 |
Автор: Полина Григорьева редактор "Вести.ru" |
Что такое “схема Долиной” простыми словами
Как работает эта схема
“Схемой Долиной” называют ситуацию, когда человек сначала продает недвижимость, а затем возвращает ее себе, расторгая сделку через суд и оставляя себе денежные средства покупателя. При этом продавец ссылается на то, что стал жертвой мошенников. В итоге покупатель остается и без жилья, и без денег. Эта схема начала обсуждаться осенью 2025 года и переросла в кризис доверия по всему рынку недвижимости.
“Схему Долиной” можно разобрать по шагам.
- Владелец имущества продает квартиру, покупатель платит полную сумму. Сделка регистрируется, право собственности переоформляется.
- Через какое-то время продавец заявляет о мошенниках, подает иск в суд и говорит, что продал квартиру под их влиянием. Аферисты часто входят в доверие с собственником и убеждают срочно продать жилье под разными предлогами: “для борьбы с преступниками”, “чтобы погасить долги” и тому подобное. Как правило, в суде он утверждает, что уже перевел денежные средства от продажи имущества аферистам.
- Во время судебного разбирательства продавец обычно ссылается на две статьи Гражданского кодекса о недействительности сделки: 177 ГК РФ и 178 ГК РФ. Иногда тот, кто продал жилье, ссылается на статью 179 ГК РФ, утверждая, что сделал это под влиянием угроз, насилия или обмана.
- Суд признает сделку недействительной в связи с тем, что первоначальный собственник стал жертвой мошенников, и возвращает ему квартиру.
- Добросовестный покупатель остается и без денег, и без жилья.
Почему ее называют “эффектом Долиной” или “бабушкиной схемой”
Практику также называют “эффект Долиной” или “бабушкина схема”. Первое название пошло от скандальной истории с певицей Ларисой Долиной: она продала квартиру, потом заявила, что стала жертвой мошенников, и через суд забрала обратно себе жилье, не вернув при этом деньги покупательнице. Эта история стала резонансной и породила волну аналогичных исков.
Вскоре в России распространилась тревожная практика, когда честные покупатели оказываются втянуты в преступную схему и судебные разбирательства, в итоге которых имущество возвращается первоначальным собственникам, зачастую — пенсионерам. Из-за возрастания количества случаев с мошенническими сделками, в которых продавцом квартиры выступает пожилой человек, схема получила название “бабушкиной”.
Чем она опасна для покупателей
Главная опасность — потерять и квартиру, и деньги. По “схеме Долиной” суд может признать сделку недействительной и вернуть жилье продавцу, но не вернуть покупателю денежные средства. Первоначальный собственник признается потерпевшим по уголовному делу, заявляя: “Я же тоже жертва мошенников, деньги у меня отняли, вернуть нечего”.
Кризис доверия. Из-за распространения “бабушкинской схемы” люди боятся приобретать квартиры на вторичном рынке. Как повышенный риск рассматриваются сделки с пожилыми людьми.
Риск остаться с ипотекой “в никуда”. Банк переводит денежные средства продавцу, покупатель платит кредит, но потом сделку признают недействительной, а имущество возвращается стороне, признанной потерпевшей. В итоге у покупателя нет квартиры, его деньги ушли продавцу или преступникам, а ипотеку платить все равно нужно.
Повышение цен на первичное жилье. Девелоперы начали повышать цены на квартиры, так как из-за “эффекта Долиной” спрос на вторичное жилье спал.
Риск постфактум. Даже если приобретатель проверил историю квартиры, взял выписки из ЕГРН, оплатил все официально и по договору, спустя время продавец может обратиться в суд и заявить, что аферисты ввели его в заблуждение. То есть на момент покупки чистая сделка не выглядит подозрительной, но есть риск, что в будущем появятся проблемы.
Сложно заранее обезопасить себя на 100%. Нельзя прописать в договоре пункт, который точно исключит такую ситуацию. Покупатель не может запретить человеку сказать через год: “Меня обманули”. Не может заранее знать, какие показания и справки о здоровье он предоставит. Можно сильно снизить риски, но полностью устранить их — нет.
История Полины Лурье: жертва “схемы Долиной”
Кто такая Полина Лурье
Предпринимательница Полина Лурье стала жертвой мошеннической “схемы Долиной”. 35-летняя москвичка выросла в многодетной семье в Перово, ее мать — врач-аллерголог, отец — топ-менеджер IT-компании. Лурье (в девичестве Филатова) с отличием окончила социологический факультет МГУ в 2007 году и пошла по стопам отца, закрепившись в сфере информационных технологий. Сегодня она работает директором центра компетенций инженерного анализа и продуктовой разработки в крупном IT-холдинге, а в 2024 году стала индивидуальным предпринимателем в сфере аренды и управления недвижимостью. Разведена, в одиночку воспитывает сына.
Почему она купила квартиру Ларисы Долиной
Элитная пятикомнатная квартира Долиной в Хамовниках (236 кв. м) была выставлена на продажу с большой скидкой: по некоторым данным, реальная рыночная цена составляла примерно 200 млн руб., но летом 2024 Лурье приобрела года за 112 млн руб. Сделка выглядела нормальной, и договор заключался официально с полным пакетом документов.
Что пошло не так
После продажи своей квартиры Лариса Долина заявила, что действовала под влиянием мошенников и отдала им деньги. Она считала, что помогает поймать преступников. Согласно официальной версии, аферисты представились сотрудниками ФСБ и Росфинмониторинга и убедили певицу продать собственность, приняв участие в особой операции, иначе ее семью выселят из жилья и заберут его за долги. Через суд Долиной удалось получить его обратно, но денежные средства покупательнице, Полине Лурье, при этом никто не вернул, поскольку они были переданы преступникам.
Хронология конфликта и судебных разбирательств
Как проходила сделка
Лурье нашла квартиру через объявление в интернете на сайте недвижимости. На сделку она вышла через риелтора Дениса Бурова, а после просмотра жилья передала Долиной аванс в размере 1 млн руб. и получила расписку. Примерно через три недели стороны заключили договор купли-продажи, после чего покупательница внесла оставшуюся сумму. Так, была оплачена полная стоимость в размере 112 млн руб., Лурье получила расписку, в ЕГРН был зарегистрирован переход права собственности.
Почему Лурье осталась без квартиры и без денег
Перед подписанием договора певица озвучила несколько условий: оплата наличными и поэтапное освобождение жилплощади. После регистрации Лурье должна была получить ключи, а Долина — освободить квартиру и сняться с регистрационного учета. Предпринимательница прождала три недели и написала, что дает еще неделю на то, чтобы выселиться. Артистка ответила, что находится в отъезде, затем перестала выходить на связь.
Какое было решение суда и почему он встал на сторону Долиной
Психолого-психиатрическая экспертиза установила, что преступники ввели народную артистку в заблуждение, она была не в себе, когда продавала квартиру. По версии Долиной и следствия, несколько месяцев на певицу давили телефонные мошенники и убеждали, что она участвует в операции по поимке преступников, и продажа квартиры была фиктивной. Также было учтено, что все полученные от Лурье 112 млн она по указанию мошенников вывела и отдала третьим лицам. Все это попало под статью 178 ГК РФ. Суд не обязал народную артистку вернуть денежные средства покупательнице исходя из того, что фактическими выгодоприобретателями стали преступники.
Суд усомнился, что Лурье вела себя как осторожный покупатель, и это повлияло на решение. В качестве аргументов указывалось, что покупательница — опытный участник рынка недвижимости, элитная квартира в Хамовниках продавалась со скидкой, расчеты во многом были наличными, а поведение продавца — нетипичным. “Заключая оспариваемые договоры, не проявила даже минимальный уровень разумной осмотрительности и осторожности, проигнорировала все сопутствующие сделке обстоятельства, очевидно свидетельствующие об искажении воли истца”, — цитирует ТАСС судебное решение.
28 марта 2025 года Хамовнический суд признал сделку недействительной и оставил право собственности за Ларисой Долиной. 8 сентября Мосгорсуд подтвердил решение суда первой инстанции, 27 ноября второй кассационный суд оставил его в силе.
После того, как суды предыдущих инстанций оставили в силе решение Хамовнического суда, Лурье подала жалобу в Верховный суд — она будет рассматриваться 16 декабря 2025 года. По словам ее адвоката, даже если суд признает сделку недействительной, то в обязательном порядке должна применяться двусторонняя реституция, когда стороны возвращают друг другу то, что было получено по сделке.
Что говорят представители сторон
Позиция Долиной. Певица и ее адвокаты утверждают, что она стала жертвой телефонных мошенников, а денежные средства получила формально, но практически все отдала аферистам. Долина считает, что у нее было моральное и юридическое право требовать признания сделки недействительной, поскольку ее воля была искажена обманом.
По версии следствия, общая сумма ущерба Долиной составила 175 млн руб., с учетом комиссий банков и других расходов — 317 млн руб.
На волну хейта и обвинения в “аферизме” артистка ответила, что никого не хотела обманывать, просто сама оказалась в ловушке преступников. Также она публично заявила, что вернет Лурье деньги. Представители певицы говорят, что она раскаивается в том, что Полина осталась ни с чем, и готова компенсировать ущерб, но уже как доброе волеизъявление, а не как юридическую обязанность. “Я приняла решение вернуть ей деньги за квартиру. Я хочу быть честной перед самой собой, прежде всего”, — сказала Долина в эфире одного из федеральных каналов.
Позиция Лурье. Лурье и ее защита настаивают, что квартира была куплена по всем правилам, цена со скидкой была согласована сторонами, вся сумма — передана Долиной. По их мнению, суды не защитили добросовестного приобретателя. Также адвокат Лурье Светлана Свириденко подчеркнула, что у них не было сомнений во вменяемости продавца. В искренность слов Долиной про возврат денег предприниматель не верит и ждет рассмотрения жалобы в Верховном суде.
Как “схема Долиной” повлияла на рынок
Почему теперь страшно покупать вторичку
История скандала подорвала доверие ко вторичному рынку недвижимости и спровоцировала ужесточение требований при купле-продаже. Со “схемой Долиной” боятся столкнуться 71% покупателей жилья в России, следует из результатов опроса ВЦИОМ. У тех, кто планирует приобрести квартиру, сильны опасения, что продавец аннулирует сделку через суд, и они окажутся без денег. Многие потенциальные покупатели сейчас насторожены или напуганы в связи с кейсом народной артистки.
Кроме того, появился особый страх перед пожилыми продавцами. Люди переживают, что пенсионеры смогут вернуть проданную квартиру обратно, сказав в суде, что были “под влиянием мошенников” и ничего не понимали. Так, они предпочитают брать жилье в новостройках или вовсе отложить покупку, пока проблема не будет урегулирована на законодательном уровне.
Уязвимость добросовестного покупателя
Кажется логичным, если человек заплатил за квартиру, но продавец отдал эти деньги мошенникам, то именно приобретатель имущества должен получить свои денежные средства обратно, оставшись без жилья. В истории с Долиной суд пошел на одностороннюю реституцию: квартира вернулась обратно продавцу, а всю сумму покупатель должен сам взыскивать с преступников.
Потенциальные покупатели понимают, что могут оказаться в ловушке, не зная судебных тонкостей и не умея защищаться, если станут жертвами “бабушкиной схемы”. Поэтому они чувствуют свою уязвимость и понимают, что могут проиграть, даже будучи добросовестными приобретателями.
Какие регионы под особым риском
- Москва. Зафиксировано более 150 судебных дел.
- Санкт-Петербург. За 2024 год суды рассмотрели 45 уголовных дел по “схеме Долиной”, за 2025-й — 38.
- Риск меньше, но есть: Ульяновская и Свердловская области, Алтайский край, Красноярск, Новосибирск, Владивосток, Якутия.
Что показывает статистика и практика Росреестра
Согласно федеральной статистике Нотариальной палаты Санкт-Петербурга, выявлено 5,7 тыс. случаев мошенничества с продажей квартир по “схеме Долиной”. Росреестр заявил, что причина появления “бабушкиной схемы” — неэффективное применение действующих законов в спорных ситуациях. Ведомство планирует бороться с ней и изучает возможность продления сроков регистрации сделок с недвижимостью, которая принадлежит пожилым людям.
