На российский рынок недвижимости влияет большое количество непредсказуемых факторов, которые могут оказать как негативное, так и позитивное влияние.Во время экономического кризиса многих покупателей волнует сейчас вопрос — а что же происходит на рынке и что будет дальше? Своим видением ситуации на рынке с “Вести.Недвижимость” поделилась заместитель руководителя Юридического департамента компании Est-a-Tet Вера Богучарова. — Что сейчас происходит на российском рынке недвижимости? Появились ли за последнее время какие-то новые тенденции? — Если говорить об основных тенденциях на первичном рынке в старых границах Москвы, то почти все они, так или иначе, крутились вокруг снижения покупательской способности и сокращения спроса. Не так давно пережив кризис 2008 года, многие застройщики из него извлекли свои уроки, поэтому резкого падения цен, заморозки строек и сокращения объема предложения, несмотря на непростую экономическую ситуацию, за нынешним кризисом не последовало. Застройщики стали  активно выводить на рынок проекты в массовом доступном сегменте, где сосредоточен больший спрос. Именно в комфорт-классе за год больше всего вырос объем предложения — на 80 процентов. Каждый второй новый проект, вышедший на рынок в 2015 году, относился к комфорт-классу. По итогам года суммарная доля предложения эконом- и комфорт-класса в старых границах Москвы составила почти 42 процента от общего объема предложения,  вплотную приблизившись к бизнес-классу — его доля составила 44 процента.  Для традиционной структуры предложения, в которой доминирующим с момента формирования современного рынка новостроек был бизнес-класс, это довольно серьезные изменения. География и разнообразие доступных проектов внутри МКАД за 2015 году заметно расширились, сейчас можно найти интересное предложение комфорт-класса даже на границе с Третьим транспортным кольцом (ТТК). — А что можете сказать по поводу цен на недвижимость в различных сегментах? — За год средняя цена на первичном рынке Москвы сократилась на 12 процентов, в основном за счет выхода большого объема предложения в массовом сегменте на начальном этапе строительства по минимальным ценам. При этом в конкретных проектах годовой рост цен по мере повышения стадии строительной готовности колебался от 10 до 25 процентов. Сейчас на рынке применяются интересные и не нарушающие финансовую модель реализации акции — “спокойные” скидки до 10-15 процентов, программы длительных рассрочек, субсидирование ставки по программам с господдержкой. Делать более значительные дисконты, как показала, например, акция “Черная Пятница”, сами застройщики не готовы. Это просто “съест” их маржу. — На что необходимо обратить внимание при покупке квартиры в новостройке? — Если покупка новостройки происходит на этапе, когда физически объекта еще нет, то важно подробно ознакомиться с экспликацией квартиры, которая прилагается к договору и в которой схематично изображено, каким образом будет выглядеть жилье. Стоит обратить внимание не только на планировку в целом, а, например, на то, где будут возведены несущие конструкции, поскольку, например, может быть, что в туалете и ванной не предусматривается возведение перегородок даже в некоторых панельных домах,  чему покупатель может быть крайне удивлен, когда дом уже будет построен. Также на экспликации можно посмотреть, как будет расположен вентиляционный короб, который зачастую “съедает” часть площади кухни, что знакомо многим жителям панельных домов. Или можно ли будет объединить балкон и комнату, что также делают некоторые собственники. При этом в экспликации и договоре описывается объект только в общих чертах, поэтому ожидать, что в квартире поставят окна определенной фирмы не стоит, в договоре только прописывает, что это будет, например, металлическая дверь. Возможность установки кондиционера — также момент, требующий внимания. — Какие документы надо попросить у девелопера, чтобы потом не оказаться обманутым дольщиком? — Для привлечения застройщиком денежных средств для строительства он, во-первых,  должен иметь «договор аренды или субаренды земельного участка либо свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок», который обязан предъявить для ознакомления по требованию покупателя. Во-вторых, застройщик должен получить разрешение на строительство. В-третьих, застройщиком за 14 дней до заключения первого договора долевого участия должна быть опубликована в СМИ проектная декларация, в которой указывается основная информация о самом  застройщике и объекте строительства. А с 1 января 2014 года застройщику для открытия нового адреса необходимо иметь договор или поручительство банка или страховой компаний, где будет застрахована его гражданская ответственность перед дольщиком. Последнее требование касается только объектов, по которым первые договора долевого участия были оформлены после 1 января 2014 года. Отсутствие этих документов свидетельствует о том, что застройщик не имеет законных оснований для привлечения денежных средств, и заключенные им договора долевого участия не смогут пройти  государственную регистрацию. Также можно проверить, есть ли девелоперская компания в реестре проблемных застройщиков на сайте стройкомплекса Москвы и Московской области, также в этом документе можно увидеть, на каком основании компания в него была включена. Если у застройщика были временные трудности, например, с исполнением налоговых обязательств, то он может покинуть этот реестр при их устранении. Если же компания объявлена банкротом, маловероятно, что эту ситуацию можно изменить. Не будет лишним проверить компанию на сайте ЕГРЮЛ, если по юридическому лицу данной компании значится очень маленький уставной капитал, а сама фирма записана на кипрские оффшоры — это повод насторожиться. — Насколько вообще глубок кризис отечественного рынка недвижимости? — Так называемое дно рынка или другими словами затоваривание предполагает дисбаланс между объемом спросам и предложения, когда второй значительно превышает первый. Как следствие застройщики вынуждены идти на откровенный и серьезный демпинг, чтобы реализовать оставшееся предложение. Сейчас на рынке сформировался определенный пласт отложенного спроса из числа тех потенциальных выжидающих потенциальных покупателей, которые все еще ждут падения цен, более интересных скидок или предложений по ипотеке. Такие клиенты полагают, что рынок еще не достиг своего дна, и немного подождав, можно получить еще большие дисконт, чем сейчас предлагают застройщики. Тема “дна рынка” и “большого ценового падения” активно муссируется в СМИ, периодически те или иные эксперты предрекают скорый обвал рынка, однако по итогам 2015 года ценовая динамика все-таки не дает оснований говорить о наступлении этого самого дна. — Могут ли трудности на рынке недвижимости повлиять на темпы строительства и ввода в эксплуатацию новых апартаментов? — Сейчас темпы строительства проектов вышли чуть ли не на первый план среди факторов, влияющих на выбор жилья. Многие покупатели следят за динамикой на стройке как минимум в течение месяца, самостоятельно посещают площадки, чтобы увидеть, что за определенный срок изменилось на объекте. Активно динамика на стройке обсуждается на форумах, люди обмениваются текущими фотографии площадки, отслеживают новости со стройки на сайтах застройщиков и риэлторов. Те проекты, где легко отследить динамику строительства и люди видят реальные сдвиги на стройплощадке, пользуются стабильным спросом. Поэтому все застройщики стараются “держать марку”  в этом вопросе и выдерживать высокие темпы строительства, чтобы обеспечить себе стабильный спрос. — Ситуация на рынке может прийти к докризисному уровню до конца 2016 года или придется ждать намного дольше? — На рынок недвижимости влияет большое количество непредсказуемых факторов, которые могут оказать как негативное, так и позитивное влияние. Среди них можно отметить высокую волатильность мировых финансовых рынков, разнонаправленную динамику цен на нефть, что влияет на общий уровень благосостояния страны, а также различные решения, которые могут быть приняты правительством. Например, в начале августа правительством Москвы обсуждалась такая мера как отмена долевого строительства к 2020 году, что может кардинально изменить первичный рынок жилой недвижимости. При сохранении текущих условий уровень цен будет корректироваться в зависимости от объема и структуры предложения. Повышение цен в проектах, скорее всего, будет связано с изменениями в стадии строительной готовности, и не будет превышать показателей этого года. Объем предложения будет постепенно расти, в основном за счет бюджетных проектов комфорт-класса.