потому что они просто зашкаливали все разумные и неразумные пределы. В аренду сдавали по 2 тысячи долларов квадратный метр! В моей голове это не укладывалось. А по нормальным ценам, как во всем мире, то есть там, я считаю, что цена на офис должна в районе 1000 долларов – 1100.
- То есть проблема, получается, по всему строительному сектору вообще? Капиталоемкие, а капиталов нет?
- Нет дешевых денег, нет денег длинных. А сегодня брать кредиты под 25% – я говорю, что это безумие. Плюс ко всему, всегда считалось, что если будут просаживаться какие-то сегменты, то это будет не по всем сразу трем сегментам – по высшему, по среднему и по низшему. Но вот этот мировой кризис – он показывает: все-таки идет информационный пробой абсолютно по всем системам. И люди не покупают дорогие автомобили, люди не покупают средние автомобили, люди не покупают дешевые автомобили. То же самое касается квартир, то же самое касается офисов, то есть полный в мире такой информационный коллапс. И я думаю, к сожалению, Россия находится в такой ситуации, что наша экономика очень сильно зависит от того, когда американцы, Америка сможет стабилизировать свою экономику. Чтобы весь мир сбалансировался и были те точки, от которых можно было отталкиваться. Либо окончательно уже разболталась система американская и все поняли, что привязываться и ждать ее выздоровления не стоит, и что мир будет создавать что-то новое.
- Ну что же, хочется надеяться, что мы будем все это наблюдать, как это все перестроится, что все-таки при нашей жизни, все будет лучше.
- Я вообще считаю, что ценности, которые сегодня нужны человеку... Покупать какие-то акции, облигации – это всё... Гринспен сказал, что во времена кризисов надо покупать только то, что хочешь оставить себе. И когда человек думает: а дай-ка я отложу принятие решения о покупке квартиры на год – на два, это выглядит очень странно. Например, вы встречаетесь с девушкой, и девушка говорит: пойдем сходим в ресторан. А ты говоришь: давай подождем, пока цены упадут, пока рестораны подешевеют. Как только человек откладывает свою жизнь на год, на два, он фактически на эти год-два оказывается в тюрьме, психологической тюрьме. То есть он вырезает этот кусок жизни, схлопывает и пытается перенестись сразу в будущее. Зачем это делать?
