На отечественном рынке недвижимости многие приобретают квартиру по-новому.Купить квартиру на первичном рынке сегодня можно не только у застройщика или риелтора, но также через совместное предприятие – специально созданную структуру на объекте для продажи квартир.
Зачем участники рынка создают такие структуры, и что это дает покупателю?
Сделки на первичном рынке недвижимости всегда требуют большого количества оформительских действий. Помимо прямой продажи они сопровождаются и различными дополнительными услугами. Большинство жилых проектов сейчас реализуется по 214-ФЗ, поэтому речь идет о двух моментах — регистрации договора долевого участия (при покупке) и оформлении свидетельства о праве собственности (когда дом построен). Покупатель может заключить договор на эти услуги как с застройщиком, так и риелтором. При этом если первую услугу он получает сразу, то вторую лишь через 2-3 года, когда дом будет построен и введен в эксплуатацию.
"Приобретая квартиру напрямую у застройщика и подписывая договор на соответствующие услуги по сопровождению сделки, покупатель в большинстве случаев может быть уверен в том, что получит и квартиру, и все оформленные документы на нее, — говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. — Однако для застройщиков регистрация ДДУ и оформление свидетельств о праве собственности – это непрофильная деятельность. Многие из них вообще предпочитают не нагружать себя процедурными сложностями, поэтому не берут на себя обязательств по оформлению прав собственности, а только регистрируют ДДУ. Тогда как покупателю удобнее сразу заключить договор на обе услуги, чтобы избежать проблем в дальнейшем. Самостоятельное оформление свидетельства о праве собственности – крайне сложная процедура именно с бюрократической точки зрения. Кроме того, она может растянуться на длительное время — 2-3 года".
Покупая квартиру у риелтора, покупатель сразу получает весь пакет сопутствующих услуг — и регистрацию ДДУ, и оформление свидетельства о праве собственности. При этом у риэлтерской компании, как правило, богатый опыт в оказании подобных услуг, они знают все ходы и выходы. Однако в этом случае появляются некоторые риски. Застройщик в любой момент может расторгнуть договор с агентом и привлечь к реализации проекта другую риэлтерскую компанию, которая уже не несет никакой ответственности перед клиентами, купившими ранее квартиры.
Конечно, прежний агент, скорее всего, выполнит взятые на себя обязательства. Но сроки оформления свидетельства о праве собственности неизбежно растянутся, поскольку риэлтерской компании, которая ушла с реализации проекта, будет сложнее взаимодействовать с застройщиком.
Вот и получается, что оформительская процедура имеет свои риски как в первом, так и во втором случае, каждый из которых не гарантирует покупателю своевременное получение права собственности. Однако совсем недавно на рынке появилась новая схема продажи жилья – через совместное предприятие (СП), при которой все эти риски пропадают.
"Совместное предприятие представляет собой компанию, в которой мажоритарную долю имеет девелопер, а миноритарную — агентство недвижимости, — рассказывает Мария Литинецкая. — Фактически застройщик создает собственную риэлтерскую структуру, которая обслуживает только один проект. При этом все организационные вопросы ложатся на его партнера, то есть на привлеченное агентство недвижимости. При таком раскладе покупатель приобретает квартиру у застройщика, что кажется ему более надежным. Также клиент получает полный пакет сопроводительных услуг в привычном формате, как их обычно предоставляет агент. При этом покупатель может быть уверен, что все услуги будут выполнены — компания, которая, по сути, принадлежит девелоперу, никуда не денется".
При обращении в СП покупатель также получает различные преференции от риелторской компании, например, специальные условия по ипотечному кредитованию в рамках совместных акций с банками и скидки от партнеров по программе лояльности. Кроме того, у покупателя появляются дополнительные гарантии того, что сопроводительные услуги – и регистрация ДДУ, и оформление права собственности – будут выполнены в заявленный срок. В случае с совместным предприятием нет разделения на интересы застройщика и риэлтора. СП работает на то, чтобы выполнить свои обязательства перед девелопером и физическими лицами как можно быстрее.
"Модель совместного предприятия уже доказала свою эффективность, в том числе для покупателей, — резюмирует Мария Литинецкая. — Существующие СП показывают высокие результаты, которыми не может похвастаться ни один застройщик или риелтор. Например, в "Новых Ватутинках", где уже сдано в эксплуатацию 12 корпусов, мы оформляем от 200 до 600 прав собственности в месяц. Подобных результатов удается добиться за счет того, что в СП создается внушительный отдел оформления, при этом оно берет на себя множество обязательств, которыми риэлтор, как правило, не занимается (например, постановку объекта на кадастровый учет). Все процедурные вопросы, которые обычно разделены между застройщиком и агентом, в совместном предприятии решаются в одном лице. Поэтому регистрация ДДУ и оформление прав собственности происходит в несколько раз быстрее".
Георгий Трушин
Зачем участники рынка создают такие структуры, и что это дает покупателю?
Сделки на первичном рынке недвижимости всегда требуют большого количества оформительских действий. Помимо прямой продажи они сопровождаются и различными дополнительными услугами. Большинство жилых проектов сейчас реализуется по 214-ФЗ, поэтому речь идет о двух моментах — регистрации договора долевого участия (при покупке) и оформлении свидетельства о праве собственности (когда дом построен). Покупатель может заключить договор на эти услуги как с застройщиком, так и риелтором. При этом если первую услугу он получает сразу, то вторую лишь через 2-3 года, когда дом будет построен и введен в эксплуатацию.
"Приобретая квартиру напрямую у застройщика и подписывая договор на соответствующие услуги по сопровождению сделки, покупатель в большинстве случаев может быть уверен в том, что получит и квартиру, и все оформленные документы на нее, — говорит генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. — Однако для застройщиков регистрация ДДУ и оформление свидетельств о праве собственности – это непрофильная деятельность. Многие из них вообще предпочитают не нагружать себя процедурными сложностями, поэтому не берут на себя обязательств по оформлению прав собственности, а только регистрируют ДДУ. Тогда как покупателю удобнее сразу заключить договор на обе услуги, чтобы избежать проблем в дальнейшем. Самостоятельное оформление свидетельства о праве собственности – крайне сложная процедура именно с бюрократической точки зрения. Кроме того, она может растянуться на длительное время — 2-3 года".
Покупая квартиру у риелтора, покупатель сразу получает весь пакет сопутствующих услуг — и регистрацию ДДУ, и оформление свидетельства о праве собственности. При этом у риэлтерской компании, как правило, богатый опыт в оказании подобных услуг, они знают все ходы и выходы. Однако в этом случае появляются некоторые риски. Застройщик в любой момент может расторгнуть договор с агентом и привлечь к реализации проекта другую риэлтерскую компанию, которая уже не несет никакой ответственности перед клиентами, купившими ранее квартиры.
Конечно, прежний агент, скорее всего, выполнит взятые на себя обязательства. Но сроки оформления свидетельства о праве собственности неизбежно растянутся, поскольку риэлтерской компании, которая ушла с реализации проекта, будет сложнее взаимодействовать с застройщиком.
Вот и получается, что оформительская процедура имеет свои риски как в первом, так и во втором случае, каждый из которых не гарантирует покупателю своевременное получение права собственности. Однако совсем недавно на рынке появилась новая схема продажи жилья – через совместное предприятие (СП), при которой все эти риски пропадают.
"Совместное предприятие представляет собой компанию, в которой мажоритарную долю имеет девелопер, а миноритарную — агентство недвижимости, — рассказывает Мария Литинецкая. — Фактически застройщик создает собственную риэлтерскую структуру, которая обслуживает только один проект. При этом все организационные вопросы ложатся на его партнера, то есть на привлеченное агентство недвижимости. При таком раскладе покупатель приобретает квартиру у застройщика, что кажется ему более надежным. Также клиент получает полный пакет сопроводительных услуг в привычном формате, как их обычно предоставляет агент. При этом покупатель может быть уверен, что все услуги будут выполнены — компания, которая, по сути, принадлежит девелоперу, никуда не денется".
При обращении в СП покупатель также получает различные преференции от риелторской компании, например, специальные условия по ипотечному кредитованию в рамках совместных акций с банками и скидки от партнеров по программе лояльности. Кроме того, у покупателя появляются дополнительные гарантии того, что сопроводительные услуги – и регистрация ДДУ, и оформление права собственности – будут выполнены в заявленный срок. В случае с совместным предприятием нет разделения на интересы застройщика и риэлтора. СП работает на то, чтобы выполнить свои обязательства перед девелопером и физическими лицами как можно быстрее.
"Модель совместного предприятия уже доказала свою эффективность, в том числе для покупателей, — резюмирует Мария Литинецкая. — Существующие СП показывают высокие результаты, которыми не может похвастаться ни один застройщик или риелтор. Например, в "Новых Ватутинках", где уже сдано в эксплуатацию 12 корпусов, мы оформляем от 200 до 600 прав собственности в месяц. Подобных результатов удается добиться за счет того, что в СП создается внушительный отдел оформления, при этом оно берет на себя множество обязательств, которыми риэлтор, как правило, не занимается (например, постановку объекта на кадастровый учет). Все процедурные вопросы, которые обычно разделены между застройщиком и агентом, в совместном предприятии решаются в одном лице. Поэтому регистрация ДДУ и оформление прав собственности происходит в несколько раз быстрее".
Георгий Трушин
