В 2017 году произойдет заметное сокращение как количества игроков, так и предложения на рынке за счет заморозки, приостановки строительства объектов тех застройщиков, которые не справятся с кризисом.Девелопмент в условиях кризиса — не самая любимая тема для застройщиков. Большинство из них заняты, по сути, только одной проблемой выживания. На рынке стагнация цен, переизбыток предложения, сжимающийся спрос. Но кризис это не только отрицательные эмоции, но еще и новые возможности. Вице-президент ГК "САПСАН" Светлана Шмакова вообще считает, что направление многоэтажной жилой недвижимости сейчас наиболее перспективное. — В портфеле вашей девелоперской структуры есть проекты жилой городской и загородной недвижимости, а также разноформатная коммерческая недвижимость. Не является ли это распылением сил и ресурсов? — Исторически главным центральным и движущим звеном всего нашего бизнеса являлся девелопмент. Занимаясь коттеджной застройкой, мы стали насыщать ее инфраструктурой и сами управлять ею. Так параллельным направлением бизнеса стала коммерческая недвижимость. Несколько раз привлекали ведущие ресторанные и ритейловые сети, но в сухом остатке кроме убытков и потери имиджа ничего не получили. Но на сегодняшний день по всем "непрофильным" для девелопмента направлениям у нас хорошие показатели. Значит, выбор правильный. Наличие в нашем портфеле проектов различного профиля –  это не распыление сил и ресурсов, а возможность уверенно чувствовать себя в меняющихся экономических условиях. Диверсификация бизнеса — это фактически наша антикризисная стратегия. — А если сравнивать загородную и городскую недвижимость, то какой из этих рынков сегодня наиболее перспективен и доходен? — Рынок недвижимости активно меняется, и мы стремимся оперативно реагировать на изменения потребительских предпочтений. Последние четыре года целевая аудитория загородной недвижимости сокращается — это связано и с насыщением рынка, и с изменением экономической ситуации, и с традиционной для Московской области проблемой транспортной загруженности. Вызывает тревогу заявление одного из крупнейших девелоперов о возможном строительстве нового многоэтажного комплекса-миллионника на популярном и востребованном загородном направлении — Новорижском шоссе. Кроме того, тенденция последних лет загородного рынка — смещение покупательских предпочтений в пользу таунхаусов. Отдельные коттеджи пользуются спросом только в уже полностью готовых проектах с развитой и действующей инфраструктурой. При этом активно растет рынок многоэтажного домостроения. Можно сказать, что причины роста все те же, что и в коттеджном домостроении, но с обратным вектором. С 2012 года мы видим рост объема ввода жилья в эксплуатацию в Московской области с 6,6 до 8,2 миллиона квадратных метров. Это хорошая динамика, которая была определена ростом доходов населения, развитием ипотечного кредитования, поддержкой правительства и, несомненно, качественным изменением самого продукта. Поэтому если говорить о перспективности рынков коттеджей и квартир в Москве и Московской области, то первый уже миновал пик бурного роста. В то же время не стоит говорить и о его стагнации, скорее мы видим стабильный спрос. А вот рынок многоэтажного строительства ждет более активное развитие. Несмотря на влияние экономической ситуации, есть неудовлетворенный спрос, и наша задача – предложить оптимальный продукт, отвечающий потребностям потенциального потребителя. — Есть ли у вас задел по новым проектам? — В этом году мы планируем вывести на рынок еще один проект комфорт-класса в области, на севере Подмосковья. Проект с очень интересной квартирографией и развитой инфраструктурой, общей жилой площадью 62000 квадратных метров. Также сейчас рассматриваем несколько площадок для строительства в Москве. — Многие девелоперы сегодня утверждают, что работают на грани рентабельности. Так ли это?  — Думаю, лукавят. Если говорить о девелоперах московского и подмосковного региона, то у них еще есть возможность предоставлять хорошее качество по интересным ценам и зарабатывать при этом. Если говорить о регионах, то здесь экономика уже другого порядка. Мы просчитывали для себя различные варианты и думали в том числе, уходить ли в регионы. Остановил тот факт, что там рентабельность совсем пограничная — 10-15 процентов. В Москве рентабельность разная и может доходить до 30-40 процентов, в зависимости от площадки, даже в текущих экономических условиях. Это возможно, если есть готовый пакет разрешительной документации и отсутствует банковское финансирование. Но при очень быстрых темпах продаж. На самом деле, хороший тандем профессионалов в девелопменте и продажах вполне может дать такой "выхлоп". — Как вы оцениваете объем уже выведенного на рынок жилья в Москве и Подмосковье — как достаточный, недостаточный или избыточный? Многие сегодня говорят о кризисе перепроизводства и затоваривании… Не боитесь выходить как новый игрок именно при такой рыночной конъюнктуре? — В этом плане 2016 год может стать для рынка недвижимости переломным. За прошлый год было выведено очень много новых проектов вдобавок к тем, что уже реализуются. 2016 год, возможно, завершится даже большим объемом введенных в эксплуатацию квадратных метров, чем 2015 год – такой вывод можно сделать на основании выданных разрешений на строительство. Несмотря на экономический спад, девелоперы будут завершать те объекты, которые начали реализовывать.  Больший интерес вызывает дальнейшее развитие ситуации. Думаю, в 2017 году произойдет заметное сокращение как количества игроков, так и предложения на рынке за счет заморозки, приостановки строительства объектов тех застройщиков, которые не справятся с кризисом. Из-за этого возможно даже возникновение дефицита качественной недвижимости: добротно построенных домов с хорошим местоположением, нормальной транспортной доступностью. Подчеркну, что речь именно о качественных проектах. Поэтому, с одной стороны, да, затоваривание есть. Но с другой стороны, количество игроков сейчас будет только уменьшаться. Поэтому мы достаточно уверенно смотрим в будущее. Мы не обременены кредитами и имеем конкурентное преимущество – собственный завод, который обеспечит нам высокую скорость строительства. Поэтому, нет, мы не боимся выходить на рынок городского жилья. — Считаете ли вы эффективной политику властей в части поддержания стройотрасли? Не думаете ли, что девелоперов имеет смысл отпустить в свободное плавание, как рубль? Как говорится, пусть выживают сильнейшие… — Поддержка есть и она, на мой взгляд, эффективна. Законы, которые выходят в последнее время, разрабатываются, прежде всего, для того, чтобы было меньше обманутых дольщиков. Мы видим, что власти открыты к диалогу с бизнесом, с застройщиками, и стараются идти на уступки. Однако ждать слишком многого сейчас не приходится. Можно было бы настаивать на финансировании строительства социальной инфраструктуры: строить дороги и другие коммуникации, школы, детские сады. Однако стоит понимать, что бюджет не безграничен, и если застройщикам приходится нелегко, то властям уж точно не легче. Поэтому каких-либо значимых инвестиций в нашу отрасль от правительства ждать на данный момент не приходится. Если социальную инфраструктуру не будет финансировать государство, то ее должны обеспечивать застройщики. В конце концов, мы шли много лет по пути ужесточения требований не для того, чтобы снова возвращаться к тому, с чего начали. Люди не смогут жить в новых ЖК, если к ним не будут проложены дороги, а детей нельзя будет отправить в детский сад и устроить в школу. В "свободном плавании", может, и есть некоторый смысл. Но полностью ликвидировать поддержку нельзя. — Можете поделиться своим прогнозом о развитии рынка загородной недвижимости. — Ввиду сокращения объема ввода жилья и новых объектов на загородном рынке, вероятно, в скором времени мы столкнемся с дефицитом ликвидного предложения. Вектор строительства будет еще больше смещен в сторону проектов малоэтажной застройки — 3-4-этажных домов с развитой инфраструктурой, интересными планировками и "фишками" в сфере организации пространства. Это будут своеобразные мини-города, но не в плане массовости застройки, а в плане применения городских технологий организации пространства. Ширина проездов между домами, карманы для парковок, планировка безопасных зон внутри комплекса, детские площадки – все будет иным. — А что можете сказать относительно дальнейшего развития рынка городской недвижимости? — Если говорить о краткосрочных прогнозах, в том числе касающихся цен на рынке, то мы понимаем, что о снижении стоимости жилья пока речи быть не может, даже наоборот. Ведь на сегодня есть целый ряд объективных факторов, которые могут привести к росту цен. Во-первых, это повышение себестоимости. Все девелоперы ждут поправки в 214-ФЗ, которые активно обсуждаются вот уже на протяжении последних полутора лет. Очевидно, что большинство инициатив направлено на ужесточение контроля деятельности застройщиков.  Вполне возможно, что в скором времени девелоперам ограничат свободный доступ к средствам дольщиков в нужном объеме, поэтому застройщикам придется обращаться к проектному финансированию. А это – дополнительные затраты, которые придется заложить в стоимость квадратного метра. Во-вторых, на ценообразование влияют обязательные страховые взносы. С января 2014 года девелоперы отчисляют 1-2 процента от стоимости каждого ДДУ, однако ситуация меняется. Недавно стало известно, что взамен обязательному страхованию вводится единый страховой взнос — порядка 1 процента, который будет перечисляться на счет выбранного банка. Именно он будет гасить обязательства перед дольщиками в случае банкротства застройщика. Поэтому у девелоперов есть шанс даже чуть снизить издержки, ведь теперь не будет монополии страховщиков, а, значит, "поборов"  в виде необоснованно завышенных страховых комиссий. Однако в любом случае речь идет о снижении страховых взносов на доли процентов. Поэтому к падению цен это не приведет. Важным катализатором продаж на первичном рынке в 2016 году является субсидируемая государством ипотека. Но девелоперы не останавливаются на достигнутой минимальной ставке от банков и активно работают над дополнительными инструментами её снижения. А основным драйвером продаж в проекте, на мой взгляд, становится выполнение девелоперами всех обязательств. В первую очередь — соблюдение высоких темпов строительства, что особенно важно для сегодняшнего клиента.